聯(lián)商網(wǎng)消息：顧客才是中國零售與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)終極命題。10月11日，2017聯(lián)商風(fēng)云會暨搜鋪網(wǎng)華東商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇在浙江烏鎮(zhèn)枕水酒店隆重舉行，大會吸引了行業(yè)高管、零售商業(yè)精英等近千人參會。圍繞“客從何來”這一主題，各方嘉賓展開了激烈的思辨。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷帶來了以“商業(yè)4.0 鏈接客戶的精神世界”為主題的演講，講述了他眼中的商業(yè)4.0時代，以及新城控股旗艦購物中心品牌吾悅廣場對“客從何來”這一主旨的踐行。
▲新城控股集團高級副總裁 歐陽捷
以下是歐陽捷的演講實錄：
今天給大家分享的看法，是關(guān)于商業(yè)4.0。商業(yè)4.0是什么概念呢？我們可以這么去理解，如果我們把供銷社視為一代，二代是百貨，三代就是購物中心。這個商業(yè)到底什么原因?qū)е律虡I(yè)的慘不忍睹，我們可以看到因素很多，網(wǎng)點規(guī)劃其實完全不符合我們的商業(yè)邏輯。當然電商沖擊也非常厲害，這加劇了競爭。
我們再看看競爭并沒有讓我們的市場蛋糕變得更大，而只是在切分蛋糕，我們?nèi)丝谠鏊僭谠鲩L，但是我們零售總額的增速卻在下降，這個原因來自于三個方面。第一個方面，我們的物質(zhì)消費的欲望正在減弱，零售商業(yè)的核心就是物質(zhì)消費，不管吃的，穿的，還是用的都在降速，因為我們的物質(zhì)欲望已經(jīng)得到了極大的滿足。第二個方面，人口老齡化。第三個方面，新生人口快速下降，當然現(xiàn)在在觸底有一個小小的回升，但還會回到過去嗎？不會了。因此兒童的消費也在下降。
所以我們現(xiàn)在已經(jīng)快要進入不知道要消費什么的時代，我們現(xiàn)在到海外去消費，有多大的欲望呢？我們出去旅游有多少人對旅游提供的產(chǎn)品感興趣呢？我們還會帶回很多紀念品嗎？不會了，因此消費欲望減弱了之后，我們會發(fā)現(xiàn)新零售并沒有使我們的零售業(yè)增長得更快。
2015年我們參加過一個論壇，我講過一句話，叫做線上只是渠道，電商只是工具。當時我旁邊有一個電商業(yè)的老板，他說：開發(fā)商是傲慢的。我一直在琢磨，開發(fā)商究竟是不是傲慢的？我們是地產(chǎn)開發(fā)商，骨子里確實有一點點傲慢。
在反思的同時，我們今年上半年發(fā)現(xiàn)，他被別人收購了。因此我們覺得，新零售也好，改變不了零售的本質(zhì)。新零售只是在切分蛋糕，把我們線下的蛋糕拿走了，并沒有增加整個零售。因此我們可以看到未來零售的小散會被電商收編。電商的業(yè)績雖然在增長，但是增長速度在放緩。因為我們的市場蛋糕不會為他們提供更大的增長空間了，在這種情況下，我們仔細想想，電商對購物中心的沖擊也正在慢慢減弱，當然不會結(jié)束。
購物中心現(xiàn)在處于什么時代？我們認為是商業(yè)3.0時代。過去我們講純零售的購物中心，現(xiàn)在已經(jīng)進化到了“三分天下”的程度。在2008年新城控股介入了商業(yè)地產(chǎn)，當時我們在做商業(yè)地產(chǎn)的時候，千方百計想引進百貨，但是百貨遭集體封殺。最后我們逼的沒辦法，放棄了百貨，轉(zhuǎn)向了快時尚、餐飲和零售配套，但沒有想到的是，在過了幾年之后，我們發(fā)現(xiàn)這倒反而成為現(xiàn)在的潮流。
