“未來3到5年，中糧要做20個(gè)大悅城”，大悅城地產(chǎn)關(guān)于未來商業(yè)發(fā)展規(guī)模的計(jì)劃，在2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上被多次提及。
據(jù)大悅城方面8月25日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年大悅城的收入共計(jì)22.2億元，同比下降26%。
對(duì)此，中糧大悅城主席周政表示，由于大悅城綜合體項(xiàng)目在注資之初可售性物業(yè)就已處于收尾階段，銷售物業(yè)資源都比較少。
不過周政透露，按照未來大悅城的配比原則，將來大悅城綜合體60%-65%是銷售型的，包括住宅、酒店或者公寓、寫字樓；同時(shí)40%-35%左右是持有。
據(jù)了解，大悅城于去年新增了兩個(gè)項(xiàng)目，其中，上海大悅城二期那部分是銷售型物業(yè)，可售的資源有82萬平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年圣誕節(jié)入市銷售。
同時(shí)，據(jù)周政透露，雖然未來可售性物業(yè)的銷售是資金來源渠道之一，但未來大悅城還是會(huì)重點(diǎn)支持持有商業(yè)物業(yè)的投資，關(guān)注持有物業(yè)租金的持續(xù)成長(zhǎng)，因?yàn)椤白陨碓煅獙?duì)資金的支持也很重要”。
當(dāng)然，除依靠自身努力去拓展外，通過尋求合作伙伴、并購(gòu)及輕資產(chǎn)輸出也是大悅城不二選擇。
業(yè)績(jī)會(huì)上，中糧大悅城執(zhí)行董事兼總經(jīng)理韓石指出，根據(jù)前幾年商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)來看，有一些企業(yè)的有些項(xiàng)目發(fā)展至今經(jīng)營(yíng)起來已經(jīng)很困難，而這也為大悅城提供了一個(gè)很好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。
除了并購(gòu)?fù)�，第二個(gè)是合作開發(fā)的模式，即下一步也會(huì)引進(jìn)其它的一些投資機(jī)構(gòu)；第三個(gè)是通過更少股權(quán)比例的投入實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，比如說資產(chǎn)的配比占到百分之二三十，通過這些來尋找市場(chǎng)的一些機(jī)會(huì)，穩(wěn)健的同時(shí)盡快推動(dòng)大悅城的擴(kuò)張。
另于業(yè)績(jī)會(huì)上，關(guān)于中糧地產(chǎn)與大悅城平臺(tái)定位再次被提及。周政還是明確大悅城是商業(yè)平臺(tái)而中糧地產(chǎn)是住宅平臺(tái)，身為兩平臺(tái)統(tǒng)帥，其會(huì)督促不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議的落實(shí)。至于深圳大悅城，周政透露，雖然項(xiàng)目是中糧地產(chǎn)的城市更新項(xiàng)目，但是未來深圳大悅城商業(yè)部分大悅城地產(chǎn)會(huì)介入。
此外，談及中糧集團(tuán)的混合制改革，周政稱，按照國(guó)資委對(duì)中糧集團(tuán)的要求，中糧方面也在積極探索一些方案，這些方案是需要給國(guó)資委審批的，有了進(jìn)一步的進(jìn)展之后，再對(duì)外披露。但就目前的情況來看，對(duì)大悅城地產(chǎn)公司來說，是沒有任何負(fù)面的影響�；旌纤兄频母母铮ㄒ氲耐顿Y者等都在積極準(zhǔn)備方案。
以下為大悅城地產(chǎn)2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：
現(xiàn)場(chǎng)提問：大悅城上半年銷售收入同比有減少，請(qǐng)問未來大悅城怎么樣在商業(yè)定位下找到更多可售物業(yè)來提高銷售收入？
周政：大悅城是綜合體，因此項(xiàng)目在注資之初，其銷售物業(yè)就已經(jīng)處在一個(gè)收尾的階段，比如西單大悅城、朝北大悅城、天津大悅城，它的銷售物業(yè)資源都比較少。但按照未來大悅城的配比原則，將來大悅城綜合體60%-65%是銷售型的，包括住宅、酒店或者公寓、寫字樓。同時(shí)40%-35%左右是持有。
需要補(bǔ)充的是，大悅城去年已經(jīng)拓展了兩個(gè)項(xiàng)目，包括上海大悅城二期那部分是銷售型物業(yè)，可售的資源有82萬平米，對(duì)未來持續(xù)支持大悅城銷售結(jié)算資源打下了一個(gè)基礎(chǔ)。
