未來三年上海購(gòu)物中心建成量將居全球第一
日前，世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布《購(gòu)物中心建設(shè)：全球最活躍城市》的研究報(bào)告指出，2014-2016年，上海購(gòu)物中心新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到約330萬平方米，位列全球主要城市第一。其中，超過八成的供應(yīng)都集中在新興/次級(jí)商務(wù)區(qū)，主要包括虹橋商務(wù)區(qū)、七寶、五角場(chǎng)、新江灣、蘇河灣等區(qū)域。
近年來，隨著電商的沖擊和購(gòu)物人群對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)的追求，傳統(tǒng)購(gòu)物中心也在轉(zhuǎn)型中引入更多的體驗(yàn)式元素，同時(shí)，還有不少購(gòu)物中心致力于為購(gòu)物者提供更舒適、更寬敞的公共空間，并推動(dòng)購(gòu)物中心向大型化發(fā)展。
超八成供應(yīng)位于新興商圈
世邦魏理仕最新研究報(bào)告顯示，目前，全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)到3900萬平方米，相比2013年增加了300萬平方米，中國(guó)在建購(gòu)物中心面積占全球一半以上，仍是最活躍的市場(chǎng)。
作為全球最大的在建零售項(xiàng)目市場(chǎng)，中國(guó)有八個(gè)城市躋身全球在建購(gòu)物中心面積前十名。其中，上海以330萬平方米的在建面積位列全球第一，這一數(shù)字高于除俄羅斯和土耳其之外的所有86個(gè)歐洲城市在建面積的總和。成都緊隨上海之后，在建面積達(dá)320萬平方米。其次是深圳和天津，在建面積分別為270萬平方米和250萬平方米。
由于傳統(tǒng)市中心的土地日益緊缺和新興城區(qū)的大量住宅建設(shè)，城市人口的郊區(qū)化趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，而軌道交通網(wǎng)絡(luò)的快速延伸更起到了推波助瀾的作用。人口向傳統(tǒng)市中心以外遷移則為次級(jí)/新興的發(fā)展帶來機(jī)遇。在2014-2016年的上海購(gòu)物中心新增供應(yīng)中，超過80％都位于次級(jí)/新興商圈，供應(yīng)相對(duì)集中的區(qū)域主要包括虹橋商務(wù)區(qū)、七寶、五角場(chǎng)、新江灣、蘇河灣等。
世邦魏理仕上海研究部資深董事謝晨表示：“上海購(gòu)物中心建設(shè)高峰的成因主要源于新興商圈的迅猛發(fā)展，這些商圈內(nèi)購(gòu)物中心的集中供應(yīng)將會(huì)在短期內(nèi)給業(yè)主帶來一定招商和租金的壓力，但從過去三年新興商圈平均底層商鋪?zhàn)饨鸬母叨仍龇鶃砜�，我們�?duì)上海新興商圈商鋪市場(chǎng)持樂觀看法。”
大虹橋購(gòu)物中心供應(yīng)較多
記者了解到，未來3年比較值得關(guān)注的項(xiàng)目包括虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋天地、萬科中心、協(xié)信項(xiàng)目、龍湖虹橋天街等，七寶商圈的萬象城和萬科廣場(chǎng)等，五角場(chǎng)商圈的合生國(guó)際廣場(chǎng)，新江灣城的尚浦領(lǐng)世，以及蘇河灣的大悅城二期和華僑城項(xiàng)目等。
尤其是在大虹橋區(qū)域，未來三年，預(yù)計(jì)將有5個(gè)零售項(xiàng)目相繼在虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)竣工上市，總計(jì)零售面積約為40萬平方米左右，項(xiàng)目包括虹橋天地、萬科中心、協(xié)信項(xiàng)目、萬通中心和龍湖虹橋天街項(xiàng)目。而據(jù)商報(bào)記者了解，未來虹橋商務(wù)區(qū)新增的零售商業(yè)面積恐怕將遠(yuǎn)不止于此。核心區(qū)一期最先啟動(dòng)的虹橋綠谷東區(qū)擁有近4萬平方米的零售商業(yè)面積，近期計(jì)劃啟動(dòng)招商;富力斥資22億元收購(gòu)的虹橋綠谷西區(qū)也有3萬多平方米的地下商業(yè)面積;而核心區(qū)北片區(qū)的上海正榮財(cái)富中心預(yù)計(jì)將在明年上市，招商工作也正在準(zhǔn)備中，不過其商業(yè)面積尚在評(píng)定中，記者尚不清楚具體規(guī)模。
根據(jù)虹橋商務(wù)區(qū)“十二五規(guī)劃”顯示，其主功能區(qū)目標(biāo)就業(yè)人口在20萬左右，如果不考慮流動(dòng)性非常強(qiáng)的交通客流，區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心體量已不算少。不過，作為一個(gè)新興的商圈，當(dāng)前虹橋商務(wù)區(qū)也面臨著一些挑戰(zhàn)。
