偌大的工地上，成片的在建高樓，工地、空地、菜地、農(nóng)民房林立，大量寫(xiě)字樓商業(yè)項(xiàng)目存量大去化慢……這是記者近日在浙江杭州蕭山區(qū)錢(qián)江世紀(jì)城走訪看到的情景。
到今年，錢(qián)江世紀(jì)城已經(jīng)開(kāi)發(fā)將近十個(gè)年頭了。但記者近日實(shí)地調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，錢(qián)江世紀(jì)城偌大的區(qū)域板塊，商業(yè)寫(xiě)字樓庫(kù)存量巨大，產(chǎn)品去化艱難，甚至為了產(chǎn)品銷(xiāo)售，在今年的四五月份，錢(qián)江世紀(jì)城板塊以管委會(huì)名義牽頭舉辦了相當(dāng)正式的異地巡展，為的是吸引杭州之外的客群前來(lái)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)產(chǎn)品。
與此同時(shí)，根據(jù)已公布的2015年蕭山讀地手冊(cè)，錢(qián)江世紀(jì)城計(jì)劃有四宗地塊在 2015年出讓?zhuān)渲幸蛔诮?3萬(wàn)平方米的宅地計(jì)劃在2015年下半年推向土地市場(chǎng)，錢(qián)江世紀(jì)城后續(xù)的土地供應(yīng)不容小覷。
然而從目前錢(qián)江世紀(jì)城的區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)情況來(lái)看，主打商業(yè)和寫(xiě)字樓的錢(qián)江世紀(jì)城產(chǎn)品庫(kù)存量巨大，去化艱難，行走其中，已經(jīng)開(kāi)發(fā)近10年的錢(qián)江世紀(jì)城后續(xù)依然有大量土地出讓?zhuān)摻ǖ母邩窃诮�，成片的空地待字閨中，還有大量農(nóng)民房沒(méi)有拆完，在這里，出鏡率最高的應(yīng)該就是腳手架了。業(yè)內(nèi)人士指出：“錢(qián)江世紀(jì)城本身就定位為商務(wù)類(lèi)的，加上目前整個(gè)杭州市場(chǎng)還是以去化為主導(dǎo)，該區(qū)域其本身住宅的量就很少，所以其區(qū)域產(chǎn)品銷(xiāo)售是處在一個(gè)非常尷尬的局面�！�
對(duì)此，記者數(shù)次致電并致函錢(qián)江世紀(jì)城管委會(huì)辦公室，希望對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)情況以及產(chǎn)品去化問(wèn)題做一采訪，管委會(huì)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不接受采訪，截至發(fā)稿，也未獲任何回復(fù)。
庫(kù)存壓力大，管委會(huì)牽頭吆喝賣(mài)樓
資料顯示，錢(qián)江世紀(jì)城地處蕭山城北江濱地區(qū)，東北到杭甬高速公路，西北至錢(qián)塘江濱，西南至七甲閘——利民河，南到前解放河，東至利群河和市心路。與杭州錢(qián)江新城隔江相望，規(guī)劃總用地為22.27平方公里，可容納人口16萬(wàn)人。
隨著2010年底慶春路過(guò)江隧道的正式開(kāi)通，錢(qián)江世紀(jì)城板塊也借力交通利好，以及濱江等知名開(kāi)發(fā)商的首次進(jìn)駐，逐漸在杭州樓市進(jìn)入了大眾視野。實(shí)際上，從2008年開(kāi)始，錢(qián)江世紀(jì)城就進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)培育期，到2013年，該板塊進(jìn)入快速建設(shè)期，板塊內(nèi)眾多住宅和商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)。
在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，近兩年來(lái)出讓土地不多的錢(qián)江世紀(jì)城，未來(lái)還將有大量商業(yè)性質(zhì)用地出讓?zhuān)诰频晔焦⒔畹氖┬�，這一大批土地將來(lái)只能以寫(xiě)字樓的產(chǎn)品形式投入市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)顯示，錢(qián)江世紀(jì)城板塊內(nèi)已出讓的寫(xiě)字樓體量已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)平方米。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)同樣顯示，預(yù)計(jì)2014~2018年期間，杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)約有107萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，主要集中在錢(qián)江新城、城北和錢(qián)江世紀(jì)城三大區(qū)域。