是不是改變了之后，我們這種調(diào)整就能夠維持購物中心長期的發(fā)展呢？不是。我們認為購物中心還存在更大的危機，這個危機就是科技可以讓購物足不出戶。現(xiàn)在有很多零售業(yè)告訴我們，你可以用穿衣鏡來試衣服，這個時候就不需要到穿衣室里面更衣。但是如果想一下，穿衣鏡放在家里，是不是可以網(wǎng)上下單，線下送貨呢？
未來我們可能有飛機、汽車把貨送到家門口，無人移動商店隨時在街上逛，我們還需要購物嗎？不需要了。那么人們還在向往更好的生活，以后你們還會為孩子們買房嗎？這是一個很大的課題，當然住宅上有一些似是而非的觀點，爺爺奶奶，外公外婆把房子傳給孩子，這實際上是一個謬論。我們錢多了之后一定要有處去花，滿足物質(zhì)消費之后，必須要滿足精神消費，精神是最大的命題。
馬斯洛理論已經(jīng)告訴我們，在滿足生理需求之后，我們會追求精神，啟蒙文也告訴我們滿足生命本能之后，要追求社會認同，自我認同，解脫本能。什么是精神消費？精神消費就是說我們花了錢，但是沒有帶給我任何東西，除了一張紙，比如說烏鎮(zhèn)的門票。換句話說，我們可以為感覺、知識、思想方面做一切消費，我們可以為感官刺激、獵奇體驗買單，我們身體力行去親身嘗試這些東西。
我們還可以為知識教育、文化藝術(shù)買單，不斷提升我們自己的技能，同時為思想感悟、宗教信仰買單。我們要體驗人生，感悟人生，在體驗中感悟，在感悟中獲得精神的愉悅，所有人都需要體驗和感悟，新奇特的體驗和感悟?qū)τ谇嗄耆藖碚f需要新鮮、奇特、刺激、探秘，還需要榮譽、地位、權(quán)利，這些在游戲當中得到了極致的體現(xiàn)。
我們很多品牌商家已經(jīng)嘗試做這些東西，比如說蹦極、攀巖、拳擊等等。當然年輕人有的是精力，但是他們需要嘗試更多的東西。兒童也需要新奇特的體驗，他們需要體驗歡樂，需要體驗恐懼，需要跟小朋友去炫耀，他們還會去模仿，還要嘗試、學(xué)習(xí)如何去友愛。這個時候我們提供的所有業(yè)態(tài)都可以為他們提供這些東西，因為兒童對于未知世界的探索是充滿好奇的，這個時候我們能夠幫助他們來體驗這些東西。
老年人退休之后有錢又有閑，會干嘛？我們會發(fā)現(xiàn)世界上不知道的東西越來越多，體驗的東西遠遠不夠，這個時候我們需要體驗更多的東西。上海有一個電影展覽館，那里去的最多的是老年人。在體驗館里，可以放映二三十年代的老電影，老年人在這里坐上一整天，享受電影的快樂時光。
他們體驗的東西，當然不僅僅是這些。所以很多人都會想，我們會不會愿意嘗試一些情感交流的心靈邂逅呢，你們大家會不會愿意去體驗情感交融，浪漫奇特的心靈對話呢？相信每個人都有這樣一份期待。當然在體驗當中我們還需要去感悟，去感悟奇思妙想，腦洞大開，我們還可以去感悟酸甜苦辣，心靈雞湯。所以人生最應(yīng)該取悅的不是別人，而是我們自己，所以我們必須要去感悟更多的人生。
如果我們眼睛只盯在零售市場，對精神消費視而不見，我們將放棄掉或者說我們將被未來的商業(yè)4.0時代所拋棄，但是我們真的理解精神消費了嗎？未必。商業(yè)廣場恰恰是場景最好的營造地，我們在衢州打造了一個商業(yè)廣場，做了一個初心市集主題街區(qū)，這里有轉(zhuǎn)角酒吧，還有很多商業(yè)場景，這些商業(yè)場景使得這個商業(yè)變得與眾不同。同時我們在南京、寧波等購物中心都做了民國風(fēng)情的主題街，這些民國風(fēng)情的主題街未來都會帶來新奇特的體驗感覺。
諸暨吾悅廣場項目總投資6.4億元，但是品牌商家最后通過改造之后，引進了178家品牌廠家，開業(yè)之前開業(yè)率只有百分之二三十，而現(xiàn)在開業(yè)率有99%以上�，F(xiàn)在日均客流量達到6.47萬人次。
