在剛剛發(fā)布的胡潤百富榜中，王健林家族以絕對優(yōu)勢力壓馬云家族，占據(jù)榜首。近一年來，橫跨地產(chǎn)、文化等諸多領(lǐng)域的萬達帝國，在被資本市場接納之后迎來爆發(fā)，王健林財富規(guī)模達到2200億元，較上一年增長52%。
不過，首富也有煩惱。處在轉(zhuǎn)型期的萬達，并不被所有人理解。一篇言辭激烈的質(zhì)疑文章在社交網(wǎng)絡(luò)廣泛傳播，文章抨擊萬達負債高企，現(xiàn)金流緊張，作為“首富”的王健林其實是“首負”，其中一條重要論據(jù)是萬達正低價“拋售”萬達廣場項目。
萬達商業(yè)(03699.HK)10月15日發(fā)布的公告顯示，萬達與關(guān)聯(lián)的私募基金萬達穩(wěn)普訂立協(xié)議，轉(zhuǎn)讓阜陽潁泉、濱州、煙臺、營口鲅魚圈、連云港五個萬達廣場項目公司股權(quán)，代價約1.58億元。
這就是質(zhì)疑者所言的“拋售”，然而，質(zhì)疑的聲音卻伴隨著嚴重的誤解。如果不是對萬達近一年來的資本運作有持續(xù)深入的關(guān)注，很難明白這些交易對于萬達的意義。
萬達公告全稱為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議”，這是萬達正在大力推進的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的必要環(huán)節(jié)。并且，這不是萬達首次發(fā)布類似公告。早在8月25日，萬達就已經(jīng)開始與萬達穩(wěn)酬系列基金進行項目股權(quán)層面的轉(zhuǎn)讓，截至目前，已轉(zhuǎn)讓三筆，涉及15個項目。這三筆交易情況如下表——
萬達需要輕資產(chǎn)化的并不止這15個項目。在王健林的計劃里，經(jīng)歷一個過渡期之后，今后每一個新增的萬達廣場，都將采用輕資產(chǎn)的模式進行開發(fā)。在消化掉自有土地儲備之后，萬達將完成去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)變?yōu)橐患逸p盈的商業(yè)不動產(chǎn)租賃和運營公司。
可以想見的是，今后類似的股權(quán)交易安排，將成為常態(tài)。
輕資產(chǎn)是王健林正在大力推進的萬達第四次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。其核心思想是，徹底告別依賴銷售型現(xiàn)金流支持商業(yè)開發(fā)和運營的傳統(tǒng)模式，引入外部資金參與拿地和工程投資，萬達主要負責選址、設(shè)計、建造、招商和管理。關(guān)于如何引入外部資金，萬達做了很多探索，比如與金融機構(gòu)合作、與萬科等大型房企合作、眾籌以及在條件成熟的情況下發(fā)行REITs等。
只有資產(chǎn)變輕之后，萬達才能獲得它想要的擴張速度。王健林打算在未來十年內(nèi)開業(yè)1000個萬達廣場，其中的絕大多數(shù)，尤其是一些位于三四線城市的項目，將在輕資產(chǎn)的框架下呈現(xiàn)。
去年底戰(zhàn)略控股快錢之后，萬達打開了金融創(chuàng)新的大門。今年6月，萬達通過快錢平臺發(fā)起兩次“眾籌”，這是國內(nèi)首次以商業(yè)地產(chǎn)為主題的眾籌。萬達募得數(shù)十億元資金，加上金融機構(gòu)的跟投，總共籌集資金超過100億元。
利用這筆錢，萬達注冊在上海的財富管理公司與萬達控股的快錢金融合作成立萬達穩(wěn)酬基金，萬達穩(wěn)酬又注冊成立了四支子基金，分別為萬達穩(wěn)升、萬達穩(wěn)余、萬達穩(wěn)普、萬達穩(wěn)欣。其中，前三支基金已經(jīng)承載了15個項目的輕資產(chǎn)任務(wù)，將累計為萬達投資超過130億元，后續(xù)萬達穩(wěn)欣基金的交易安排也將很快出爐。
通過交易，這些基金成為萬達廣場項目公司的股東，并負責后續(xù)的資金投入。基金及其背后的投資人，按協(xié)議約定享有投資收益，主要由租金收入和物業(yè)增值收入兩部分構(gòu)成。萬達則獲得建設(shè)過程以及運營過程的管理收入、租金收入的分成以及品牌授權(quán)收益。
值得注意的是，這并不是簡單的轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，這些輕資產(chǎn)化了的項目并沒有脫離萬達的范疇。輕資產(chǎn)合作是有期限的，最長達7年，在三年后，可選擇通過REITs或其他方式上市來退出，或者萬達也可以回購，或者由其他第三方收購。這意味著，雖然是股權(quán)形式的交易，但這是一種類債權(quán)的資本運作。
萬達公告也強調(diào)，雖然項目交易到基金旗下，成為基金的附屬公司，但是按照香港的會計法則，項目公司仍將作為萬達的附屬公司入賬以及合并報表。
一位香港金融界人士對界面新聞記者指出：“表面上這是股權(quán)轉(zhuǎn)移，但其實只是一種抵押方式，從會計的角度看還是一個債，投資條款中明確了實際控制權(quán)和真實的產(chǎn)權(quán)歸屬不變。”
好處是，通過這樣的操作，更多資本介入到萬達廣場的擴張。而隨著萬達廣場數(shù)量的爆發(fā)，萬達商業(yè)管理服務(wù)的收入也將成倍增加，上市公司的收入結(jié)構(gòu)將被徹底改造，而負債率卻能得到有效控制，王健林再也不用擔心地產(chǎn)市場波動對萬達產(chǎn)生不利影響。
長期以來，萬達商業(yè)在股價上的表現(xiàn)不夠理想，投資者最主要的擔心，在于萬達的模式比較傳統(tǒng)。但這一刻板的印象，將在未來幾年內(nèi)被完全顛覆。目前，萬達僅僅完成十余個項目的輕資產(chǎn)化，離王健林的預(yù)期目標還差得很遠。
在這些大背景下，質(zhì)疑者認為萬達在拋售這些項目，無疑太過于片面了。
�。�界面高級記者秦小東）
