日前，有媒體報(bào)道，曾被貼上“亞洲最大城市綜合體”標(biāo)簽的上海月星環(huán)球港(以下簡(jiǎn)稱“上海環(huán)球港”)空置率高企。對(duì)此，記者近日多次實(shí)地走訪了解到，目前上海環(huán)球港有不少商鋪門店確處于裝修施工停業(yè)中。
自2008年啟動(dòng)以來(lái)，這座號(hào)稱是全球中心城區(qū)規(guī)模最大、設(shè)計(jì)最美、最富藝術(shù)氣質(zhì)的購(gòu)物中心，給外界留下了高端定位的印象。此番走訪下來(lái)，記者發(fā)現(xiàn)，這里真正的高端奢侈品門面并不多。
對(duì)此，月星集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，外界對(duì)商場(chǎng)定位認(rèn)識(shí)可能存在偏差，“我們從來(lái)也沒(méi)有想走高端路線，最多只能算中高端”。
而對(duì)于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況以及此前被爆空置率等問(wèn)題，上述月星集團(tuán)內(nèi)部人士回應(yīng)稱，目前商場(chǎng)內(nèi)存在商鋪空置現(xiàn)象的原因是部分品牌合約到期，商場(chǎng)也借此契機(jī)針對(duì)“更時(shí)尚、更潮流”的定位對(duì)品牌進(jìn)行主動(dòng)升級(jí)優(yōu)化，部分品牌是被勸退的。
公司稱“空置”系品牌調(diào)整 “高端”為外界誤讀
8月3日~4日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者先后多次來(lái)到上海環(huán)球港實(shí)地探訪。記者在直通上海地鐵3號(hào)線的金沙江路站6號(hào)口的B2層看到，有少量商鋪確處在關(guān)門狀態(tài)，其中大部分關(guān)門店鋪處于正在裝修狀態(tài);而在B1層一處通往戶外露天場(chǎng)地的出口前，集中存在10家左右店鋪處于關(guān)門狀態(tài)。
資料顯示，上海環(huán)球港啟動(dòng)于2008年，總建筑面積達(dá)48萬(wàn)平方米，商業(yè)面積近32萬(wàn)平方米，高級(jí)辦公樓12萬(wàn)平方米，五星級(jí)酒店面積約4萬(wàn)平方米，以特大型綜合購(gòu)物中心為主題，輔之以甲級(jí)辦公、展覽、娛樂(lè)、餐飲、休閑與健身等配套功能，整體規(guī)模超過(guò)南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)的面積總和。
然而，這樣一個(gè)擁有超大面積、豪華裝修的商業(yè)綜合體，記者在走訪中卻了解到，傳統(tǒng)意義上的奢侈品品牌并不多，僅有COACH、BV、CK等。
此外，記者在一份名為《上海月星環(huán)球港市場(chǎng)調(diào)研分析》的數(shù)據(jù)中也注意到，上海環(huán)球港租金在4.1元/平方米/日~13.1元/平方米/日區(qū)間，其中主力店B1、B2層租金單價(jià)為6元/平方米/日，1F租金單價(jià)為13.1元/平方米/日，2F租金單價(jià)為10元/平方米/日。相比于一站地鐵之隔的中山公園龍之夢(mèng)商場(chǎng)，環(huán)球港的價(jià)格并不算高。
對(duì)此，月星集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，上述數(shù)據(jù)并非月星官方對(duì)外公布的，至于目前上海環(huán)球港的租金價(jià)格，不方便透露，“但租金肯定比上述價(jià)位高，我們的租金都是逐漸增加。另外，在租金方面，我們不想和別人比較，畢竟地理位置不一樣�！�
不過(guò)，記者梳理往日?qǐng)?bào)道發(fā)現(xiàn)，自運(yùn)營(yíng)以來(lái)，上海環(huán)球港多次被曝招商困難。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前報(bào)道，一位參與過(guò)上海環(huán)球港前期招商工作的商業(yè)地產(chǎn)人士曾透露，月星本身并非商業(yè)地產(chǎn)出身，在從家具轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，面對(duì)一個(gè)體量如此之大的項(xiàng)目，短期之內(nèi)要完成招商是非常困難的，“不過(guò)他們還是做到了”。而月星集團(tuán)一位內(nèi)部人士則對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，目前商場(chǎng)的商鋪入駐率接近90%。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，上海中環(huán)以內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)都不錯(cuò)，但上海環(huán)球港這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)沒(méi)有預(yù)期的好，和其周邊地段有關(guān)系。“雖然從交通角度非常方便，但不是消費(fèi)者消費(fèi)線的交匯點(diǎn)，而邊上的中山公園反而有這個(gè)優(yōu)勢(shì)。另外，也是一個(gè)消費(fèi)習(xí)慣的問(wèn)題，中山公園被定義為市級(jí)商圈，而上海環(huán)球港周邊的金沙江路本身層次還不是很高。招商難在于本身銷售業(yè)績(jī)不好，零售業(yè)務(wù)會(huì)有想法�！�
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，上海環(huán)球港主要問(wèn)題還是在商業(yè)定位與區(qū)域消費(fèi)能力匹配度并不協(xié)調(diào)有關(guān)�！八o市場(chǎng)營(yíng)造的格調(diào)是很高大上的，但實(shí)際上普陀區(qū)這個(gè)地方消費(fèi)能力還是相對(duì)較低�！�
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝則對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，實(shí)體店生意難做，“我通過(guò)近期走訪發(fā)現(xiàn)，不少城市新的城市綜合體或大型購(gòu)物中心，周邊往往聚集了大量大型商場(chǎng)等城市綜合體，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。不少百貨企業(yè)增速低、利潤(rùn)低，已無(wú)力支撐高昂的房租。一些新的項(xiàng)目開業(yè)后，亦較難以按預(yù)期盈利�！�
至于商場(chǎng)定位方面，月星集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，外界對(duì)商場(chǎng)定位認(rèn)識(shí)可能存在偏差，“我們從來(lái)也沒(méi)有想走高端路線，最多只能算中高端，至于商場(chǎng)裝修華麗，只是因?yàn)槠髽I(yè)老板希望對(duì)此項(xiàng)目精雕細(xì)琢”。
