據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量將在2015年達(dá)到5.64億平方米，占全球商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量的50%。截至2013年，我國(guó)超千萬(wàn)平方米規(guī)模的商業(yè)體量共計(jì)有11個(gè)城市，預(yù)計(jì)2015年，這一數(shù)字將飆升至26個(gè)城市。中國(guó)的購(gòu)物中心每年以300-400家的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2015年，中國(guó)購(gòu)物中心的數(shù)量將突破5000家。

　　對(duì)于這種裂變式的商業(yè)發(fā)展，我認(rèn)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀的確存在令人擔(dān)憂的一面，但是整體的發(fā)展方向還是客觀和可為的。出于政策的指導(dǎo)性約束，很多開發(fā)商都在全力轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，以求突破傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的盈利瓶頸。但商業(yè)不同于住宅，高復(fù)合的開發(fā)特征將成為眾多毫無(wú)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)的住宅開發(fā)商折路不前的最大難題。

　　購(gòu)物中心成敗的關(guān)鍵因素主要有一下幾點(diǎn)：

　　1.項(xiàng)目位置位于主要生活圈或商圈，從而建立臨近固定消費(fèi)人流。若不是位于主要生活圈或商圈，則購(gòu)物中心須有獨(dú)特之處，以吸引消費(fèi)者遠(yuǎn)道而來(lái)，實(shí)踐證明中國(guó)的郊區(qū)型購(gòu)物中心的失敗率要遠(yuǎn)大于城市型購(gòu)物中心。

　　2.項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)持有，一旦散售，即使是售后回租形式，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)和整體項(xiàng)目品質(zhì)將無(wú)法從實(shí)質(zhì)上保證。

　　3.項(xiàng)目應(yīng)方便消費(fèi)者進(jìn)出，進(jìn)出購(gòu)物中心的交通動(dòng)線，顧客在購(gòu)物中心內(nèi)上下動(dòng)線的便利性，停車位是否充足，大眾運(yùn)輸?shù)慕玉g等交通體系的規(guī)劃涉及一個(gè)項(xiàng)目的存亡。

　　4.合理的市場(chǎng)定位，沒(méi)有最好的定位，只有最合適的定位。每個(gè)項(xiàng)目最好的定位就是那個(gè)符合市場(chǎng)需求滿足競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔并且能實(shí)現(xiàn)發(fā)展商自身目標(biāo)的定位。

　　5.明晰的差異化主題，購(gòu)物中心須做好與競(jìng)爭(zhēng)者差異化，讓消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有百貨公司及其他商業(yè)做出明顯的區(qū)分，進(jìn)而吸引消費(fèi)者前來(lái)，差異化主題可以提現(xiàn)在消費(fèi)者的選擇差異化，也可以是業(yè)態(tài)或商品的差異化，最佳的差異化來(lái)自消費(fèi)者價(jià)值觀的差異化。

　　6.較大的休閑娛樂(lè)功能比例，在購(gòu)物中心內(nèi)規(guī)劃適當(dāng)?shù)闹黧w性及休閑娛樂(lè)設(shè)施，這是購(gòu)物中與傳統(tǒng)百貨競(jìng)爭(zhēng)的有力武器，同時(shí)也積聚人氣的首選業(yè)態(tài)。

　　7.完整、豐富、獨(dú)特的商品線，讓目標(biāo)消費(fèi)者很容易的在購(gòu)物中心內(nèi)找到自己需要的商品，最好做到一站購(gòu)足的便利性，獨(dú)特的商品能夠保持購(gòu)物中心的新鮮度。

　　8.優(yōu)質(zhì)的承租戶，承租戶的業(yè)種、品牌組合必須符合購(gòu)物中心的整體概念以及顧客的需求，承租戶必須有獨(dú)立的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及能力。

　　9.高性價(jià)比，讓消費(fèi)者有高性價(jià)比的感覺(jué)，產(chǎn)品價(jià)格便宜，或者是價(jià)格貴但服務(wù)好，高而不貴是目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

　　10.高品質(zhì)的硬件條件，消費(fèi)體驗(yàn)是購(gòu)物中心的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，購(gòu)物中心的硬件即是吸引商家入駐的前提，也是吸引消費(fèi)者不斷光顧的必要條件。

　　11.良好的運(yùn)管團(tuán)隊(duì)，經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性和市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)必須足夠應(yīng)付購(gòu)物中心養(yǎng)商期的各種挑戰(zhàn)。

　　12.施工過(guò)程需掌握開發(fā)進(jìn)度及控制成本，以免開發(fā)成本過(guò)高，導(dǎo)致投資回收期過(guò)長(zhǎng)，或者導(dǎo)致不現(xiàn)實(shí)的租金要求。

　　13.全面的運(yùn)管監(jiān)控體系，一個(gè)購(gòu)物中心的前期、中期是一個(gè)項(xiàng)目的落地時(shí)期，但后期運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)則是項(xiàng)目實(shí)操過(guò)程中的成長(zhǎng)環(huán)節(jié)，通過(guò)全方位的運(yùn)管監(jiān)控體系來(lái)對(duì)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)的把控，助力運(yùn)管團(tuán)隊(duì)及時(shí)機(jī)動(dòng)的進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，從而打造出幻化無(wú)窮的體驗(yàn)氛圍和效果，進(jìn)而最大程度吸引客流，增加坪效最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展預(yù)期。

　　14.與時(shí)俱進(jìn)的模式升級(jí)，購(gòu)物中心作為城市商圈的主要粘性載體，其體驗(yàn)的功能性應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的定期調(diào)研數(shù)據(jù)和品牌的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新來(lái)支持購(gòu)物中心整體提升。
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