大型購(gòu)物中心和車位，可說(shuō)是開(kāi)發(fā)商手中自持分量最大的兩種物業(yè)類型。雖然都屬于“廣義商業(yè)”，但提起購(gòu)物中心，業(yè)界人士口中會(huì)滔滔不絕謂之“運(yùn)營(yíng)”。招商難、運(yùn)營(yíng)難的問(wèn)題是新開(kāi)業(yè)的多個(gè)成都購(gòu)物中心普遍存在的問(wèn)題。

　　一方面，購(gòu)物中心數(shù)量眾多，分布過(guò)于密集，難免形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，近年新建并開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心有多個(gè)體量超過(guò)15萬(wàn)方，部分甚至超過(guò)20萬(wàn)方，按照這樣的體量，應(yīng)當(dāng)定位為區(qū)域級(jí)、城市級(jí)的購(gòu)物中心，但新建的這些購(gòu)物中心所處的位置卻多為新樓盤(pán)集中、入住率不高的區(qū)域，或者部分購(gòu)物中心所處區(qū)域的主力消費(fèi)人群的購(gòu)買能力跟購(gòu)物中心在品牌招商時(shí)所定位的消費(fèi)檔次并不一致，造成了人氣不足、入駐品牌段時(shí)間開(kāi)業(yè)后即撤店的情況。

　　購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)潮與品牌關(guān)店潮齊飛

　　據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年4月，成都購(gòu)物中心總體量超700萬(wàn)方，位居全國(guó)第一，購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。目前成都主城區(qū)（含高新區(qū)）有數(shù)據(jù)可查的購(gòu)物中心數(shù)量為71個(gè)，平均每個(gè)行政區(qū)約12個(gè)。在這71個(gè)購(gòu)物中心里，已開(kāi)業(yè)52個(gè)，在建19個(gè)。

　　在成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，“合久必分”的案例不在少數(shù)，僅僅在今年，就有紅牌樓萊蒙置地廣場(chǎng)天虹百貨、IFS的卡爾拉格斐、仁恒置地的BOSS品牌、來(lái)福士廣場(chǎng)的JiongBox等品牌撤出。大規(guī)模的購(gòu)物中心品牌撤場(chǎng)潮盡管沒(méi)有出現(xiàn)，但這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也可想見(jiàn)。

　　2013年以來(lái)，成都的大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)量一直穩(wěn)居全國(guó)之首，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也全國(guó)第一。購(gòu)物中心同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)依然嚴(yán)重，招商、經(jīng)營(yíng)困局難破。

　　但即便是這樣，仍然有諸多購(gòu)物中心繼續(xù)涌入。僅今年，就有大悅城、樂(lè)天百貨、華置廣場(chǎng)The one、郫縣花樣世界 奧特萊斯、新光天地、光華新城、龍之夢(mèng) 鵬瑞利新城、龍湖金楠天街、萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)、美國(guó)城、首座MAX、華潤(rùn)熙悅廣場(chǎng)、銀泰城、天來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)等接近20家大型購(gòu)物中心將要開(kāi)業(yè)。這其中，8成以上都位于成都主城區(qū)。

　　哪怕某些媒體把這些大型賣場(chǎng)的愿景，夸贊到一塌糊涂，但想象下未來(lái)這些商業(yè)賣場(chǎng)之間爭(zhēng)奪客流的血拼，畫(huà)面太美我不敢看。

　　從積極的一面說(shuō)，這些大型商業(yè)的業(yè)主中，有相當(dāng)一部分是上市房企或者有上市圖謀的品牌開(kāi)發(fā)商，從年報(bào)角度也需要這些企業(yè)自持并運(yùn)營(yíng)相當(dāng)數(shù)量的“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”。所以大賣場(chǎng)連串開(kāi)張的場(chǎng)景，未來(lái)兩年還會(huì)繼續(xù)。

　　超大體量購(gòu)物中心去錯(cuò)了地方？

　　在16個(gè)體量超過(guò)15萬(wàn)方的購(gòu)物中心中，可以至少圈出一半項(xiàng)目位于城市新區(qū)或舊城改造區(qū)域，由于這些區(qū)域的土地出讓時(shí)間較為集中，且政府土地出讓時(shí)對(duì)商業(yè)用地的配比較高，這些區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量較大，加之目前居住氛圍還不濃厚，或剛剛開(kāi)始進(jìn)入交房入住期，因此這些地方的購(gòu)物中心招商難、人氣差、商戶撤場(chǎng)較多的問(wèn)題比較突出。這一方面要求開(kāi)發(fā)商在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上需要持續(xù)投入，另一方面也有待在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中重新進(jìn)行資源配置、商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　另外，由于受到電商的沖擊，購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額普遍出現(xiàn)了較大幅度的下降，有較大營(yíng)業(yè)面積的超市、兒童業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心情況相對(duì)樂(lè)觀，單純主打高端百貨品牌或“體驗(yàn)式消費(fèi)”的購(gòu)物中心，正在經(jīng)歷較為艱難的時(shí)期。
　�。ㄤJ理地產(chǎn)）