作為上�！皭矍榈貥�(biāo)”的大悅城二期在本周末開業(yè)，其標(biāo)志性的摩天輪亮燈。在這個(gè)購(gòu)物中心擴(kuò)建開業(yè)的背后，是中糧系麾下商業(yè)地產(chǎn)的全國(guó)擴(kuò)張野心。
中糧集團(tuán)副總裁，大悅城地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政12月20日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，未來五年，大悅城購(gòu)物中心會(huì)在全國(guó)擴(kuò)張到約20家，其計(jì)劃以拿地或并購(gòu)方式進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，首選一線城市。目前，大悅城將已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心資產(chǎn)基本都注入了大悅城地產(chǎn)(00207.HK)，未來大悅城考慮將新開購(gòu)物中心項(xiàng)目都注入上市公司，以便進(jìn)行一系列資本運(yùn)作。
連鎖化全國(guó)布局
位于上海人民廣場(chǎng)附近的大悅城一期已經(jīng)運(yùn)作一段時(shí)間，但中糧系并不滿足于現(xiàn)狀，經(jīng)過新一輪投資和建設(shè)，上海大悅城二期開業(yè)，這讓該購(gòu)物中心的整體商業(yè)體量將達(dá)到16.3萬平方米，通過連廊聯(lián)通南座和北座，共約450個(gè)品牌，目前開業(yè)率達(dá)到90％，主要代表性品牌包括：Michael Kors、Kate Spade、bebe、ANTEPRIMA WIREBAG、MARIMEKKO、LOVE MOSCHINO、GAP、MUJI、MO-MO牧場(chǎng)、云海肴、小輝哥等。
最值得注意的是，二期的建設(shè)中，上海大悅城引入了體驗(yàn)式消費(fèi)的摩天輪，這是其主打的摩天輪經(jīng)濟(jì)——將客源引流到頂層，使客人“噴淋式”動(dòng)線向下走，增加客源流動(dòng)性和消費(fèi)可能。同時(shí)摩天輪是售票項(xiàng)目，可以為商場(chǎng)帶來收益。
周政透露，目前大悅城購(gòu)物中心的平均月租金在300萬~400萬之間，西單大悅城甚至超過1000萬。這一租金水平在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位甚至數(shù)倍于其他購(gòu)物中心。大悅城的租金模式為保底租金加流水代扣，兩者取高者。保底租金在商戶續(xù)約時(shí)會(huì)不斷提升，這也是為了應(yīng)對(duì)電商，讓商家更關(guān)注實(shí)體店的銷售。
“大悅城已經(jīng)有一套自己的模式，比如體驗(yàn)式消費(fèi)的打造，根據(jù)不同的城市量身定制不同的具體項(xiàng)目�，F(xiàn)在，我們?cè)谌珖?guó)有八個(gè)大悅城購(gòu)物中心，大部分都是我們自持物業(yè)或參股的項(xiàng)目。未來五年，我們計(jì)劃在全國(guó)擴(kuò)張到約20個(gè)大悅城購(gòu)物中心。我們的選址會(huì)以一線城市為主，當(dāng)然也會(huì)看有潛力的三線城市。而且大悅城在今后不僅僅是一個(gè)購(gòu)物中心，我們還會(huì)結(jié)合線上線下的運(yùn)作做出智慧購(gòu)物模式，以應(yīng)對(duì)電商對(duì)于實(shí)體商業(yè)的沖擊�！敝苷嬖V《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
并購(gòu)擴(kuò)張法則
就在大悅城打算進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張購(gòu)物中心的同時(shí)，不少同業(yè)者也都不約而同地在布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。近期中國(guó)新天地也透露要在全國(guó)升級(jí)打造“天地”系列大型商業(yè)綜合體。同樣是在周末，作為莆田市最大的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，莆田正榮財(cái)富中心開業(yè)了，莆田正榮財(cái)富中心總建筑面積100萬平方米，商業(yè)面積達(dá)到36萬平方米，其中購(gòu)物中心22萬平方米，室外步行街4萬平方米。甚至連做家居業(yè)起家的宜家也打算在中國(guó)市場(chǎng)連鎖化擴(kuò)張購(gòu)物中心項(xiàng)目。