杭州克爾瑞相關(guān)分析師分析表示：“錢(qián)江世紀(jì)城板塊目前的商務(wù)總體量已經(jīng)不小，未來(lái)體量更是不容小覷。盡管有著地段、價(jià)格上的多方面優(yōu)勢(shì)，今后的錢(qián)江世紀(jì)城仍將面臨巨大壓力。并且還有一個(gè)很重要的原因，錢(qián)江世紀(jì)城板塊的配套遠(yuǎn)未跟上，這樣無(wú)論對(duì)于寫(xiě)字樓還是住宅來(lái)說(shuō)，都對(duì)去化造成影響�！�
“包括錢(qián)江世紀(jì)城，以及錢(qián)江新城這邊的寫(xiě)字樓去化也都不是很好。因?yàn)楹贾輰?xiě)字樓市場(chǎng)本來(lái)就不是很好。”中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生分析表示。
面對(duì)錢(qián)江世紀(jì)城的銷(xiāo)售困境，錢(qián)江世紀(jì)城管委會(huì)于今年4月17日、18日兩天帶領(lǐng)板塊內(nèi)15家開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟省內(nèi)六地市的巡展活動(dòng)�！坝晒芪瘯�(huì)牽頭做巡展去下面地市吆喝促銷(xiāo)的情況并不多見(jiàn)，這也從側(cè)面說(shuō)明錢(qián)江世紀(jì)城板塊內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售困窘�！碑�(dāng)?shù)刂槿耸恐迷u(píng)。
產(chǎn)品銷(xiāo)售遇冷，開(kāi)發(fā)商備受煎熬
6月9日，記者先是乘坐地鐵走訪錢(qián)江世紀(jì)城，發(fā)現(xiàn)地鐵站名為“錢(qián)江世紀(jì)城”的這一站并未開(kāi)通，而與當(dāng)?shù)厥忻衽收勚�，記者感覺(jué)到與一江之隔的錢(qián)江新城相比，錢(qián)江世紀(jì)城的知名度相距甚遠(yuǎn)。在老杭州人眼里，這里曾經(jīng)是蕭山江邊的灘涂地。業(yè)內(nèi)人士表示，錢(qián)江世紀(jì)城是杭州過(guò)江發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，眼下，錢(qián)江世紀(jì)城板塊的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成，將在今年年底迎來(lái)一波交付的高峰。
走在錢(qián)江世紀(jì)城標(biāo)志性項(xiàng)目博地中心附近的項(xiàng)目工地上，記者發(fā)現(xiàn)不少項(xiàng)目依然在建，個(gè)別項(xiàng)目即將交付。而隨機(jī)走訪一些寫(xiě)字樓和商業(yè)項(xiàng)目后，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)銷(xiāo)售不夠樂(lè)觀。板塊內(nèi)眾多商業(yè)項(xiàng)目日子并不好過(guò)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，甚至有的項(xiàng)目接近交付，銷(xiāo)售卻不足一成，一些開(kāi)發(fā)商陷入困境。
在杭州克而瑞機(jī)構(gòu)提供的資料中記者注意到，目前在售樓盤(pán)中，除了金昌春和錢(qián)塘、順發(fā)江南麗錦等個(gè)別樓盤(pán)為住宅項(xiàng)目外，板塊內(nèi)主打的仍是商業(yè)地產(chǎn)。正因?yàn)榘鍓K內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品過(guò)多，導(dǎo)致目前錢(qián)江世紀(jì)城面臨庫(kù)存大、去化慢的窘境。