同時(shí)，大悅城發(fā)展的戰(zhàn)略是通過一個(gè)綜合體的模式來發(fā)展的，因此在一線、二線城市選擇項(xiàng)目的時(shí)候也會(huì)著重考慮這個(gè)比重問題。
另外，因?yàn)槲磥?到5年，中糧要做20個(gè)大悅城，而在發(fā)展所需的資金來源上，除了公司的債權(quán)、股權(quán)融資之外，自身的造血也是很重要的方面。所以未來大悅城還是會(huì)重點(diǎn)支持持有商業(yè)物業(yè)的投資，關(guān)注持有物業(yè)租金的持續(xù)成長(zhǎng)。
現(xiàn)場(chǎng)提問：未來大悅城可能會(huì)引入各種基金等伙伴，能否具體介紹一下大悅城的擴(kuò)張路徑是怎樣的？會(huì)更多的走收購(gòu)擴(kuò)張路徑嗎？
韓石：有關(guān)大悅城的快速發(fā)展路徑，我想有兩個(gè)方面，第一個(gè)就是做好現(xiàn)有大悅城的運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持大悅城現(xiàn)在的定位，即定位18到35歲新興的中產(chǎn)階級(jí)年輕的消費(fèi)者。
第二個(gè)是從差異化的運(yùn)營(yíng)到品牌的組合，過去大悅城的零售、餐飲和休閑娛樂占比分別是5：3：2，現(xiàn)在是4：3：3的比例，會(huì)從這個(gè)比例上堅(jiān)持差異化和客戶的細(xì)分和體驗(yàn)。
第三個(gè)是堅(jiān)持創(chuàng)新，下一步會(huì)重點(diǎn)思考線上線下的創(chuàng)新，對(duì)于大數(shù)據(jù)指導(dǎo)商業(yè)運(yùn)營(yíng)這一塊要堅(jiān)持。
第四個(gè)是堅(jiān)持為會(huì)員和消費(fèi)者服務(wù)，不斷提升大悅城的美譽(yù)度，大悅城有100多萬會(huì)員，這是大悅城寶貴的財(cái)富。
另外，從大悅城下一步的發(fā)展來講，是希望能夠在穩(wěn)健的同時(shí)有一個(gè)快速的發(fā)展，過去基本從拿地到規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，到整個(gè)開業(yè)運(yùn)營(yíng)都由自己操刀。
但從今后不排除從收購(gòu)、并購(gòu)現(xiàn)有的企業(yè)的可能。根據(jù)前幾年商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)來看，有一些企業(yè)的有些項(xiàng)目發(fā)展至今經(jīng)營(yíng)起來已經(jīng)很困難，而這也為大悅城提供了一個(gè)很好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。
除了并購(gòu)?fù)�，第二個(gè)是合作開發(fā)的模式，即下一步也會(huì)引進(jìn)其他的一些投資機(jī)構(gòu)。第三個(gè)是通過更少股權(quán)比例的投入實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，比如說資產(chǎn)的配比占到百分之二三十，通過這些來尋找市場(chǎng)的一些機(jī)會(huì)，穩(wěn)健的同時(shí)盡快推動(dòng)大悅城的擴(kuò)張。
現(xiàn)場(chǎng)提問：上半年大悅城拿了兩塊地，下半年公司拿地的策略會(huì)是怎么樣？
周政：我們基本還是堅(jiān)守在一線城市的副中心、二線城市的中心區(qū)，當(dāng)然三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、集聚能力強(qiáng)、人均購(gòu)買力比較強(qiáng)的地區(qū)也會(huì)非常關(guān)注。這方面我們有幾個(gè)項(xiàng)目在跟蹤，目前因?yàn)檫@些項(xiàng)目還在跟蹤之中，不便于披露太多的細(xì)節(jié)。
除了走直接拿地?cái)U(kuò)張路徑外，未來我們也會(huì)充分發(fā)揮中糧大悅城在商業(yè)方面專業(yè)化的能力，通過合作來發(fā)展。大悅城在商業(yè)方面有團(tuán)隊(duì)，尤其是在創(chuàng)新方面，大悅城的團(tuán)隊(duì)還是有比較好的基礎(chǔ)的，因此從這方面來說，可能未來大悅城商業(yè)發(fā)展還有相當(dāng)一部分是尋求合作。
已經(jīng)有很多同業(yè)主動(dòng)來找我們合作，換而言之，同業(yè)主也認(rèn)為大悅城這種面對(duì)18歲到35歲的新興中產(chǎn)階級(jí)的定位，未來還是有較大發(fā)展空間的。
