位于北外灘的白玉蘭廣場(chǎng)，原本準(zhǔn)備今年開(kāi)業(yè)，但因多種原因目前已延遲到明年才能開(kāi)業(yè)。無(wú)獨(dú)有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心項(xiàng)目虹橋天地更是幾度延遲，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從多位知情人士處了解到，其之前預(yù)期的開(kāi)業(yè)時(shí)間是2015年上半年，后來(lái)延后到今年9月，再后來(lái)延后到今年年底。

類(lèi)似的案例還有很多。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近期深度調(diào)研獲悉，近年來(lái)，由于諸多資本涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致每年全國(guó)購(gòu)物中心過(guò)度開(kāi)發(fā)，繼而讓購(gòu)物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區(qū)的零售項(xiàng)目空置率甚至高達(dá)40%，使很多項(xiàng)目無(wú)法如期開(kāi)業(yè)。但不少開(kāi)發(fā)商們似乎并沒(méi)有意識(shí)到這些，這讓購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)者陷入尷尬。

為拉升周邊房產(chǎn)？

“幾乎每年都有數(shù)百家新的購(gòu)物中心增量投入市場(chǎng)，但是市場(chǎng)根本不需要這么多量，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)物中心的總量供大于求�！遍L(zhǎng)年負(fù)責(zé)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)、招商的協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域商業(yè)總經(jīng)理徐蓉坦言。

世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3,900萬(wàn)平方米，在建面積最多的前10個(gè)城市中有8個(gè)位于中國(guó)。2015年下半年，上海將持續(xù)迎來(lái)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將達(dá)到71.4萬(wàn)平方米，其中約有87%位于非核心商圈。

世邦魏理仕發(fā)布《購(gòu)物中心建設(shè)：全球最活躍城市》中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購(gòu)物中心面積分別達(dá)330萬(wàn)平方米和320萬(wàn)平方米，為全球城市之最。在部分二三線(xiàn)城市中，大量的新增供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)零售市場(chǎng)表現(xiàn)帶來(lái)壓力。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看到，2016年上海購(gòu)物中心供應(yīng)還將增大，2017年的供應(yīng)也還將比今年更大。

緣何有這么多新項(xiàng)目入市?

“首先當(dāng)然是住宅市場(chǎng)的調(diào)控與走低，開(kāi)發(fā)商都看到多年后很多城市的住宅會(huì)過(guò)剩，因此一定要加緊轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。其次，一些零售商由于生意難做，也開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，比如步步高、銀泰等。當(dāng)然最根本的原因是對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心是一個(gè)‘羊毛出在豬身上’的過(guò)程，你只要建一個(gè)購(gòu)物中心，就會(huì)使得周邊的寫(xiě)字樓、住宅增值，只要將寫(xiě)字樓和住宅租售出去，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)賺錢(qián)，剩下購(gòu)物中心就變成了‘犧牲品’，開(kāi)發(fā)商不關(guān)心購(gòu)物中心的死活，他們只關(guān)心其他物業(yè)租售的盈利。要知道，零售業(yè)是非常繁瑣和復(fù)雜的，你不好好經(jīng)營(yíng)，僅是當(dāng)做一個(gè)拉升周邊房產(chǎn)的工具，必然做不好商業(yè)�！盧ET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌指出。

招商難題

隨著零售物業(yè)市場(chǎng)體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多“后遺癥”出現(xiàn)。

首先是工期的延遲�！捌鋵�(shí)在業(yè)內(nèi)這已是常規(guī)，能夠按時(shí)完成工期的大概只有萬(wàn)達(dá)這類(lèi)‘軍事化’管理的項(xiàng)目，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)有數(shù)百個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)必須完成指標(biāo)，不能完成者出局，萬(wàn)達(dá)甚至在部分管理崗位準(zhǔn)備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本都可如期開(kāi)業(yè)。但其他業(yè)者并不具備此種能力，一旦項(xiàng)目過(guò)多則工期難以如期完成。”旭美商業(yè)投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。

最讓人頭痛的當(dāng)屬招商。

有多年招商經(jīng)驗(yàn)的徐蓉透露，以往一個(gè)購(gòu)物中心的主力店應(yīng)該是LV、GUCCI這類(lèi)“重奢”大牌，但如今隨著公務(wù)消費(fèi)受限、海外代購(gòu)升溫等，很多奢侈品消費(fèi)都不會(huì)落地在國(guó)內(nèi)，這讓大牌在前一陣也開(kāi)始“破天荒”打折，于是“重奢”大牌鮮少有擴(kuò)張計(jì)劃，而且這類(lèi)大牌通常在一個(gè)城市也只能開(kāi)3~4家店，一旦飽和也不會(huì)再擴(kuò)張，于是招主力店難度加大。

“大家退一步，就開(kāi)始招‘輕奢’品牌，比如coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補(bǔ)貼，按每平方米3萬(wàn)至5萬(wàn)不等計(jì)算，一家輕奢店的補(bǔ)貼可高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元，這些成本都要購(gòu)物中心承擔(dān)，這讓業(yè)主不堪重負(fù)。”杜斌坦言。