杭州克爾瑞提供的錢(qián)江世紀(jì)城普通住宅月度成交表格顯示，2014年前7個(gè)月錢(qián)江世紀(jì)城普通住宅總套數(shù)剛過(guò)90套，也就是月均每個(gè)月成交13套左右。2014年8月份開(kāi)始到年底，普通住宅成交套數(shù)有了較快增長(zhǎng)，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，對(duì)應(yīng)樓盤(pán)項(xiàng)目大幅度的降價(jià)銷(xiāo)售是促成普通住宅成交量攀升的主要原因之一。從今年上半年該區(qū)域普通住宅成交來(lái)看，較去年下半年有所下降。當(dāng)?shù)胤治鰩熤赋觯骸板X(qián)江世紀(jì)城的住宅銷(xiāo)售一直都不算是特別火爆，尤其是去年上半年均價(jià)至少在每平方米17000元的情況下，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)慘淡，開(kāi)發(fā)商不得不在下半年采取降價(jià)促銷(xiāo)的方式，最高降幅高達(dá)三分之一左右�！庇浾咦⒁獾剑阱X(qián)江世紀(jì)城區(qū)域內(nèi)的不少在售樓盤(pán)的宣傳標(biāo)語(yǔ)上，超低優(yōu)惠的價(jià)格也是宣傳的側(cè)重點(diǎn)之一。
根據(jù)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，2014年錢(qián)江世紀(jì)城有簽約數(shù)據(jù)的12個(gè)商業(yè)樓盤(pán)（另有4個(gè)樓盤(pán)只申領(lǐng)出預(yù)售證，但并未有成交）共計(jì)簽約647套。2015年的成交數(shù)據(jù)更是慘淡，1月1日至4月14日三個(gè)多月時(shí)間僅成交了69套。
在申領(lǐng)出預(yù)售證的16個(gè)樓盤(pán)中，總房源套數(shù)為4847套，現(xiàn)已售2073套，仍有近2800余套房源處于待售狀態(tài)，若是按2014年的去化量來(lái)看，目前現(xiàn)有的存量需要4年多方能消耗完畢。這還不算錢(qián)江世紀(jì)城板塊已出讓但未開(kāi)發(fā)或仍處于開(kāi)發(fā)未能銷(xiāo)售的地塊，博地中心便是其中之一，體量有近22萬(wàn)平方米。
位于該區(qū)域的國(guó)泰科技大廈是已經(jīng)建好的商業(yè)項(xiàng)目之一。記者在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站上看到以下介紹信息：國(guó)泰科技大廈位于杭州錢(qián)江錢(qián)江世紀(jì)城重點(diǎn)打造的財(cái)智資本特區(qū)商務(wù)港，目前在售700平方米和1400平方米的商業(yè)寫(xiě)字樓，均價(jià)為每平方米15000元。而在杭州透明售房網(wǎng)等數(shù)據(jù)庫(kù)資料查詢(xún)后顯示，該項(xiàng)目目前銷(xiāo)售并不樂(lè)觀。在今年初當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道該項(xiàng)目銷(xiāo)售情況中有這樣一段話——“據(jù)工作人員介紹，2014年上半年請(qǐng)了銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)幫他們賣(mài)房子，但大半年下來(lái)一套都沒(méi)賣(mài)出去，現(xiàn)在老板的打算就是先出租，賣(mài)暫時(shí)是賣(mài)不出去了，周邊幾個(gè)項(xiàng)目的情況也和我們差不了多少，最多也就賣(mài)出了幾套，走一步看一步吧�！�
查詢(xún)一些項(xiàng)目在杭州透明售房網(wǎng)上的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，像三宏國(guó)際大廈一些較有知名度的項(xiàng)目顯示的是“近月無(wú)成交”，銷(xiāo)售遇冷。
據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，錢(qián)江世紀(jì)城在規(guī)劃時(shí)定位就比較“高大上”，一些開(kāi)發(fā)商在售的產(chǎn)品都是400平方米以上的。對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生表示：“就目前的情況來(lái)看，板塊內(nèi)寫(xiě)字樓均價(jià)在每平方米13000~15000元，一套400平方米的辦公室要500多萬(wàn)元，小企業(yè)承擔(dān)不了這樣的支出。即使是經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的公司，杭州本地也很少有人愿意為這樣的辦公樓買(mǎi)單，因?yàn)楹贾莸闹行∑髽I(yè)很多，大家對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求并不強(qiáng)烈�！�
