聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道，近年來(lái)，隨著購(gòu)物中心漸成商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主流，不少百貨巨頭如王府井、銀泰等紛紛向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。但由于新業(yè)態(tài)對(duì)百貨業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)、租金或得利方式差異對(duì)百貨業(yè)應(yīng)變能力的要求極高，導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上不少?gòu)陌儇涋D(zhuǎn)型購(gòu)物中心的項(xiàng)目遭遇競(jìng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)能過(guò)剩等種種窘?jīng)r。而本文就將從日本百貨巨頭高島屋旗下首家購(gòu)物中心——玉川高島屋入手，看看它如何在轉(zhuǎn)型過(guò)程中進(jìn)行選址？如何對(duì)品牌業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整逆襲？如何精益求精做好軟性服務(wù)？
前期選址：非核心商圈也有大需求
公開(kāi)資料顯示，玉川高島屋于1969年11月11日開(kāi)業(yè)，其作為日本第一家郊外型購(gòu)物中心，業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相當(dāng)搶眼：2014年度吸引年均客流高達(dá)1719萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額約920億日元（約合49億元人民幣），其中百貨店?duì)I業(yè)額22億元，在全日本的高島屋百貨中排名第六位（目前高島屋百貨在日本布局有近20家門(mén)店），專(zhuān)門(mén)店?duì)I業(yè)額26億元，其他門(mén)類(lèi)營(yíng)業(yè)額1億元。
但事實(shí)上，當(dāng)初選址時(shí)，玉川高島屋并未選址城市核心商圈。雖然在當(dāng)時(shí)，高島屋方面希望能夠選址涵蓋東京城南地區(qū)的商圏。但由于城南地區(qū)各路線的集中地澀谷已經(jīng)沒(méi)有空間設(shè)店，并且高島屋認(rèn)為跨越多摩川后，店面價(jià)值、品牌影響力都會(huì)大幅下降，再加之二子玉川能眺望多摩川，景色優(yōu)美，當(dāng)時(shí)地價(jià)還沒(méi)有現(xiàn)在這般高，本地的二子玉川園等設(shè)施也能吸引許多城南地區(qū)的家庭前往。所以最后，在綜合了人口增長(zhǎng)、地鐵規(guī)劃、周?chē)≌纫蛩刂�，高島屋決定在二子玉川開(kāi)店。
如今，玉川高島屋就位于二子玉川車(chē)站西口前。在1996年10月4日新宿高島屋時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)幕之前，這里是高島屋系列在城南地區(qū)唯一的商店與購(gòu)物中心。
軟裝服務(wù)：內(nèi)外兼修
在對(duì)客服務(wù)上，玉川高島屋重點(diǎn)打造讓顧客感受舒適的購(gòu)物環(huán)境。這主要體現(xiàn)在外在環(huán)境以及對(duì)內(nèi)的軟裝服務(wù)兩方面。
在建筑上，玉川高島屋邀請(qǐng)?jiān)@得國(guó)際石造建筑獎(jiǎng)、自然木造建筑精神獎(jiǎng)的隈研吾為建筑設(shè)計(jì)了一個(gè)綠色屋檐，目標(biāo)是讓屋檐看起來(lái)更加輕松、更具抽象感。屋檐的主體由不銹鋼網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)組成，不用任何輔助工具將鋼絲網(wǎng)直接固定在墻上。屋檐頂部的常青藤類(lèi)植物沿著建筑框架延伸，擁有較高的透明度，即使在屋檐下依然可以感受到綠意。垂直綠墻也可以為樓下的店鋪遮蔭納涼。
