在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，有過(guò)一段“野草瘋長(zhǎng)”的歷程，因?yàn)榈貎r(jià)便宜，開(kāi)發(fā)成本低，再加上政策上的扶持，不僅央企熱衷，萬(wàn)科綠地招商等大牌房企伺機(jī)而動(dòng)，就連一些大家口中耳熟能詳?shù)募t豆、美的等品牌也投身其中，更弗論有錢(qián)賺，就一身扎進(jìn)的中小民營(yíng)企業(yè)。然而，大浪淘沙，在行業(yè)愈加走向成熟的道路上，一批批企業(yè)因資金、能力等因素而被淘汰。
尤其是一二線(xiàn)城市這類(lèi)“兵家必爭(zhēng)之地”，沒(méi)有一雙能里能外的巧手，還真端不起這碗與土地打交道的飯碗。早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)講究“術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻”，或住宅，或商業(yè)。但現(xiàn)在的趨勢(shì)是，住宅要做好，但商業(yè)也不能落后于人。
商住通吃，要的就是全面
術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻？全能是大勢(shì)所趨
從統(tǒng)計(jì)的“商住通吃”房企或項(xiàng)目來(lái)看，全能戰(zhàn)士主要有兩種類(lèi)型：一種是單個(gè)項(xiàng)目的商住通吃，住宅與商業(yè)的配比相對(duì)來(lái)說(shuō)，差別不大；另一種則是布局上的“商住通吃”，即在鎮(zhèn)江市場(chǎng)住宅與商業(yè)項(xiàng)目均有涉獵，且單個(gè)項(xiàng)目?jī)A向明顯。
單個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展也是大勢(shì)所趨，因各家房企的拿地計(jì)劃而呈現(xiàn)多點(diǎn)布局。從區(qū)域上來(lái)看，丹徒、潤(rùn)州等位置也頗為集中。舉例來(lái)說(shuō)，不久前首開(kāi)的丹徒冠城商業(yè)中心，就是其中的一大代表。冠城商業(yè)中心作為冠城集團(tuán)斥資打造的丹徒核心區(qū)域14萬(wàn)㎡綜合體，將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、辦公、休閑、酒店等功能有機(jī)劃分，包含了超市、百貨、影院、餐飲、時(shí)尚內(nèi)街等多重商業(yè)因素。而冠城在鎮(zhèn)江的住宅市場(chǎng)上的成績(jī)已有目共睹。
冠城的鄰居寶龍城市廣場(chǎng)也是是“商住通吃”布局的代表之一。繼冠城入駐丹徒之后，寶龍緊隨其后。項(xiàng)目總建筑面積36萬(wàn)㎡，匯集購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、LOFT辦公、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)。
潤(rùn)州區(qū)的綠地集團(tuán)也是如此。綠地在鎮(zhèn)江以潤(rùn)創(chuàng)國(guó)際為城市地標(biāo)聞名，其綠地啟航社住宅項(xiàng)目上也獲得了巨大的成功。目前對(duì)于鎮(zhèn)江的布局集中了鎮(zhèn)江南站的商業(yè)綜合體上，將為鎮(zhèn)江南站貢獻(xiàn)兩百萬(wàn)方的高鐵商務(wù)集群。除此之外，2013年先后拿地的協(xié)信、美地、雅居樂(lè)等房企，均要在“商住通吃”的舞臺(tái)上向前邁進(jìn)。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“商住通吃”即是自身發(fā)展的需求，有利于塑造企業(yè)自身的綜合實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力，拓展業(yè)務(wù)資金來(lái)源的必要方式，也是為了擴(kuò)大拿地范圍的需要。在宏觀調(diào)控時(shí)而突發(fā)、住宅市場(chǎng)風(fēng)云突變的大環(huán)境下，很少受到行政限制的商業(yè)運(yùn)營(yíng)也是控制平穩(wěn)前行的手段之一。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也表示，商住通吃，不能等同于住宅配建底商、商鋪等初級(jí)行為，看似簡(jiǎn)單，但并不代表一定能吃得開(kāi)，鎮(zhèn)江市場(chǎng)上也有過(guò)不少類(lèi)似案例。能否成功，歸根結(jié)底上還在于對(duì)于項(xiàng)目的定位能否精確，以及企業(yè)自身實(shí)力是否過(guò)硬。
“全能戰(zhàn)士”大勢(shì)，地方政府是重要推手
區(qū)域之間的匱乏與過(guò)剩兩極化明顯
全能身手，除了它是房地產(chǎn)發(fā)展中企業(yè)必然要修煉的一門(mén)課程，同時(shí)從大的方面來(lái)說(shuō)，地方政府起到了重要的推手作用。突出表現(xiàn)為，土地出讓中商住混合地的高頻亮相。
2013年土地市場(chǎng)一掃近兩三年的低估與平淡，幾乎是此次火爆，搶地除了得有錢(qián)，還得有心得，玩點(diǎn)心理戰(zhàn)術(shù)嚇倒對(duì)手。土地供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)土地較少，純宅地更少。在2013年鎮(zhèn)江國(guó)土局出讓的76幅土地中，署名“商住混合用地”等相近字樣的土地則有29幅，16幅純宅地對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只能是“僧多粥少”“狼多肉少”。已是如此，若還不能做到商住通吃，那么只能等著絕食了。
在城市化發(fā)展的快速過(guò)程中，地方政府加大“商住用地”比重，讓企業(yè)成為城市開(kāi)發(fā)的重要利器，住宅要做好，商業(yè)也要同步跟進(jìn)，否則開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的新板塊，便是沒(méi)吃沒(méi)喝、不能入住的“鬼城”。在“期房時(shí)代”，商住用地中的商業(yè)部分也算是給了購(gòu)房者一個(gè)交代。
不過(guò)，從鎮(zhèn)江當(dāng)前的全能戰(zhàn)士分布來(lái)看，兩極化特征十分明顯。以南徐與丹徒為例，兩者皆是鎮(zhèn)江樓市中最不可或缺的兩大熱點(diǎn)板塊，且皆有便利的交通與廣大的置業(yè)人群。但在“全能身手”的配置上，兩者之間的差距可不是一點(diǎn)半點(diǎn)。南徐作為鎮(zhèn)江市政府推動(dòng)打造的一個(gè)現(xiàn)代化新城，現(xiàn)有的規(guī)格都是最高的，進(jìn)駐的房企更是玩起了各種比拼，除了傳統(tǒng)的大平層之外，綜合體的比拼更是一大特色，比如鎮(zhèn)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常發(fā)廣場(chǎng)、中浩國(guó)際等。不過(guò)當(dāng)前丹徒CBD的人流、客群顯然這與南徐CBD還有天大的差距，入住人少而綜合體林立，未免有“資源過(guò)�！敝�。
在新生的房地產(chǎn)區(qū)域的整合、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何平衡住宅與商業(yè)的配比，從而最大程度的滿(mǎn)足社區(qū)生活的需求，不僅是開(kāi)發(fā)商來(lái)面臨的訴求，也是地方政府在土地出讓前期就要做好的必要功課。
（來(lái)源：搜房網(wǎng)）
