回首2010年，從4月17日的“新國(guó)十條”開(kāi)始，到之后的“新國(guó)五條”、限購(gòu)、加息、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，使這一年成為不折不扣的“調(diào)控年”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)主管部門(mén)已開(kāi)始密集部署明年調(diào)控，土地、信貸、稅收等政策將進(jìn)一步趨緊。而最近的多個(gè)城市相繼宣布“限購(gòu)令”繼續(xù)執(zhí)行，以及國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人也在不同場(chǎng)合表示，使得控制房?jī)r(jià)成為未來(lái)幾年的房產(chǎn)政策主基調(diào)。毋庸質(zhì)疑，2011年的樓市調(diào)控將步入常態(tài)化階段。在此背景下，單一以住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)商開(kāi)始面對(duì)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)趨勢(shì)的雙重壓力，商業(yè)地產(chǎn)“春天說(shuō)”應(yīng)運(yùn)而生。在眾多地產(chǎn)大佬紛紛高調(diào)表示企業(yè)轉(zhuǎn)型、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的背后，商業(yè)地產(chǎn)是否真能如人們預(yù)期的那么繁榮，能否成為地產(chǎn)商面對(duì)國(guó)家調(diào)控的救命稻草，還需拭目以待。
第一、商業(yè)地產(chǎn)緣何受寵
1、房地產(chǎn)商面臨政策壓力下的轉(zhuǎn)型所需
萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)的“住宅+商業(yè)+增值”的開(kāi)發(fā)模式在近年來(lái)優(yōu)勢(shì)凸顯，也因?yàn)槌蔀楸姸嚅_(kāi)發(fā)商眼里學(xué)習(xí)的榜樣。同時(shí)，在未來(lái)政策不可預(yù)知的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為政策的“避風(fēng)港”。不管是國(guó)家導(dǎo)向還是社會(huì)輿論，主要針對(duì)的還是住宅地產(chǎn)，幾次大型調(diào)控均沒(méi)有涉及到商業(yè)地產(chǎn)。于是，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型之旅，金地、中糧、保利、中海、富力等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，宣稱不遠(yuǎn)的未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例將占到其整體開(kāi)發(fā)投資的20%-30%�？梢灶A(yù)計(jì)，住宅+商業(yè)的模式可能會(huì)成為內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向，以幫助其分散整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并以商業(yè)地產(chǎn)的租金來(lái)提供穩(wěn)定的資金流。
同時(shí)，不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)型，其他實(shí)業(yè)企業(yè)也在轉(zhuǎn)型：英國(guó)最大的零售連鎖商TESCO樂(lè)購(gòu)開(kāi)始自主投資購(gòu)物廣場(chǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)家組建歡樂(lè)頌，廣百股份組建廣百地產(chǎn)，天河城集團(tuán)天津買(mǎi)地建購(gòu)物中心，……在全球金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)通脹壓力的背景下，為避免自有資金貶值和消化信貸任務(wù)，買(mǎi)地建設(shè)自己的物業(yè)似乎成了百貨、零售等行業(yè)最好的選擇。
但是，究竟起轉(zhuǎn)型時(shí)主動(dòng)還是被迫，也許只有他們自己心里最清楚。
2、地方政府發(fā)展方向主導(dǎo)
地方政府傾向于建設(shè)地標(biāo)建筑、豪華寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)……等城市商業(yè)配套。一來(lái)可以提升城市形象，這也是最直接的建設(shè)沖動(dòng);二來(lái)可以通過(guò)郊區(qū)商業(yè)配套來(lái)擴(kuò)大城市規(guī)模，改變?nèi)丝谶^(guò)度集中的生活習(xí)慣;三來(lái)可以解決大量就業(yè)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)在這方面顯然勝出住宅地產(chǎn)許多;四來(lái)可以通過(guò)提升商業(yè)價(jià)值來(lái)提升區(qū)域整體價(jià)值……。這些都使得政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)充滿了期待，于是縱觀2010年的土地出讓，大部分土地在建設(shè)住宅的同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商配套一定比例的商業(yè)項(xiàng)目，并且不能分割轉(zhuǎn)讓，旨在擴(kuò)大城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)規(guī)模。并且可以預(yù)見(jiàn)，今后的土地出讓如果采取招標(biāo)出讓的方式，那么配套商業(yè)項(xiàng)目的體量將成為投標(biāo)的主要指標(biāo)之一。在此背景下，為了取得土地，諸多不具備大型商業(yè)開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)也不得不閉著眼睛舉起手中的叫價(jià)牌，至于未來(lái)命運(yùn)如何，只能聽(tīng)天由命了。
第二、想說(shuō)愛(ài)你不容易
