想要快速擴(kuò)大規(guī)模搶占市場(chǎng)份額，卻又迫于拿地成本、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本等重重壓力，這讓不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)起了“輕資產(chǎn)”的小心思。因其投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)，所以最近這幾年，不僅萬(wàn)達(dá)、紅星、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利、印力、陽(yáng)光新業(yè)、同昌盛業(yè)（新薈城）、永旺（夢(mèng)樂(lè)城）等巨鱷均在運(yùn)作輕資產(chǎn)模式，百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動(dòng)了輕資產(chǎn)布局，甚至還有陽(yáng)光城等集團(tuán)采用小股操盤等靈活的合作模式介入。
但仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正在嘗試或者踐行的輕資產(chǎn)模式，不外乎以下幾個(gè)方向：
第一種是以運(yùn)營(yíng)商為核心，輸出管理。諸如萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)計(jì)劃——投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金由別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理等，所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。但這種模式主要是通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值，賺的是長(zhǎng)期增值收益，所以對(duì)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力有相當(dāng)高的要求。
第二種是通過(guò)資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn)。諸如大悅城地產(chǎn)的“大資管”戰(zhàn)略、銀泰的“類REITs”產(chǎn)品等等。從各企業(yè)已嘗試的途徑來(lái)看，大致可歸結(jié)為標(biāo)準(zhǔn)REITs、準(zhǔn)REITs及專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。只是從目前的情況來(lái)看，雖然商業(yè)地產(chǎn)證券化的市場(chǎng)非常巨大，但我國(guó)的資產(chǎn)證券化程度應(yīng)該說(shuō)還是嚴(yán)重不足的。
第三種是合作開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)其他企業(yè)的一部分股權(quán)，輸出本企業(yè)的品牌與管理，盤活被收購(gòu)企業(yè)的重資產(chǎn)。例如，原上海滬太路星光耀廣場(chǎng)（原主人：星浩資本）在被光大安石接手后以上海靜安大融城的新身份重新出現(xiàn)在世人眼前。只是，這種模式不僅要考驗(yàn)接盤方的資金實(shí)力，還要考驗(yàn)其運(yùn)營(yíng)能力及未來(lái)退出能力，要求可謂相當(dāng)之高。
如今，在資本寒冬下，輕資產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨“投資容易退出難”的難題，且目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平普遍不高、商業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張重量不重質(zhì)。那在此現(xiàn)狀下，各大商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的輕資產(chǎn)布局進(jìn)行的如何？先來(lái)看看搜鋪網(wǎng)獨(dú)家整理的十大商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)輕資產(chǎn)項(xiàng)目布局情況。
從目前已經(jīng)布局的輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)擴(kuò)張速度位列第一，達(dá)58家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)其他企業(yè)。而紅星商業(yè)雖然開啟輕資產(chǎn)布局較晚，但憑借北京、昆明等項(xiàng)目的成功，也迅速攬獲不少擁躉，目前已連續(xù)在唐山、重慶、蘇州等地布局了9個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
再?gòu)某鞘蟹植紒?lái)看，上海、北京等一線城市的存量資產(chǎn)以及具備潛力的三四線城市備受各大商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)青睞。
各大商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)輕資產(chǎn)計(jì)劃掃描
萬(wàn)達(dá)
計(jì)劃：2020年開業(yè)400-500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
用萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的話說(shuō)，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從選址、談判、設(shè)計(jì)、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，所以萬(wàn)達(dá)最早開業(yè)的輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是出現(xiàn)在2016年，超過(guò)二十個(gè)。
據(jù)知情人透露，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式——是由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌、“慧云”信息管理系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。關(guān)于資產(chǎn)與收益分成，計(jì)劃是項(xiàng)目資產(chǎn)全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。
