無(wú)論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫(xiě)字樓自持與銷售，反映的實(shí)際上都是大悅城商業(yè)地產(chǎn)的資金平衡問(wèn)題。
“活著還是死去，這是一個(gè)問(wèn)題。”對(duì)于當(dāng)下在商業(yè)地產(chǎn)寒冬中仍然深耕不輟的企業(yè)而言，自持還是銷售，或許也是一個(gè)難有定論的問(wèn)題。
“大悅城主要的精力還是放在商業(yè)的部分，銷售型的部分，一方面可能是配一部分的住宅來(lái)反哺商業(yè)的發(fā)展，另外在寫(xiě)字樓、酒店方面則會(huì)根據(jù)大悅城的一些原則謹(jǐn)慎發(fā)展。”在6月2日大悅城地產(chǎn)有限公司2016周年股東大會(huì)上，大悅城地產(chǎn)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理周政如是回答了股東對(duì)于大悅城銷售物業(yè)的提問(wèn)。
無(wú)論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫(xiě)字樓自持與銷售，反映的實(shí)際上都是大悅城商業(yè)地產(chǎn)的資金平衡問(wèn)題。作為以大型購(gòu)物中心綜合體為發(fā)展主體的企業(yè)，如何平衡購(gòu)物中心綜合體資金自持沉淀與銷售回籠，是確保公司發(fā)展運(yùn)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)大的關(guān)鍵之一。
“未來(lái)大悅城會(huì)推進(jìn)一個(gè)輕重并舉的策略，一方面好的地方我們會(huì)開(kāi)會(huì)建，另外一方面也會(huì)整合低成本項(xiàng)目，進(jìn)行輕資產(chǎn)的管理輸出和品牌輸出，這里面的機(jī)會(huì)非常之大。”
針對(duì)有股東對(duì)大悅城股價(jià)與NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值）折讓嚴(yán)重的提醒，周政表示，大悅城未來(lái)將在加大宣傳推廣、精細(xì)化管理等方面落力，下一步是努力讓項(xiàng)目回報(bào)體現(xiàn)出來(lái)。
酒店和寫(xiě)字樓生意經(jīng)
“大悅城主要的精力還是要放在商業(yè)的部分，銷售型部分，一方面可能是配一部分的住宅來(lái)反哺商業(yè)的發(fā)展，另外在寫(xiě)字樓、酒店方面則會(huì)根據(jù)大悅城的一些原則謹(jǐn)慎發(fā)展�！痹�6月2日大悅城地產(chǎn)有限公司2016周年股東大會(huì)上，大悅城地產(chǎn)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理周政如是回答了股東對(duì)于大悅城銷售物業(yè)的提問(wèn)。
周政解釋稱，中糧大悅城現(xiàn)有的酒店一個(gè)在北京，一個(gè)在三亞亞龍灣，當(dāng)前的定位可以說(shuō)是在“最稀缺的地段，最高端的策劃和定位，最好的管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)�！�
基于此，周政表示，公司在酒店發(fā)展方面是一個(gè)“比較謹(jǐn)慎的戰(zhàn)略”，“新的綜合體里面，大悅城制定的原則是，如果這個(gè)綜合體確實(shí)非常好，這個(gè)城市高端酒店確實(shí)還有空間就會(huì)考慮去做；如果說(shuō)整個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)情況競(jìng)爭(zhēng)很激烈，位置也不是非常好，原則上不做�！�
他補(bǔ)充稱，個(gè)別特別好的位置，中糧集團(tuán)在有些好的城市有特別好的關(guān)系的，有好的地塊可以做，但不盲目做。
除此之外，在寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)方面，周政則表示，“原則上跟酒店有相似的地方”。