現(xiàn)場(chǎng)提問：您在中糧地產(chǎn)、中糧大悅城兩個(gè)平臺(tái)都有兼一定的職位，請(qǐng)您簡(jiǎn)單介紹一下，未來中糧大悅城和中糧地產(chǎn)兩個(gè)平臺(tái)的界限具體如何區(qū)分？深圳的大悅城未來具體發(fā)展形式會(huì)是怎樣的？
周政：在上市之初，中糧集團(tuán)就有一個(gè)不競(jìng)爭(zhēng)的承諾，兩個(gè)上市公司各有各的定位，大悅城地產(chǎn)公司重點(diǎn)是以商業(yè)綜合體為發(fā)展戰(zhàn)略，中糧地產(chǎn)是以住宅地產(chǎn)為主，所以兩個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略還是比較清晰的。在整個(gè)運(yùn)作管理中是沒有矛盾，互相是不競(jìng)爭(zhēng)的。
深圳大悅城是一個(gè)城市更新的項(xiàng)目，目前還處在舊改過程中，這個(gè)項(xiàng)目的權(quán)屬原來在中糧地產(chǎn)。未來可能是兩家合作來做，不會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，這一點(diǎn)我們是堅(jiān)守承諾。深圳大悅城商業(yè)部分大悅城地產(chǎn)會(huì)介入。
另外，對(duì)于中糧來說，如果兩個(gè)主席，那可能有兩個(gè)想法，但現(xiàn)在我兩邊都能協(xié)調(diào)，會(huì)親自落實(shí)集團(tuán)內(nèi)部不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議。
現(xiàn)場(chǎng)提問：重組方面，中糧集團(tuán)可能有哪些方面的業(yè)務(wù)重組？可以分享一下現(xiàn)在的改革進(jìn)度是怎么樣的嗎？在A股的波動(dòng)下，會(huì)不會(huì)影響國(guó)企改革的步伐？
周政：可能國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)對(duì)中糧關(guān)注的比較多，中糧是國(guó)資委重點(diǎn)的改革試點(diǎn)企業(yè)，目前正在積極探索，中糧肉食、我買網(wǎng)等等都進(jìn)行了混合所有制改革了，就包括中糧地產(chǎn)也在積極的探索。
按照國(guó)資委對(duì)中糧集團(tuán)的要求，中糧方面也在積極探索一些方案，這些方案是需要給國(guó)資委審批的，有了進(jìn)一步的進(jìn)展之后再對(duì)外披露。但就目前的情況來看，對(duì)大悅城地產(chǎn)公司來說，是沒有任何負(fù)面的影響。混合所有制的改革，包括引入的投資者等都在積極準(zhǔn)備方案。
現(xiàn)場(chǎng)提問：大悅城方面目前怎么看商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局？
吳錚：說到商業(yè)地產(chǎn)，的確是競(jìng)爭(zhēng)最激烈，壓力最大的一個(gè)行業(yè)。有兩個(gè)方面的壓力，第一個(gè)壓力是同質(zhì)化，供應(yīng)量很大，第二個(gè)壓力是電商。
但大悅城會(huì)把商業(yè)的趨勢(shì)發(fā)展分成四個(gè)階段，第一個(gè)階段是百貨，百貨一定會(huì)死，為什么？因?yàn)樗且再I為目的，以賣東西為目的的一定會(huì)被電商替代，因?yàn)殡娚绦矢摺?
第二階段是傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，就是吃喝玩樂、看電影、滑冰，它的問題是什么？大品牌，小購(gòu)物中心，就是品牌很強(qiáng)勢(shì)，擠壓得你租金很難受，同時(shí)大家都差不多，誰離我近我去哪兒，沒有特點(diǎn)�，F(xiàn)在大量的房地產(chǎn)開發(fā)商包括很多的項(xiàng)目都處在這個(gè)階段。如果大悅城還在這個(gè)階段，我們也活不過去。
所以大悅城通過創(chuàng)新，基于消費(fèi)者的需求，進(jìn)入第三階段和第四階段。什么是第三階段？第三階段的核心就是一定要找出讓消費(fèi)者到我這兒來的理由，實(shí)體店的核心是體驗(yàn)。
最重要是第四階段，叫應(yīng)對(duì)電商，平臺(tái)化。大悅城還是通過實(shí)體的方法，通過線下的APP，共同來形成黏性，以此來留住消費(fèi)者。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）