除此之外，隈研吾還在商場(chǎng)頂樓設(shè)計(jì)了空中花園�；▓@空間被建筑師有意地分散到每一個(gè)樓層，與綠色屋檐連接在一起，里面的植物可以在一年不同的時(shí)間開(kāi)花。
至于對(duì)客軟裝服務(wù)，這是玉川高島屋最大的特點(diǎn)。除了行李寄存、信息咨詢、儲(chǔ)物柜、購(gòu)物車(chē)等普通購(gòu)物中心必備的服務(wù)，玉川高島屋還提供有區(qū)域配送/宅急送、洗車(chē)（收費(fèi)）、電動(dòng)汽車(chē)充電服務(wù)（免費(fèi)）、給主婦推嬰兒車(chē)、母嬰室設(shè)備、代客泊車(chē)、寵物照顧、購(gòu)物班車(chē)等服務(wù)。
其中，在停車(chē)場(chǎng)配置上，玉川高島屋配備了近2000個(gè)車(chē)位。并且在每一幢建筑中都提供有寵物照顧服務(wù)。
品牌調(diào)整：重點(diǎn)關(guān)注新品牌和人氣餐飲
而對(duì)于品牌調(diào)整，玉川高島屋也是不遺余力。
自1969年開(kāi)業(yè)起，玉川高島屋在百貨的基礎(chǔ)上新建了停車(chē)場(chǎng)，并聯(lián)合周?chē)男〉赇佉黄疬\(yùn)營(yíng)，拉開(kāi)了日本購(gòu)物中心的歷史。四十多年來(lái)，玉川高島屋不斷擴(kuò)張版圖，從本館擴(kuò)張到東西南館，使得它能夠不斷引入新業(yè)態(tài)和新品牌專(zhuān)賣(mài)店，并形成了如今的開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)布局。其建筑面積也從最初的僅5.5萬(wàn)方擴(kuò)張至現(xiàn)在的18.5萬(wàn)方。其中，租賃面積達(dá)8.3萬(wàn)方，店鋪數(shù)達(dá)340多家，并配有2000多個(gè)停車(chē)位。
那么在不斷擴(kuò)張的過(guò)程中，玉川高島屋是以什么為準(zhǔn)則，對(duì)品牌進(jìn)行調(diào)整的？大致可分為以下三個(gè)方向：
第一是重點(diǎn)關(guān)注新品牌和人氣餐飲的引進(jìn)，以及日本本地品牌。玉川高島屋事業(yè)部部長(zhǎng)常木哲表示：每次裝修會(huì)引進(jìn)日本不太有的品牌，盡量引進(jìn)新的東西，給大家新鮮感，同時(shí)我們也會(huì)根據(jù)品牌的特點(diǎn)，建造新的設(shè)施，像無(wú)印良品比較大，進(jìn)南館是比較困難的，所以在附近建了新館。
第二是將相當(dāng)一部分比例的自營(yíng)貨品（大約15%-20%）給到百貨。雖然這部分貨品單價(jià)比同類(lèi)商品高，但毛利率也相對(duì)大很多，對(duì)百貨業(yè)績(jī)有提升作用。同時(shí)，也能幫助百貨強(qiáng)調(diào)差異化，避免同質(zhì)化，從而生存下來(lái)。從開(kāi)業(yè)至今四十多年間，玉川高島屋中百貨跟購(gòu)物中心占比基本上都維持在五五分左右，并沒(méi)有像國(guó)內(nèi)這般完全“去百貨化”。
第三是對(duì)商家的扶持。玉川高島屋在每層樓都設(shè)置了將近80平方米的公共區(qū)域，如若有新品牌想要進(jìn)駐，玉川高島屋將會(huì)給這些品牌機(jī)會(huì)在這些區(qū)域試賣(mài)一段時(shí)間，如果效果良好，可能就會(huì)考慮在后期調(diào)整的時(shí)候引進(jìn)，實(shí)際上就是一個(gè)實(shí)驗(yàn)的過(guò)程。并且，在品牌引進(jìn)的同時(shí)，玉川高島屋還會(huì)提供一些扶持，比如租金、免租期、人員培訓(xùn)等方面。
附：日本玉川高島屋專(zhuān)賣(mài)店&餐飲分布（不含百貨）
（搜鋪網(wǎng)綜合整理報(bào)道；部分觀點(diǎn)引用自第一地產(chǎn)）