目前，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)方向?yàn)橥馊怂?span>合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金有兩類，一是與萬(wàn)達(dá)關(guān)聯(lián)的私募基金，包括萬(wàn)達(dá)穩(wěn)升、萬(wàn)達(dá)穩(wěn)余、萬(wàn)達(dá)穩(wěn)普，在2015年8-10月份，萬(wàn)達(dá)商業(yè)先后向上述基金轉(zhuǎn)讓了十五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司股權(quán)。二是在2015年初，與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托及快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
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至于“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略目標(biāo)，王健林在一次演講時(shí)透露：一是2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，到2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；二是2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤(rùn)的三分之二要來(lái)自租賃收入。
且值得關(guān)注的是，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式將把發(fā)展重點(diǎn)放在中小城市上。王健林在解釋原因時(shí)表示，一是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)投資最核心的指標(biāo)：租金回報(bào)比，中小城市因?yàn)槌杀緝?yōu)勢(shì)要高于一線城市；二是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)豐富的商業(yè)資源可以有效解決在中小城市的招商難問(wèn)題；三是因?yàn)橹行〕鞘械耐恋貎r(jià)格相對(duì)便宜，萬(wàn)達(dá)基本可以選到這些城市的核心地段，而且消費(fèi)者的忠誠(chéng)度也更高。
此外，在2016年9月7日，復(fù)星集團(tuán)同萬(wàn)達(dá)集團(tuán)宣布聯(lián)姻。萬(wàn)達(dá)將以商業(yè)投資服務(wù)的模式，入駐泉州星光耀廣場(chǎng)Mall，屆時(shí)將擦出怎樣的火花也值得期待。
紅星商業(yè)
計(jì)劃：先在一線城市站穩(wěn)腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級(jí)市發(fā)展
相較于業(yè)界資深企業(yè)而言，成立于2013年的紅星商業(yè)無(wú)疑是一個(gè)新兵，但這也給其“輕重并舉”模式提供了更大空間。
從模式上來(lái)看，除了運(yùn)營(yíng)集團(tuán)自持項(xiàng)目外，紅星商業(yè)還會(huì)接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業(yè)項(xiàng)目，且會(huì)從代管的項(xiàng)目里挑優(yōu)秀的，做紅星自己的品牌愛琴海購(gòu)物中心。
據(jù)介紹，紅星商業(yè)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)聚焦在資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及資產(chǎn)升值。而特色化的“介入式管理”則可從土地研判、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)功能設(shè)置、商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)等方面入手，通過(guò)300多個(gè)節(jié)點(diǎn)的介入，一次性解決合作伙伴在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及規(guī)劃上的難題。這種具有特色的介入管理，其成熟的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力快速提升商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，讓合作伙伴在過(guò)程中避免許多不必要的彎路，這也正是紅星商業(yè)“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)的核心價(jià)值所在�！�
而對(duì)于未來(lái)計(jì)劃，紅星商業(yè)董事長(zhǎng)張華容表示，“戰(zhàn)略規(guī)劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會(huì)城市。但未來(lái)會(huì)根據(jù)所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會(huì)做兩類市場(chǎng)，一是存量，一是增量。用我們的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力去撬動(dòng)這個(gè)龐大的市場(chǎng)。”
寶龍地產(chǎn)
計(jì)劃：如果輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)理想，將會(huì)在公司重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)擴(kuò)張
