北京商報(bào)日前報(bào)道王府井銀泰in88部分樓層將轉(zhuǎn)型寫字樓一事引起行業(yè)關(guān)注。為此，記者走訪了同屬于銀泰集團(tuán)商業(yè)零售板塊的北京國(guó)貿(mào)銀泰中心。盡管同屬于銀泰集團(tuán)旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司銀泰裕盛，但兩家商場(chǎng)在客流和市場(chǎng)表現(xiàn)上差異較大，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)與周邊環(huán)境的商業(yè)氛圍都有關(guān)系，但整體來(lái)看，隨著王府井商圈整體定位和各項(xiàng)條件的優(yōu)化，大眾化品牌的清退和部分樓層改為寫字樓的銀泰in88未來(lái)的挑戰(zhàn)要小得多。

京城in品牌一冷一熱

與王府井銀泰in88同為銀泰裕盛運(yùn)營(yíng)的還有位于國(guó)貿(mào)的北京銀泰中心in01，相比北京銀泰中心in01相對(duì)穩(wěn)定的品牌和客流而言，目前三四層幾乎為空置狀態(tài)的王府井銀泰in88尤其顯得慘淡尷尬。

國(guó)貿(mào)北京銀泰中心in01位于CBD核心地段，商場(chǎng)中匯集了諸多奢侈品牌。對(duì)比北京其他高端商場(chǎng)，銀泰in01的客流水平為中高水平。北京商報(bào)記者從品牌門店了解到，品牌多有相對(duì)固定的客源。在記者走訪時(shí)，銀泰in01三樓一家line主題的小型樂(lè)園在舉行一些消費(fèi)者互動(dòng)活動(dòng)。

和國(guó)貿(mào)北京銀泰中心in01相對(duì)低調(diào)的外觀不同，大片的商品櫥窗和奢侈品品牌標(biāo)識(shí)往往成為不少消費(fèi)者對(duì)王府井銀泰in88的第一印象。王府井銀泰in88一二層為奢侈品品牌和設(shè)計(jì)師品牌或者買手店，三層以上的品牌則相對(duì)大眾化。北京商報(bào)記者在王府井銀泰in88看到，目前三層僅剩一家女裝品牌、四層的大部分商戶也都已經(jīng)清退。據(jù)一家女裝商戶介紹，即便是在大規(guī)模清退商戶之前，商場(chǎng)一二層的客流也比三層多。而從一二層的品牌細(xì)化來(lái)看，奢侈品的客流要比一些設(shè)計(jì)師品牌或者品牌影響力相對(duì)有限的買手店要理想，據(jù)悉，后者有時(shí)候全天銷售額為零。

根據(jù)銀泰集團(tuán)官網(wǎng)信息，北京銀泰中心in01和銀泰in88是銀泰集團(tuán)高端商業(yè)品牌in的兩個(gè)項(xiàng)目之一，in品牌有4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，北京銀泰中心in01、杭州湖濱銀泰in77、北京銀泰中心in01、北京王府井銀泰中心in88和成都銀泰中心in99。北京市場(chǎng)另一銀泰相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目大紅門銀泰百貨，則屬于已經(jīng)被阿里及銀泰集團(tuán)董事長(zhǎng)沈國(guó)軍的全資公司——銀泰國(guó)際控股有限公司私有化的銀泰商業(yè)。

銀泰in88的硬傷和不足

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，之所以呈現(xiàn)出這樣一冷一熱的情況，主要與兩個(gè)商場(chǎng)所處的商業(yè)環(huán)境和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有關(guān)。

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)智慧商業(yè)分會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)范艷茹告訴北京商報(bào)記者，在王府井商圈當(dāng)中，金魚胡同一線以北，商業(yè)氛圍并不理想，銀泰in88所在的位置與金魚胡同南側(cè)的王府井大街之間在連續(xù)性上也處于劣勢(shì)。銀泰in88位于王府井大街與金魚胡同交匯處，與定位大眾消費(fèi)的北京apm分別位于金魚胡同兩側(cè)，與銀泰in88隔街相望的淘匯新天不僅定位相對(duì)較低，在王府井商圈當(dāng)中也是經(jīng)營(yíng)慘淡。與淘匯新天在同一側(cè)的王府井海港城仍處于施工階段。除此之外，金魚胡同北側(cè)僅有一些街邊店在經(jīng)營(yíng)。