“首先，虹橋核心區(qū)內(nèi)大部分的寫字樓項(xiàng)目仍然在建，商務(wù)氛圍和消費(fèi)客群仍在蓄積過程中，因此短期內(nèi)新虹橋商務(wù)區(qū)的購(gòu)物中心項(xiàng)目需要一定時(shí)間的培養(yǎng)期;此外，虹橋商務(wù)區(qū)‘交通樞紐+商務(wù)區(qū)+區(qū)域中心’的多重定位使商業(yè)項(xiàng)目面臨旅客、辦公人員、周邊居民這三種性質(zhì)不同的客群，因而在項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)選擇和分配等方面也需要發(fā)展商作出相應(yīng)的思考和應(yīng)對(duì)。”謝晨進(jìn)一步向商報(bào)記者指出，“再者，根據(jù)整個(gè)‘大虹橋’商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，在2號(hào)線/17號(hào)線地鐵沿線有多個(gè)新興商業(yè)區(qū)的布點(diǎn)規(guī)劃，如趙巷、青浦新城等，可能亦會(huì)對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客群產(chǎn)生一定分流、截流的影響。”
推動(dòng)購(gòu)物中心大型化
值得一提的是，近年來，電商的沖擊和購(gòu)物人群對(duì)消費(fèi)體驗(yàn)的追求促使購(gòu)物中心引入更多的體驗(yàn)式元素。而影院、冰場(chǎng)、親子樂園等代表性的體驗(yàn)型租戶一般面積較大，同時(shí)不少購(gòu)物中心業(yè)主亦致力于為購(gòu)物者提供更舒適、寬敞的公共空間，這些都推動(dòng)著購(gòu)物中心向大型化發(fā)展。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2014-2016年間建成的購(gòu)物中心的平均體量為8.8萬平方米，較當(dāng)前已開業(yè)購(gòu)物中心的平均體量增長(zhǎng)了約20％。
以虹橋天地為例，其定位為集展示辦公、購(gòu)物、餐飲、娛樂、演藝為一體的綜合商業(yè)，零售商業(yè)面積超過12萬平方米。在虹橋交通樞紐過境人流多、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)和網(wǎng)購(gòu)沖擊的情況下，虹橋天地項(xiàng)目總監(jiān)陳建宏的制勝心得就強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)式商業(yè)”，他曾明確對(duì)媒體表示：“做商業(yè)，客戶能得到怎樣的體驗(yàn)非常重要，在虹橋天地這個(gè)平臺(tái)里，人們可以有非常好的、多樣化的體驗(yàn)，集合交通、辦公、商業(yè)、娛樂等的綜合體，將成為一種新的商業(yè)和生活模式。”
作為龍湖集團(tuán)在上海建設(shè)的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，龍湖虹橋天街總建筑面積達(dá)43萬平方米。今年3月，龍湖虹橋天街舉行了全球品牌發(fā)布會(huì)，宣布入駐商家將涵蓋國(guó)際一線奢侈品牌、輕奢零售品牌，以及培訓(xùn)中心、高級(jí)餐吧、健身房和影院等，甚至將會(huì)有首次進(jìn)入上海的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌。
而除了虹橋商務(wù)區(qū)的各色購(gòu)物中心以外，在距離虹橋交通樞紐2公里處的吳中路、外環(huán)高架口還有一個(gè)“巨無霸”的商業(yè)項(xiàng)目——上海華潤(rùn)萬象城也將在3年內(nèi)上市。商報(bào)記者注意到，萬象城定位于高品質(zhì)都市綜合體，包括萬象城購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓群、國(guó)際公寓式酒店、精品生活館、生態(tài)空中花園及地鐵博物館，總建筑面積達(dá)53萬平方米。其中，萬象城購(gòu)物中心總體量達(dá)到驚人的24萬平方米，是集合全球頂級(jí)奢侈品牌、都會(huì)時(shí)尚品牌、豐富的寰宇美食、超大型IMAX影院、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰場(chǎng)、五星級(jí)KTV、家用家居、兒童親子、高端超市及地鐵博物館為一體的“一站式體驗(yàn)式頂級(jí)購(gòu)物中心”。
距離萬象城北面不遠(yuǎn)處的七莘路、漕寶路口，七寶萬科廣場(chǎng)的總建筑面積也超過了22萬平方米，將由地上5層和地下3層建筑組成，計(jì)劃建設(shè)一個(gè)包括商場(chǎng)、影院及餐飲、展示等服務(wù)，并能提供購(gòu)物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務(wù)的大型購(gòu)物中心。據(jù)了解，整個(gè)項(xiàng)目已于去年開工，計(jì)劃明年開業(yè)。
（上海商報(bào) 記者 袁晨晨）