目前，寶龍地產(chǎn)采用輕重并舉的方式，在全國(guó)27個(gè)城市擁有57個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。其輕資產(chǎn)模式的首次嘗試，是義烏翔云置業(yè)旗下的義烏佛堂寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目，寶龍地產(chǎn)將對(duì)其提供開發(fā)顧問(wèn)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的服務(wù)，并以此獲取收益。而位于重慶市涪陵城西鵝頸關(guān)立交的一期商業(yè)綜合體項(xiàng)目，則是寶龍輕資產(chǎn)模式的再次落地，該項(xiàng)目由重慶國(guó)盛基業(yè)投資有限公司投資，寶龍地產(chǎn)將進(jìn)行前期商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位、招商招租、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作。
對(duì)于未來(lái)目標(biāo)，在8月11日舉行的2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，未來(lái)如果輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)理想，將會(huì)在公司的重點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)擴(kuò)張，并每年為公司帶來(lái)1000-1500萬(wàn)元的利潤(rùn)。
大悅城地產(chǎn)
計(jì)劃：一線城市著重拿地開發(fā)走重資產(chǎn)路線，二三線城市著重輕資產(chǎn)管理輸出模式，2020年開業(yè)20個(gè)大悅城
大悅城在今年8月宣布以出售目標(biāo)公司49%權(quán)益的形式，出售旗下包括北京西單大悅城、上海大悅城、天津大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、北京中糧廣場(chǎng)、中糧·置地廣場(chǎng)(原安定門項(xiàng)目)6個(gè)綜合體物業(yè)項(xiàng)目的部分權(quán)益，總代價(jià)93億元人民幣。并與新加坡政府財(cái)政部全資擁有的GIC，以及中國(guó)人壽附屬公司合伙成立核心基金，收購(gòu)目標(biāo)公司49%的股權(quán)，這也是國(guó)內(nèi)第一家地產(chǎn)核心基金。
當(dāng)時(shí)，有人表示，這是大悅城轉(zhuǎn)型的第一步：盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。為了把資產(chǎn)做輕，大悅城地產(chǎn)不僅僅是通過(guò)出讓股權(quán)的方式、降低股份比例，以小股或者無(wú)股操盤的方式加快其開發(fā)速度，還準(zhǔn)備成立一個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)管理公司，輸出品牌管理運(yùn)營(yíng)。而天津和平大悅城就是大悅城地產(chǎn)的輕資產(chǎn)開端。其后，貴陽(yáng)大悅城、昆明螺螄灣大悅城兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目也先后簽約。
至于未來(lái)，周政表示，大悅城未來(lái)將采取輕重并舉的模式，主要通過(guò)3種模式擴(kuò)張：重資產(chǎn)開發(fā)，并購(gòu)存量項(xiàng)目，以及管理輸出。每年公司會(huì)開發(fā)1-2個(gè)大悅城，其他將采用輕資產(chǎn)模式，選擇國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目輸出管理模式，開拓品牌使用費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)等多個(gè)收益，當(dāng)然也會(huì)在約定條件下參與并購(gòu)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)占比約各半。
新城控股
計(jì)劃：2020年實(shí)現(xiàn)100個(gè)項(xiàng)目，自己開發(fā)建設(shè)的占80%，其他的通過(guò)各種輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)
此前，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾表示，有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)。所以為了“江湖地位”，新城或可能選擇類REITs的方向，因?yàn)檫@樣可以“借別人的錢，干自己的事”，繼續(xù)維持重資產(chǎn)擴(kuò)張的節(jié)奏。
顯然，上海青浦吾悅廣場(chǎng)就是新城商業(yè)類REITs模式的落地。2016年6月22日，新城控股發(fā)布公告稱，公司將旗下上海青浦吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目以10.5億元轉(zhuǎn)讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，將該物業(yè)證券化。這也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首個(gè)以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。
但隨著陳德力的加盟，新城的輕資產(chǎn)內(nèi)容也出現(xiàn)了變化，終究繞不過(guò)萬(wàn)達(dá)的簡(jiǎn)單法則“管理輸出”。據(jù)陳德力透露，2020年實(shí)現(xiàn)100個(gè)項(xiàng)目，自己開發(fā)建設(shè)的占80%，其他的通過(guò)各種輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)。目前，第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)落地浙江諸暨，第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目已落地青島夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)。
華潤(rùn)置地
計(jì)劃：將廣泛深入地用股權(quán)合作方式推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張
早在2014年的時(shí)候，華潤(rùn)置地就開始嘗試輕資產(chǎn)。只是當(dāng)時(shí)更多以合作拿地、合營(yíng)方式開發(fā)運(yùn)營(yíng)(持股比例都在50%及以上)溫州、惠州、柳州、汕頭、無(wú)錫、南通、贛州等三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但若要論品牌輸出管理，還是在今年。