“大悅城在北京安定門項(xiàng)目的寫(xiě)字樓部分，因?yàn)槭羌瘓F(tuán)內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓，土地獲取的價(jià)格比較好，成本比較低，持有的回報(bào)率非常不錯(cuò)，且因?yàn)槭菄?guó)管用地，也不建議散賣，所以公司考慮以持有為主，不排除整體轉(zhuǎn)讓�！敝苷硎�，安定門項(xiàng)目在北京二環(huán)邊，現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)北京基本上不再批地了，所以在這么一個(gè)地段有這么一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)大悅城的發(fā)展是非常有利。
但大悅城在上海前灘的項(xiàng)目，周政則明確表示，這個(gè)項(xiàng)目公司考慮更多的是把它賣掉，因?yàn)椤皼](méi)有必要再持有了”。
無(wú)論是住宅反哺銷售，還是酒店發(fā)展選擇、寫(xiě)字樓自持與銷售，反映的實(shí)際上都是大悅城商業(yè)地產(chǎn)的資金平衡問(wèn)題。
作為以大型購(gòu)物中心綜合體為發(fā)展主體的企業(yè)，如何平衡購(gòu)物中心綜合體資金自持沉淀與銷售回籠，是確保公司發(fā)展運(yùn)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)大的關(guān)鍵之一。
大悅城的發(fā)展速度
除了對(duì)大悅城酒店、寫(xiě)字樓發(fā)展的關(guān)注，有股東還針對(duì)大悅城股價(jià)與NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值）之間折讓嚴(yán)重，在股東大會(huì)上對(duì)大悅城管理層予以提醒。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體截取大悅城地產(chǎn)6月3日收市數(shù)據(jù)顯示，大悅城地產(chǎn)6月3日每股凈資產(chǎn)2.44港幣，每股股價(jià)1.04港幣，每股凈資產(chǎn)較股價(jià)有135%的折讓，同期SOHO中國(guó)每股凈資產(chǎn)8.34，每股股價(jià)3.55，每股凈資產(chǎn)較股價(jià)也同樣有135%的折讓。
對(duì)此，該股東提出，大悅城地產(chǎn)的股價(jià)折讓與SOHO中國(guó)的股價(jià)折讓相同，甚至有時(shí)折讓還低于SOHO中國(guó)，這種情況是不合理的。
該股東續(xù)稱，出現(xiàn)這種情況一方面是當(dāng)前很多投資人對(duì)大悅城的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)，仍然把大悅城當(dāng)作傳統(tǒng)的購(gòu)物中心在看待，而大悅城實(shí)際上已非傳統(tǒng)購(gòu)物中心，而是主題公園式購(gòu)物中心，是休閑娛樂(lè)的地方，屬于娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)。另一方面，大悅城的運(yùn)營(yíng)效應(yīng)還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，管理成本相對(duì)較高也是可能的原因。
對(duì)此，周政回應(yīng)稱，大悅城的發(fā)展速度相對(duì)于萬(wàn)達(dá)的發(fā)展速度是比較穩(wěn)健的，是“先把項(xiàng)目做火，再把項(xiàng)目做精”。
周政續(xù)稱，相較于男女老少都來(lái)的一般意義上的購(gòu)物中心，大悅城的模型和模式探討的是一種“細(xì)分市場(chǎng)的科學(xué)”。
“大悅城對(duì)客戶的關(guān)心和研究十分重視，客群主要是針對(duì)18-35歲追求時(shí)尚的、年輕的、潮派的中產(chǎn)階級(jí)，來(lái)打造一個(gè)除工作生活之外他們娛樂(lè)、交友的一個(gè)專屬的第三空間。”
周政表示，未來(lái)大悅城會(huì)推進(jìn)輕重并舉的策略，好的地方會(huì)開(kāi)會(huì)建，也會(huì)整合低成本項(xiàng)目，進(jìn)行輕資產(chǎn)的管理輸出和品牌輸出，這里面的機(jī)會(huì)非常之大。
此外，大悅城未來(lái)將在加大宣傳推廣、精細(xì)化管理等方面落力，怎么樣把項(xiàng)目回報(bào)體現(xiàn)出來(lái)，將是其下一步努力要做的工作。
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