“目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購(gòu)物中心招商的時(shí)候都面臨尷尬。小的品牌想進(jìn)來(lái)但是我們不愿意給他們鋪位，大品牌對(duì)于租金的要求非常苛刻，還需要我們補(bǔ)貼裝修。比如目前A&F，MK，KateSpade這幾個(gè)輕奢品牌目前就非�；鸨�，招商難度非常大。”一位從事招商工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

再退一步，則以招快時(shí)尚為主力店。

“問(wèn)題又來(lái)了，快時(shí)尚雖然可以吸引人流，但這類(lèi)門(mén)店需要面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風(fēng)等現(xiàn)在都必須要一樓的好位置，否則就不進(jìn)入，因?yàn)樗麄冏约赫J(rèn)為可以帶來(lái)客流是本錢(qián)，于是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補(bǔ)貼，單店補(bǔ)貼金額從數(shù)百萬(wàn)元到上千萬(wàn)元不等。因?yàn)楸浑娚虥_擊后，服飾品牌利潤(rùn)下滑，一家虧損門(mén)店要靠好幾家盈利門(mén)店養(yǎng)活，于是服飾品牌就要依靠購(gòu)物中心業(yè)主補(bǔ)貼裝修費(fèi)用來(lái)獲利。這加劇了購(gòu)物中心的成本壓力和招商難度�！倍疟蟾嬖V記者。

空置率高、開(kāi)業(yè)難

在招商遭遇巨大難度后，不少購(gòu)物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時(shí)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的租戶(hù)主導(dǎo)特征，租金的上漲空間料將持續(xù)受限。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示，在中國(guó)，沈陽(yáng)是第一個(gè)顯現(xiàn)零售物業(yè)供過(guò)于求風(fēng)險(xiǎn)的城市。截至2014年第二季度，沈陽(yáng)的空置率仍高達(dá)19.1%。作為中國(guó)東北地區(qū)的區(qū)域中心，沈陽(yáng)吸引了數(shù)量可觀的奢飾品牌進(jìn)駐(全國(guó)排名僅次于上海、北京)。盡管沈陽(yáng)人均零售商業(yè)面積已是全國(guó)最高，但未來(lái)三年仍陸續(xù)有150萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)落成。在沈陽(yáng)和無(wú)錫，部分零售項(xiàng)目的空置率甚至高達(dá)40%。

高空置率使得大量購(gòu)物中心遭遇開(kāi)業(yè)難。

“一般我們要求開(kāi)業(yè)的時(shí)候85%-90%的商鋪都可以開(kāi)業(yè)，但是很多商場(chǎng)迫于開(kāi)業(yè)時(shí)間都通過(guò)試營(yíng)業(yè)等方式先行開(kāi)業(yè)，其實(shí)很多商鋪都沒(méi)有完全招滿(mǎn)，不算完整的開(kāi)業(yè)�！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸客嘎�。

不少業(yè)內(nèi)人士反映，北外灘的白玉蘭廣場(chǎng)，本來(lái)準(zhǔn)備今年開(kāi)業(yè)，但已延遲到明年才能開(kāi)業(yè)。無(wú)獨(dú)有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心項(xiàng)目虹橋天地更是幾度延遲，其之前預(yù)期的開(kāi)業(yè)時(shí)間是2015年上半年，后來(lái)延后到今年9月，再后來(lái)延后到今年年底。上海有一個(gè)二期商業(yè)項(xiàng)目，其招商完成情況不到70%，其計(jì)劃開(kāi)業(yè)的時(shí)間為今年年底，如果按照目前的招商進(jìn)度，其開(kāi)業(yè)時(shí)候很多商鋪都無(wú)法正常開(kāi)業(yè)。正大樂(lè)城寶山店也比原計(jì)劃推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。

“有些商家為完成開(kāi)業(yè)指標(biāo)，則旨在招滿(mǎn)，并非注重定位。這讓這些即便已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)也面臨尷尬。比如開(kāi)業(yè)不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國(guó)際高端品牌，但同時(shí)其店內(nèi)也充斥著很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問(wèn)題，加之其位于南京路步行街地區(qū)，這類(lèi)游客諸多的地帶，整體消費(fèi)力不高，可新世界大丸定位高端，其店內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式手扶電梯據(jù)說(shuō)在全球只有100部不到，其店內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了十幾部，如此高端定位與大眾化消費(fèi)的游客群體根本不匹配。所以，盲目開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目存在虧損風(fēng)險(xiǎn)。”長(zhǎng)期研究商業(yè)地產(chǎn)的郭先生分析。

上述種種原因也導(dǎo)致購(gòu)物中心利潤(rùn)下滑。

高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，上海購(gòu)物中心的毛收益率已經(jīng)從2008年的9%降低到2015年的4.91%。

“以往一個(gè)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心可能7~10年可以回本，如今估計(jì)起碼要10年以上才能回本�！倍疟笾赋�。

“未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理必然需要分開(kāi)，開(kāi)發(fā)商全部自持項(xiàng)目的話(huà)開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有資金來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但是中國(guó)目前的管理方和資產(chǎn)方還沒(méi)有明確的模式，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)都在進(jìn)行嘗試，但目前這個(gè)模式還不成熟，這個(gè)問(wèn)題也制約著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展�！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸刻寡�。
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