2016年3月18日，中恒新科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司與華潤(rùn)置地簽約，標(biāo)志著華潤(rùn)置地國(guó)內(nèi)首個(gè)管理及品牌輸出項(xiàng)目落地漢陽(yáng)中央國(guó)際區(qū)。此次簽約的地塊總計(jì)容建面近50萬(wàn)平方米，其中商服約20萬(wàn)平方米。合作方面，中恒集團(tuán)將該優(yōu)質(zhì)地塊交由華潤(rùn)置地開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，華潤(rùn)置地則通過(guò)輸出管理和商業(yè)品牌將“華潤(rùn)萬(wàn)象匯”落戶漢陽(yáng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)華潤(rùn)置地將大型商業(yè)綜合體布局武漢三鎮(zhèn)的重要戰(zhàn)略舉措。
未來(lái)，華潤(rùn)置地還將廣泛深入地用股權(quán)合作方式推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張。按照規(guī)劃，到2017年末，華潤(rùn)置地將擁有31個(gè)自營(yíng)購(gòu)物中心，合計(jì)體量714萬(wàn)平方米。
凱德商用
計(jì)劃：未來(lái)將繼續(xù)尋找合適的收購(gòu)機(jī)會(huì)以擴(kuò)大資產(chǎn)組合，同時(shí)通過(guò)第三方管理合同拓展網(wǎng)絡(luò)
凱德目前在國(guó)內(nèi)主要有兩種輕資產(chǎn)模式，一種是以發(fā)展地產(chǎn)基金為核心的“新資產(chǎn)模式”，其實(shí)質(zhì)是“以錢生錢”，即由私募基金(PE)去培育和發(fā)展物業(yè)，成熟后輸送給房地產(chǎn)信托基金(REITs)，REITs為PE提供退出渠道，彼此間相互支持，這種模式在凱德（中國(guó)）的許多購(gòu)物中心、商場(chǎng)及城市綜合體的開發(fā)過(guò)程中得以不斷復(fù)制。
另一種則是輸出管理。2016年8月31日，凱德與長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司就長(zhǎng)沙湘江財(cái)富金融中心項(xiàng)目簽訂購(gòu)物中心管理合同，該購(gòu)物中心一期已于今年4月開工，預(yù)計(jì)2018年底開業(yè)。與凱德商用長(zhǎng)沙首個(gè)項(xiàng)目凱德廣場(chǎng)·雨花亭不同的是，凱德此次“輸出管理和品牌”，是以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、與業(yè)主和物業(yè)共同成長(zhǎng)的理念進(jìn)行積極的運(yùn)營(yíng)管理并使資產(chǎn)增值，將以輸出管理和品牌的形式參與項(xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)劃、開業(yè)籌備、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。
據(jù)凱德商用華東區(qū)區(qū)域總經(jīng)理林建瑞介紹，“為積極適應(yīng)市場(chǎng)的變化，凱德采取了以自持項(xiàng)目為主、輸出管理為輔的策略。未來(lái)將繼續(xù)尋找合適的收購(gòu)機(jī)會(huì)以擴(kuò)大資產(chǎn)組合，同時(shí)通過(guò)第三方管理合同拓展網(wǎng)絡(luò)。多管齊下的發(fā)展策略將為持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模和品牌影響力、增加集團(tuán)收入開辟新的渠道�！�
綠地控股
計(jì)劃：擇機(jī)推進(jìn)旗下境內(nèi)外更多優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)的金融化
比起輸出管理，綠地更傾向于借助金融手段實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。2015年12月，綠地將6個(gè)商辦項(xiàng)目出售予基金便是一大佐證。其操作手法是，先在綠地金融控股集團(tuán)旗下成立若干SPV項(xiàng)目公司，再將旗下的商辦項(xiàng)目裝入。這筆交易，綠地總計(jì)回籠了55.43億元，被“輕資產(chǎn)”的項(xiàng)目包括西安綠地正大繽紛城、成都綠地國(guó)際花都、上海綠地公園廣場(chǎng)、南昌綠地中央廣場(chǎng)、北京房山繽紛城以及上海金天大廈。
而在2016年3月份，綠地還披露，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)合作的Amare-綠地酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托以綠地旗下19家中國(guó)境內(nèi)的物業(yè)酒店為基礎(chǔ)資產(chǎn)，總計(jì)價(jià)值約210億元，當(dāng)中不是資產(chǎn)剝離重組，而是打包后于新加坡證交所主板上市。一旦形成，對(duì)于綠地而言是魚和熊掌兼得，一是部分酒店資產(chǎn)將不再歸于上市平臺(tái)報(bào)表內(nèi)從而進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，二是募得的資金將有效補(bǔ)充到資金池中。
對(duì)此，綠地控股董事長(zhǎng)張玉良表示，綠地明確將堅(jiān)持輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略方向，擇機(jī)推進(jìn)旗下境內(nèi)外更多優(yōu)質(zhì)大宗資產(chǎn)的金融化，以進(jìn)一步增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
此外，有一點(diǎn)值得注意的是，綠地還引入了其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)以盤活公司資產(chǎn)。2016年10月21日上午，萊蒙國(guó)際集團(tuán)旗下萊蒙商業(yè)投資管理有限公司與綠地青島商業(yè)項(xiàng)目達(dá)成合作，雙方將聯(lián)手打造綠地UNI-TOWN(優(yōu)尼小鎮(zhèn))。
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