1月9日，記者從南寧市國(guó)土部門(mén)獲悉，《南寧市區(qū)城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》（以下簡(jiǎn)稱《新成果》）已于1月1日正式實(shí)施。與2008年開(kāi)始實(shí)施的《南寧市城市網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)成果》（以下簡(jiǎn)稱《舊成果》）相比，所有用途、級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)都有了明顯上漲，一些低等級(jí)區(qū)域如五象新區(qū)的土地級(jí)別也得到了提升。業(yè)內(nèi)人士分析，《舊成果》的基準(zhǔn)地價(jià)已與南寧現(xiàn)實(shí)情況偏離太多，《新成果》主要起到反映市場(chǎng)真實(shí)現(xiàn)狀的作用，一般不會(huì)直接推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。
數(shù)據(jù)更新
住宅用地漲幅最明顯
據(jù)介紹，基準(zhǔn)地價(jià)是在一定條件下的國(guó)有土地，由政府部門(mén)評(píng)估并公布的土地使用權(quán)平均價(jià)格。它是相關(guān)部門(mén)制定土地出讓起始價(jià)的重要依據(jù)，也是對(duì)土地市場(chǎng)總體水平和變化趨勢(shì)的反映。南寧市的基準(zhǔn)地價(jià)按商業(yè)、住宅、工業(yè)3大用途進(jìn)行分類評(píng)估，每個(gè)用途的土地，又按所在區(qū)域劃分出多個(gè)等級(jí)，一級(jí)一般是中心區(qū)域，五級(jí)最低（商業(yè)用地六級(jí)最低）。此次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日為2012年1月1日，土地條件均為“五通一平”。
經(jīng)過(guò)此次更新后，全市各用途各等級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)呈全面上漲的態(tài)勢(shì)。商業(yè)用地方面，一級(jí)區(qū)域平均樓面地價(jià)從3160元/平方米漲至4268元/平方米，漲35.06%。市民最關(guān)心的住宅用地，是3種用途土地中漲幅最大的，一至五級(jí)區(qū)域住宅用地漲幅分別為78.7%、68.44%、91.17%、127.79%和83.96%。其中四級(jí)區(qū)域平均樓面地價(jià)從331元/平方米漲到754元/平方米，翻了一倍多。
商業(yè)用地
朝陽(yáng)商圈地價(jià)居榜首
土地級(jí)別與土地所在區(qū)域的“熱門(mén)”或“稀缺”程度直接掛鉤，也與價(jià)格關(guān)系密切。從2008年到2014年，南寧城市建設(shè)發(fā)展迅速，不少“郊區(qū)”已變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱門(mén)區(qū)域，部分區(qū)域的土地級(jí)別在《新成果》中也出現(xiàn)了變化。
在《舊成果》中，商業(yè)一級(jí)區(qū)域由中華路-地洞口路-鐵路-友愛(ài)南路-南環(huán)路-邕江-解放路-華強(qiáng)路合圍而成，基本上是南寧市傳統(tǒng)的朝陽(yáng)商圈。在《新成果》中，朝陽(yáng)商圈不再是唯一的商業(yè)一級(jí)區(qū)域，古城南片區(qū)、新民南片區(qū)、埌東和埌西片區(qū)都從商業(yè)二級(jí)區(qū)域“升級(jí)”成了商業(yè)一級(jí)區(qū)域，平均樓面地價(jià)大多在4000元/平方米以上。不過(guò)，朝陽(yáng)南片區(qū)仍以5949元/平方米的平均樓面地價(jià)高居榜首，比第二名古城南片區(qū)高出近1500元/平方米，說(shuō)明老商圈受歡迎程度仍未降低。
還有的區(qū)域出現(xiàn)了“跳級(jí)”的情況，如東盟商務(wù)區(qū)一帶原來(lái)只是商業(yè)四級(jí)，《新成果》已將東盟商務(wù)區(qū)核心區(qū)劃為商業(yè)二級(jí)，可見(jiàn)發(fā)展速度之快。同樣成功“跳級(jí)”的還有柳沙半島片區(qū)、李寧體育園片區(qū)等，均為商業(yè)五級(jí)升到三級(jí)，五象新區(qū)核心區(qū)則從六級(jí)升至四級(jí)。
住宅用地
南湖邊住宅最熱門(mén)
住宅用地方面，在《舊成果》中，南湖周邊區(qū)域，以及朝陽(yáng)路和人民公園一帶，被劃定為住宅用地一級(jí)區(qū)域�！缎鲁晒沸略隽藥讉�(gè)一級(jí)區(qū)域，包括東盟商務(wù)區(qū)北片區(qū)、會(huì)展片區(qū)、云景路片區(qū)等。總體上看，南湖周邊仍是全市住宅用地最熱門(mén)的區(qū)域。一級(jí)區(qū)域中，南湖北片區(qū)住宅用地平均樓面地價(jià)達(dá)1690元/平方米，為全市最高，緊隨其后的是南湖西片區(qū)1575元/平方米，再下來(lái)是東盟商務(wù)區(qū)北片區(qū)和南湖南片區(qū)。