一方面，商業(yè)地產(chǎn)成為眾多人眼里的香餑餑，另一方面，大型商場(chǎng)、星級(jí)酒店變爛尾樓不絕于耳。于是，在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，就上演了幾家歡樂(lè)幾家愁的商業(yè)百態(tài)。從一線城市到三線城市，此類(lèi)案例不勝枚舉。在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上紅極一時(shí)的碧溪家居廣場(chǎng)不僅讓數(shù)百名投資者血本無(wú)歸，而且成為北京甚至中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的產(chǎn)權(quán)投資陷阱案例。4000個(gè)商鋪鋪位、6億元人民幣的巨額投資，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪鋪位一年多之后，碧溪家居廣場(chǎng)關(guān)門(mén)。六百本項(xiàng)目地段并非城市中心，而是人流相對(duì)稀少的發(fā)展中新城區(qū)，項(xiàng)目商業(yè)面積約20萬(wàn)平米，地上地下共3層，其中地下規(guī)劃有品牌大賣(mài)場(chǎng)，三層規(guī)劃有知名百貨店。由于這是個(gè)新開(kāi)發(fā)地區(qū)，地塊人氣不足，雖然區(qū)域前景好。但最終沒(méi)有招商實(shí)現(xiàn)初衷，改招別的業(yè)態(tài)，其他也沒(méi)有談成，最終慘淡經(jīng)營(yíng)。湖南益陽(yáng)離市中心不遠(yuǎn)的地段有一個(gè)20萬(wàn)平方米的大型SHOPPING MALL，整個(gè)項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏，但卻閑置了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)慘淡，租戶怨聲載道。
現(xiàn)在就全國(guó)大量商業(yè)項(xiàng)目擱置的原因來(lái)分析，主要有以下幾大原因：
一是貪大求全：在MALL城的定位上，貪大求全，盲目發(fā)展，沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的測(cè)算和研究，提出了超越自身發(fā)展能力、不切實(shí)際的的大而全目標(biāo)。結(jié)果招商工作遲遲難以展開(kāi)，造成土地資源浪費(fèi)。
二是專注炒作概念：在MALL城的建設(shè)上，一個(gè)概念剛起，另一個(gè)概念隨之刷新，炒作過(guò)度抬高了低價(jià)，間接提高了商鋪價(jià)格和租金價(jià)格，使得整體MALL成為一個(gè)“空中樓閣”。
三是短線開(kāi)發(fā)：以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為班底進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，不少?gòu)淖≌_(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并不具備商業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目定位以及經(jīng)營(yíng)管理的欠精確性缺陷十分明顯。在思考和招商還不成熟的情況下，項(xiàng)目匆忙上馬，最終導(dǎo)致敗走麥城。
四是資金短缺，這也是商業(yè)地產(chǎn)的第一障礙，目前出讓的土地所配套的大型商業(yè)，均要求不得分割轉(zhuǎn)讓，基本上也就斷了通過(guò)預(yù)售來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回籠的路子，如果沒(méi)有住宅利潤(rùn)的反哺，失敗也就在所難免。
五是“營(yíng)銷(xiāo)模式”之弊 ：此前大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的主要方式是“售后返租”的形式，這樣的分割式出售帶來(lái)了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店”的模式。但是，如此一來(lái)加劇了商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)的難度。一部分以經(jīng)營(yíng)者的身份出現(xiàn)，目的是為了經(jīng)營(yíng)，希望商鋪盡早投入使用，產(chǎn)生效益。而另一部分業(yè)主則是以投資人身份出現(xiàn)，并不急于經(jīng)營(yíng)，他們的惟一目是炒商鋪。
商業(yè)地產(chǎn)不像住宅地產(chǎn)，他沒(méi)有成熟的模式可以借鑒，唯一能借鑒的也許也只是建筑本身。失敗遠(yuǎn)多于成功，可謂國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為下一個(gè)亮點(diǎn)，這是地產(chǎn)界的共識(shí)，即便如此，對(duì)于資金壓力較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是不能盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，尤其要避免大體量的商業(yè)項(xiàng)目。相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)的短平快來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)往往是慢熱型的，屬于長(zhǎng)線運(yùn)作。目前，高庫(kù)存的商品住宅難以在短時(shí)間內(nèi)消化，資金來(lái)源成為首當(dāng)其沖的難題，對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，靠商業(yè)地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)是有風(fēng)險(xiǎn)的。
可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)并不是人們想象中的那么美好，有一句話說(shuō)得很好“開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)只是小學(xué)生課程，而開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻是大學(xué)生課程”，其間的難易程度可見(jiàn)一斑。“量力而為、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、資源整合”是開(kāi)發(fā)商在轉(zhuǎn)型過(guò)程中值得好好思考的問(wèn)題，依靠自己盲目的單打獨(dú)斗，也許并不能在商業(yè)地產(chǎn)的浪潮中分得一杯羹。
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