不僅如此，該區(qū)域一項(xiàng)目銷(xiāo)售人員也坦言：“畢竟目前板塊發(fā)展還不成熟，來(lái)詢(xún)問(wèn)的客戶大過(guò)想來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，錢(qián)江世紀(jì)城交通配套都還沒(méi)起來(lái)，大家對(duì)于該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展還持觀望態(tài)度。很多購(gòu)房者目前在等待整個(gè)區(qū)域的成熟，希望在奧體中心建成后能給該區(qū)域帶來(lái)一些變化�！�
此外，高院生對(duì)于錢(qián)江世紀(jì)城庫(kù)存巨大的寫(xiě)字樓產(chǎn)品表示出了擔(dān)憂：“杭州目前寫(xiě)字樓的存量特別大，而且是遍地開(kāi)花的開(kāi)發(fā)建設(shè)。不像過(guò)去僅僅集中在市中心的武林商圈之類(lèi)的，存量過(guò)大，供求關(guān)系失衡之后就會(huì)影響到板塊整體的區(qū)域價(jià)值�！�
另?yè)?jù)了解，這些已經(jīng)建好卻銷(xiāo)售慘淡的項(xiàng)目，接下來(lái)都將進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，并且會(huì)有不少以邊租邊賣(mài)的方式來(lái)運(yùn)營(yíng)。
面臨多重瓶頸，高空置率隱憂暗存
行走在錢(qián)江世紀(jì)城，方圓幾里的空地有時(shí)候見(jiàn)不到一個(gè)可以問(wèn)路的人，空地、民房、正在建設(shè)的項(xiàng)目，與宣傳資料中的CBD概念相去甚遠(yuǎn)。目前的錢(qián)江世紀(jì)城板塊上，并沒(méi)有形成規(guī)模式的、有氛圍的人居環(huán)境。
杭州克而瑞分析師表示：“目前錢(qián)江世紀(jì)城在住宅銷(xiāo)售方面處于兩極分化狀態(tài)，因?yàn)椴俦P(pán)和品牌效應(yīng)，濱江的金色江南賣(mài)得比較好。而其他一些項(xiàng)目不惜降價(jià)促銷(xiāo)，金昌春和錢(qián)塘、順發(fā)江南麗錦今年都降價(jià)了，所以成交也不錯(cuò)。然而，這里的寫(xiě)字樓去化比較慘淡，因?yàn)槎ㄎ粸楹贾蓐懠易�，希望吸引一些公司的集團(tuán)總部前來(lái)辦公，所以這里的寫(xiě)字樓產(chǎn)品面積偏大，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。又因?yàn)閵W體在內(nèi)的配套還沒(méi)起來(lái)，周邊發(fā)展受限。辦公普遍成交量低。畢竟很多發(fā)展型企業(yè)集團(tuán)會(huì)選擇上海作為總部，不會(huì)選擇在杭州�！�
一位資深業(yè)內(nèi)人士坦陳，錢(qián)江世紀(jì)城開(kāi)發(fā)建設(shè)有好多年了，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都已經(jīng)到了交付階段，但是板塊紅利卻依然沒(méi)有顯現(xiàn)。其板塊發(fā)展瓶頸一直存在，在最初的幾年，不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛看重這一板塊的發(fā)展?jié)摿Γ诖四玫刈鲰?xiàng)目，但是目前來(lái)看項(xiàng)目發(fā)展并不樂(lè)觀。從大環(huán)境來(lái)看，杭州本地的寫(xiě)字樓庫(kù)存量太大，去化周期很長(zhǎng)是原因之一。
易居智庫(kù)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則分析表示：“杭州的供應(yīng)過(guò)剩有特殊性。其供應(yīng)規(guī)模大，和過(guò)去投資狂熱的情緒有關(guān)系。而且地方政府在供地方面比較激進(jìn)，對(duì)于投資者是有誤導(dǎo)的。”
�。▉�(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：石英婧）