“其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)是比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的打造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的模式，但是要做好商業(yè)地產(chǎn)必須具有雄厚的資金實(shí)力和非常專業(yè)的管理能力，尤其是在電商日益沖擊之下，實(shí)體商業(yè)更應(yīng)該思考如何使用合理的資本方式來建設(shè)長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目，而不是一味地去看短期利益�！遍L(zhǎng)期研究商業(yè)地產(chǎn)的中名會(huì)執(zhí)行主席洪奇輝指出。
對(duì)此，周政透露，未來的大悅城系列項(xiàng)目的擴(kuò)張會(huì)采取自行拿地建設(shè)和收購(gòu)相結(jié)合的方式�！跋嘈旁谌珖�(guó)會(huì)有一些值得收購(gòu)的項(xiàng)目，尤其是在一些具有發(fā)展?jié)摿Φ娜�城市，如果以收購(gòu)方式運(yùn)作則成本相對(duì)較低，擴(kuò)張速度較快�！�
在采訪中，記者了解到，不少業(yè)者都有類似想法�！坝行┡f的商場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作不力，但卻占據(jù)較好的地理位置，完全可以通過收購(gòu)控股等來拿新項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)2016年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)有一輪并購(gòu)潮�！钡谝惶酱骶S斯上海副董事長(zhǎng)朱兆榮認(rèn)為。
資本運(yùn)作“算盤”
但正如業(yè)內(nèi)專家所言，要做好商業(yè)地產(chǎn)，必須經(jīng)得起資金考驗(yàn)，一個(gè)大型購(gòu)物中心或綜合體“養(yǎng)”十年才能盈利都很正常，那么業(yè)者一定要具備資金實(shí)力。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，就在前不久，“北京華聯(lián)商業(yè)信托”(BHG Retail Reit)在新加坡主板掛牌交易，籌集3.942億新元資金，這是新交所主板2015年第一只新股上市。該REIT以每單位0.80新元的價(jià)格，發(fā)售超過4.9272億個(gè)單位，總計(jì)約1.2億新元。該REIT上市的起始資產(chǎn)包括五個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，分別位于北京、成都、合肥、大連及西寧，估值約28億元(合6.059億新元)。
“我們也注意到了華聯(lián)購(gòu)物中心此次的REITs上市，其實(shí)我們也在尋求一些合適的資本運(yùn)作方式。比如我們將已經(jīng)開業(yè)的大悅城項(xiàng)目基本都注入了大悅城地產(chǎn)上市公司，對(duì)于未來新開的購(gòu)物中心，我們也打算注入到該上市公司。未來我們也會(huì)繼續(xù)尋找資本運(yùn)作的機(jī)會(huì)。”大悅城地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
有業(yè)內(nèi)評(píng)論指出，從中糧置地更名大悅城地產(chǎn)后，大悅城產(chǎn)品線對(duì)中糧的意義不言而喻。盡管在引流方面，大悅城是行業(yè)的佼佼者，但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)體現(xiàn)的銷售與租金收入上也同樣有煩惱。大悅城執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石在近期的大悅城商業(yè)聚焦客戶價(jià)值峰會(huì)上表示，大悅城會(huì)針對(duì)趨勢(shì)進(jìn)行研究和探討，挖掘更多大悅城的平臺(tái)價(jià)值。站在資本市場(chǎng)與管理層的角度，大悅城需要為股東創(chuàng)造更大化價(jià)值。價(jià)值的體現(xiàn)一方面來自購(gòu)物中心租金收益，另一方面需要有持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)發(fā)展提升服務(wù)與品牌價(jià)值。因此其未來必然會(huì)進(jìn)行整體的資本運(yùn)作以提升自身的估值。
“值得注意的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)開業(yè)的購(gòu)物中心已有4000多家，到2020年，開業(yè)的預(yù)計(jì)將達(dá)到10000家，超大供應(yīng)量逐漸入市，當(dāng)前的存量已經(jīng)飽和，未來購(gòu)物中心市場(chǎng)依舊存在諸多挑戰(zhàn)�！焙槠孑x分析。
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