購物中心不同經(jīng)營階段租戶組合特點(diǎn)的差異，根據(jù)不同階段特點(diǎn)制定適當(dāng)?shù)淖鈶粽{(diào)整策略，購物中心從租賃經(jīng)營的角度分為：招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期。

　　作為地產(chǎn)商業(yè)，開發(fā)購物中心可以去的兩方面的收益：一是經(jīng)營購物中心的收入，主要是租賃收入和自營店鋪收入。二是購物中心(包括建筑物和品牌資產(chǎn))增值收入。

　　租戶調(diào)整類型和策略

　　1. 三種調(diào)整類型

　　2. 根據(jù)不同階段特點(diǎn)來制定租戶調(diào)整策略

　　(1)租戶調(diào)整原則

　　(2)招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期的租戶調(diào)整策略

　　案例：天河城租戶調(diào)整過程

　　例如天河城2004年對“天河城品牌形象提升工程天河城集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營的購物中心――天河城(TEEMALL)，是按照SHOPPING　MALL概念開發(fā)的中國大陸最早的大型購物中心，建筑面積16萬平方米，經(jīng)營面積10萬平方米，約有租戶360家。天河城于1992年8月動工，1996年2月建成試業(yè)。

　　在當(dāng)時的天河城集團(tuán)，開發(fā)經(jīng)營的是中國最早的購物中心，以“填滿”為主，不失為一種成功的策略。但在現(xiàn)在購物中心在中國遍地開花的時代，“填滿”依然是經(jīng)營購物中心的基本要求，但對于租戶組合的質(zhì)量要求可能更重要。

　　2建立品牌調(diào)整機(jī)制與儲備庫

　　1. 建立品牌調(diào)整機(jī)制

　　2. 儲備庫

　　3清晰認(rèn)知在購物中心正在經(jīng)營的品牌類型

　　注意：運(yùn)營團(tuán)隊(duì)一定要密切關(guān)注2、3類型，對他們加以培育，很容易轉(zhuǎn)化成為1;對4一定要做好充分的替代準(zhǔn)備。

　　4品牌淘汰和考核機(jī)制

　　定期制定淘汰機(jī)制

　　5調(diào)鋪預(yù)案

　　商鋪預(yù)警的周、月度報(bào)表的建立與完善(模板)

　　1. 調(diào)鋪前

　　2.調(diào)鋪后

　　(差的位置一定要放好品牌;同時注意餐飲是快速熱場的品類，但餐飲的消費(fèi)者也是品牌忠誠度最低的，所以餐飲也是容易出問題的。)
　　（商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）