就王府井銀泰in88自身來(lái)看，銀泰in88內(nèi)部人士告訴北京商報(bào)記者，沒(méi)有切實(shí)有效的引流方式或是問(wèn)題之一。上述人士告訴記者，“銀泰in88平時(shí)活動(dòng)比較少，一般不怎么辦活動(dòng)”。周邊的高端消費(fèi)氛圍則是另一個(gè)因素， 相較而言，王府井商圈仍處于旅游客群為主向本地消費(fèi)者為主的轉(zhuǎn)變當(dāng)中，高端消費(fèi)氛圍并不濃厚，“奢侈品在外面的標(biāo)識(shí)太明顯，導(dǎo)致很多普通的客戶不愿意進(jìn)來(lái)”。在這一影響下，一二層的非奢侈品買手店或者設(shè)計(jì)師品牌及三四層相對(duì)大眾的品牌就直接失去了對(duì)應(yīng)的客流。而國(guó)貿(mào)北京銀泰中心in01，本身就擁有區(qū)域內(nèi)的高收入人群，其次，國(guó)貿(mào)商城等也是北京奢侈品消費(fèi)地標(biāo)之一，在客源和高端消費(fèi)氛圍上都要理想得多。

范艷茹指出，從更深的層次來(lái)看，品牌跨度大，反映的是商場(chǎng)定位清晰度的問(wèn)題，背后則體現(xiàn)了銀泰in88運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的水平。在此次的業(yè)態(tài)調(diào)整背后，北京商報(bào)記者獲悉，王府井銀泰in88還有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)上的調(diào)整，迎來(lái)此前出任杭州城西銀泰城總經(jīng)理的何相國(guó)等核心高管救場(chǎng)。

in88所在商圈未來(lái)優(yōu)勢(shì)明顯

盡管銀泰in88目前仍在調(diào)整當(dāng)中，但從區(qū)域定位來(lái)看，王府井銀泰in88與北京銀泰中心in01事實(shí)上都恰好在業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的北京高端商業(yè)的聚集點(diǎn)上。

北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)王成榮在采訪中告訴北京商報(bào)記者，一個(gè)國(guó)際大都市一般有一到兩個(gè)高端商業(yè)的聚集區(qū)，就北京來(lái)說(shuō)，高端商業(yè)如果聚集起來(lái)也是符合這個(gè)特點(diǎn)的，但是除了東邊的高端商業(yè)之外，其他的都比較分散。而王府井的金街定位，加上目前北京對(duì)王府井大街未來(lái)成為國(guó)際化商業(yè)街的定位，王府井大街更有希望成為北京下一個(gè)高端商業(yè)的聚集地。

此外，香港置地在北京的高端商業(yè)項(xiàng)目王府中環(huán)將于11月28日開業(yè)，且不論是王府井商圈中的商家還是相關(guān)負(fù)責(zé)單位，吸引本地消費(fèi)者也是如今王府井商圈的關(guān)鍵詞之一，這對(duì)強(qiáng)化王府井的高端消費(fèi)氛圍或有一定的幫助。

同時(shí)，北京商報(bào)記者在走訪時(shí)注意到，王府井銀泰in88斜對(duì)面的海港城主體建筑大概已完成，目前已經(jīng)再次開始施工。此外，公開資料顯示，王府井銀泰in88附近地鐵8號(hào)線的王府井北站已經(jīng)全面開工，王府井北站的4個(gè)出入口均與周邊的商業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)一體化設(shè)計(jì)，其中王府井銀泰in88地下一層有一個(gè)出入口，銀泰in88樓體南側(cè)有一個(gè)出入口。未來(lái)周邊商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)和交通優(yōu)化帶來(lái)的客流，不論是對(duì)于寫字樓還是商業(yè)都是有利條件，也或成為銀泰in88的發(fā)展優(yōu)勢(shì)之一。

（來(lái)源：北京商報(bào) 記者 吳文治 郭白玉 實(shí)習(xí)記者 劉卓瀾）