當然僅僅場景還遠遠不夠，精神消費更需要文化引領(lǐng)，在文化引領(lǐng)上很多公司引進了新型創(chuàng)意書店，文創(chuàng)集市，還有筆墨書畫展等等，這些都是文化的內(nèi)涵，但這些還是不夠的。我們還可以引進網(wǎng)絡(luò)直播間，我們的主持人非常地漂亮，如果他到網(wǎng)絡(luò)直播間，再上我們商業(yè)廣場網(wǎng)絡(luò)空間，他可以發(fā)揮更大的價值，而且更加自由。甚至我們還可以在商業(yè)廣場里引進音樂創(chuàng)作室，這個不僅僅是音樂設(shè)施設(shè)備齊全，同時還有很多的功能，比如說可以作為共享音樂創(chuàng)作室，在這里面最大的價值還不在這兒，最大價值在人脈，因為大家都會去的話，在這里你可以找，你做得歌詞，你可以找到作曲家，可以找到小樂隊，可以找到指揮，來幫你合成錄音，甚至可以自創(chuàng)歌曲，錄制視頻，分享朋友圈。
精神消費不僅僅這些方面，我們還可以做更多。新城做了我愛你五月，在所有的吾悅廣場，我們搞了連續(xù)一個月的慶祝活動，這個商業(yè)活動貫穿了青年節(jié)、端午節(jié)、母親節(jié)、5.20。在這些節(jié)日上面把所有活動串在一起，這樣一個貫穿全月的活動，在一個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)里面可能還是獨一無二的。
這些還不夠，我們還需要打造具有持久生命力的主題文化，使得主題文化成為吾悅廣場的時代標簽。這是我們在長春打造的時光引擎，長春有一個電影制片廠，也有第一汽車制造廠，我們把時光和引擎結(jié)合起來，變成長春吾悅廣場主題街區(qū)，反映了長春人民解放以后六十年的奮斗歷程，大家在那里會非常多的感悟和體驗。
同時我們還在常州湖塘吾悅廣場有一個湖塘悅色，這個已經(jīng)超出了吾悅廣場普通的裝修標準，而且?guī)砹藲v史文化的記憶，甚至還引入了文化的元素，包括在這里有一些藏頭詩，甚至在這里面做了小劇場。
未來我們希望吾悅廣場的商業(yè)活動，不光是場景，再加上主題文化活動，所以精神消費更需要文化場景。我們認為體驗無處不在，體驗帶來感悟，感悟無時無刻，感悟需要分享，分享創(chuàng)造價值，分享需要圈層，以體驗之行牽動感悟之心，這就是我們對精神體驗的認知。
二流的企業(yè)做標準，一流的企業(yè)做文化，以文化為引領(lǐng)的精神消費必將促成商業(yè)廣場的大升級。因此我們現(xiàn)在也在打造屬于吾悅廣場自己獨有文化氣質(zhì)的IP，我們有一個九字真言：有情懷、不復(fù)制、具規(guī)模。悅開心，在空間上打造的更加美輪美奐，在節(jié)點空間，趣味空間都在作出創(chuàng)新。生態(tài)上面引進綠植、花卉到室內(nèi)到屋頂花園，營造購物中心的綠洲。在悅智慧上，把電子琴引到購物中心，甚至引進智慧停車、虛擬商鋪等等；我們還需要悅生活，甚至把無邊界泳池引進購物中心，這個時候躺在上面可以仰望天空，找回兒時的夢想。當然還可以讓我們的娛樂、休閑、美食在商業(yè)里面，向往幸福生活變成美妙的現(xiàn)實。當然我們還需要人文，通過各種各樣的人文，把當?shù)鬲氂械奶厣幕诰虺鰜�，比如說在福建的晉江，我們把當?shù)匚幕诰虺鰜�，打造文化街區(qū)與當?shù)厥邢嗳诤�，成為當一個文化地標。
吾悅就是我開心，同時滿足客戶的物質(zhì)需求和精神愿望才是商業(yè)的終極目。去年我們開了5個吾悅廣場，今年開了6個吾悅廣場，連續(xù)三天客流量都超過70萬人次，我們相信如果能把商業(yè)的物質(zhì)消費和精神消費同時能夠滿足的話，還擔(dān)心客流嗎？
既然價值在握，新城希望加速奔跑，到2020我們希望有100座吾悅廣場，未來將成為商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊，謝謝大家。
（來源：聯(lián)商網(wǎng) 烏鎮(zhèn)報道）