此外，針對(duì)上海環(huán)球港選址問(wèn)題，上海月星環(huán)球港商業(yè)中心有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷部人員表示，“因?yàn)槔习逵X(jué)得這地方是個(gè)藍(lán)�！薄６鲜鲈滦羌瘓F(tuán)內(nèi)部人士則表示，“在現(xiàn)在上海的成熟商圈，很難拿到這么大的面積來(lái)做商業(yè)綜合體”。
公司負(fù)債高企
作為月星集團(tuán)的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，上海環(huán)球港不僅是月星跨界嘗試的成果，而且還是該集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整重要的內(nèi)容。不過(guò)，對(duì)于月星的跨界轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)人士稱并不理想。
“月星本身是做商業(yè)起家的，對(duì)于商業(yè)上下游需求的把握應(yīng)該是比單純做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)是有優(yōu)勢(shì)的，不過(guò)上海環(huán)球港這個(gè)項(xiàng)目做得并不出色�！北R文曦說(shuō)，“畢竟是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)的，所以在局部的打造上，其實(shí)并不應(yīng)該急于樹自己的標(biāo)桿，還是先摸摸市場(chǎng)，等到有經(jīng)驗(yàn)再做標(biāo)桿型項(xiàng)目�！睂�(duì)于這種說(shuō)法，上述月星內(nèi)部人士回應(yīng)稱：“做家居企業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)還是有差別的，并不能說(shuō)明我們有商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)跊](méi)有太多經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，能做成這樣已經(jīng)很不錯(cuò)了�！�
值得注意的是，據(jù)公開資料顯示，月星集團(tuán)旗下目前在建或投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目除上海環(huán)球港外，還有常州月星環(huán)球港(88萬(wàn)平方米大型城市商業(yè)綜合體)、徐州月星環(huán)球商業(yè)中心（45萬(wàn)平方米城市綜合體）、喀什月星上海城(250萬(wàn)平方米大型城市綜合體)、沈陽(yáng)月星國(guó)際城(200萬(wàn)平方米大型城市綜合體)等，除去徐州項(xiàng)目，其余項(xiàng)目建筑面積均遠(yuǎn)高于上海環(huán)球港。
鵬元資信評(píng)估有限公司指出，目前，我國(guó)房地產(chǎn)面臨一定的結(jié)構(gòu)性供需失衡壓力，部分城市商業(yè)物業(yè)空置率較高，月星集團(tuán)在無(wú)錫、沈陽(yáng)、如皋等二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)較慢，存貨規(guī)模較大，存在一定的去化壓力和跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)�！俺窍袢f(wàn)達(dá)這種具有很大的品牌效應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)，一般而言，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，可以很快復(fù)制，而月星綜合的能力，可能都跟不上，只能慢慢來(lái)�！北R文曦說(shuō)。
記者同時(shí)注意到，據(jù)RET睿意德中國(guó)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，全國(guó)寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房(即商鋪)空置率高達(dá)30%。而按照國(guó)際同行慣例，商業(yè)地產(chǎn)的空置率在5%~10%之間為合理區(qū)，空置率在20%以上為嚴(yán)重?cái)D壓區(qū)，足以看出國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)空置率情況的嚴(yán)重。
“從三四線城市看，實(shí)際上商業(yè)項(xiàng)目成功案例不多，除非地段非常好。但是三四線的一個(gè)特點(diǎn)是傳統(tǒng)零售業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)還是存在的，所以還是可以培育。而大城市則需要改變傳統(tǒng)零售模式，類似餐飲，確實(shí)在傳統(tǒng)的和體驗(yàn)式基礎(chǔ)上還需要挖掘，否則消費(fèi)者確實(shí)不愿意來(lái)消費(fèi)。所以對(duì)于此類項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，還是要針對(duì)此類城市的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。對(duì)此，月星集團(tuán)內(nèi)部人士稱，公司有自己的定位考慮，“比如說(shuō)，即將正式運(yùn)營(yíng)的常州月星環(huán)球港，我們就不僅僅是針對(duì)常州本地消費(fèi)群體的，而是面向周邊16個(gè)市區(qū)的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈�！�
與此同時(shí)，記者在鵬元資信評(píng)估有限公司對(duì)在《月星集團(tuán)2015年公司債券2016年跟蹤信用評(píng)級(jí)報(bào)告》的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中注意到，截至2015年末，公司總負(fù)債177.83億元，2013~2015年復(fù)合增長(zhǎng)率16.58%。其中有息負(fù)債104.20億元，2013~2015年復(fù)合增長(zhǎng)率25.33%;2016年和2020年公司分別需償還有息債務(wù)30.45億元、26.48億元。報(bào)告指出，公司負(fù)債水平較高，有息債務(wù)規(guī)模較大，存在集中償債壓力。
（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 丁嫵瑤 石英婧）