與商業(yè)用地一樣，全市也有不少區(qū)域的住宅用地順利“升級(jí)”，其中五象新區(qū)總部基地直接從住宅五級(jí)升到三級(jí)。不過(guò)，成功“跳級(jí)”的住宅用地區(qū)域并不像商業(yè)用地那么多，大部分是只升一級(jí)，如相思湖東片區(qū)、柳沙片區(qū)、魯班路片區(qū)等。
對(duì)于平均樓面地價(jià)漲幅最大的住宅四級(jí)區(qū)域，記者對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，《新成果》中的四級(jí)區(qū)域大多由《舊成果》中的五級(jí)區(qū)域升級(jí)而來(lái)。如相思湖西片區(qū)，五象大道片區(qū)、南站片區(qū)等。這些片區(qū)在2008年前幾乎沒(méi)有什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，地價(jià)很低。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，項(xiàng)目逐漸出現(xiàn)，配套設(shè)施也不斷完善，價(jià)格自然跟著上升。
市場(chǎng)影響
直接推高房?jī)r(jià)可能性小
市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)普遍上漲，且各級(jí)別住宅用地價(jià)格漲幅最明顯，是否會(huì)推高土地成交價(jià)格，進(jìn)而助漲房?jī)r(jià)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況的可能性不大�！杜f成果》已是5年前公布的，早已跟不上南寧近幾年的城市發(fā)展。“《舊成果》中南湖邊的住宅用地平均樓面地價(jià)還不到900元/平方米，這早就不可能了，肯定要更新�！蹦蠈幠撤康禺a(chǎn)咨詢公司負(fù)責(zé)人王茂源說(shuō)，“此次發(fā)布《新成果》，更多是起到客觀反映市場(chǎng)現(xiàn)狀的作用，對(duì)土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)并不會(huì)有太大影響，普通購(gòu)房者不必?fù)?dān)心�！�
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地的影響也不會(huì)很明顯，“因?yàn)楝F(xiàn)在很多土地成交時(shí)溢價(jià)率都很高”�；鶞�(zhǔn)地價(jià)上升后，政府部門(mén)會(huì)相應(yīng)調(diào)高土地出讓起始價(jià)，但很多熱門(mén)地塊的成交價(jià)要比起始價(jià)高出很多。如今年1月6日成交的沙井片區(qū)地塊，起始價(jià)409萬(wàn)元/畝，成交價(jià)740萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率超過(guò)80%。不過(guò)，一些以起始價(jià)成交的地塊，相對(duì)來(lái)說(shuō)拿地成本就高了一些，客觀上起到避免國(guó)有土地使用權(quán)低價(jià)流失的作用。
直接作用
市民可作投資置業(yè)參考
除了作為相關(guān)部門(mén)制定土地出讓起始價(jià)的重要依據(jù)，《新成果》對(duì)普通市民來(lái)說(shuō)還有什么作用？
業(yè)內(nèi)人士表示，《新成果》中的數(shù)據(jù)，可為市民投資置業(yè)提供參考。如最近幾年，有不少人很不看好朝陽(yáng)商圈的發(fā)展，認(rèn)為該片區(qū)設(shè)施老舊，規(guī)劃也不夠“大氣”，已被新的商業(yè)區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)。但《新成果》的數(shù)據(jù)表明，朝陽(yáng)商圈仍是南寧商業(yè)區(qū)的“一哥”。尤其是興寧路和新華路西段，是全市僅有的兩條商業(yè)路線價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的商業(yè)路段，且前5名全部被朝陽(yáng)商圈包攬。
此外，通過(guò)四、五級(jí)商業(yè)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)漲幅最高這一現(xiàn)象可以發(fā)現(xiàn)，向尚處在開(kāi)發(fā)初期的區(qū)域投資，收益率要比投資成熟片區(qū)更高。而且四、五級(jí)區(qū)域的投資成本也不高，資金不是很充裕的市民可以考慮。另外，緊跟南寧市總體發(fā)展規(guī)劃，也是投資成功的重要保證。南寧市城市總體規(guī)劃（2006~2020）明確，南寧市的發(fā)展方向是整體向東、重點(diǎn)向南。“前幾年依據(jù)這個(gè)方向來(lái)投資的，應(yīng)該都賺錢(qián)了。”王茂源說(shuō)。如五象新區(qū)商業(yè)和住宅用地雙雙“跳級(jí)”，東盟商務(wù)區(qū)核心區(qū)2008年前連路都沒(méi)完全修好，也沒(méi)多少商業(yè)，現(xiàn)在也已“跳級(jí)”成為一個(gè)新的商業(yè)中心。
（來(lái)源：南國(guó)早報(bào) 記者：羅暘）
