2013年，鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)諸如協(xié)信、蘇寧、美的等標(biāo)志性綜合體，風(fēng)光再大，始終掩蓋不了背后非主流商業(yè)地產(chǎn)的落寞。業(yè)內(nèi)房產(chǎn)評(píng)估師告訴筆者，大型商業(yè)綜合體的風(fēng)險(xiǎn)太大，一死都得死。如此直中要害，無(wú)疑是旁觀者對(duì)讓鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)最冷靜的思考。高庫(kù)存、低成交、積壓的商業(yè)用地……三座大山，讓鎮(zhèn)江商業(yè)市場(chǎng)前途黯淡。
商業(yè)去化大難題 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量成主因
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年鎮(zhèn)江商品房商業(yè)成交量?jī)H占2013全年鎮(zhèn)江商品房成交16%，商業(yè)去化之低已在數(shù)據(jù)顯露。為何鎮(zhèn)江商業(yè)就那么難賣(mài)呢？產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)或是主因。
從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，鎮(zhèn)江雖然近年來(lái)大力發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、文化等產(chǎn)業(yè)，但傳統(tǒng)制造業(yè)依然占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的大部分。不銹鋼交易、新區(qū)電子工廠、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)械廠、紡織廠……相對(duì)密集型的產(chǎn)業(yè)鏈讓鎮(zhèn)江對(duì)于商業(yè)部分中寫(xiě)字樓、公寓等訴求較低，因而在一線(xiàn)城市大受歡迎的SOHO、酒店式公寓在鎮(zhèn)江境遇尤其不佳。
從人口流動(dòng)以及總量來(lái)看，鎮(zhèn)江作為長(zhǎng)三角區(qū)位和經(jīng)濟(jì)腹地，常住人口才300多萬(wàn)，總量相對(duì)偏低。與周邊城市南京相比，其早在2011年人口總數(shù)已經(jīng)超過(guò)700萬(wàn)，現(xiàn)已超過(guò)800萬(wàn)人口。人口數(shù)量差距，不僅導(dǎo)致整個(gè)城市住宅需求量的減少，更讓一個(gè)城市對(duì)商業(yè)的訴求變得不那么激烈。人口增速緩慢，城市擴(kuò)張放緩，每個(gè)區(qū)域在建造一個(gè)商業(yè)綜合體的時(shí)候，并沒(méi)有考慮當(dāng)?shù)匦枨罅�，進(jìn)而就變得舉步維艱。
2013年，鎮(zhèn)江全市商業(yè)實(shí)際開(kāi)盤(pán)僅有10多盤(pán)次。雷聲大雨點(diǎn)小的商業(yè)項(xiàng)目，在一次次的缺失開(kāi)盤(pán)后開(kāi)始變得沉默。不過(guò)，位于城際商圈區(qū)的領(lǐng)城國(guó)際似乎成為鎮(zhèn)江商業(yè)銷(xiāo)售的“奇葩”。開(kāi)盤(pán)單日創(chuàng)造銷(xiāo)售2億元的佳績(jī)，一個(gè)廣告不多、名不見(jiàn)經(jīng)傳的商業(yè)項(xiàng)目究竟有多大本事？記者在一次采訪(fǎng)中從項(xiàng)目負(fù)責(zé)人口中得知，成交好的主要原因來(lái)源于外地投資客的大面積購(gòu)買(mǎi)，與政府規(guī)劃契合、性?xún)r(jià)比較高、加上高鐵的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目才得以收獲不錯(cuò)的銷(xiāo)售量。
直接的客戶(hù)畢竟是少數(shù)，主動(dòng)去化同樣對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)并非易事。不過(guò)，既然有好的資源，如何利用才是上策。在商業(yè)一片“悲劇”的情況下，性?xún)r(jià)比、定位以及依照政府規(guī)劃前景做項(xiàng)目，或許能多少扳回一成。來(lái)自綠地的商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“有特色的商業(yè)是能夠存活的�！倍G地地產(chǎn)在深耕鎮(zhèn)江2年后，帶來(lái)其全新綜合體潤(rùn)創(chuàng)國(guó)際，其多樣化的物業(yè)類(lèi)型，在某種程度上說(shuō)和萬(wàn)達(dá)類(lèi)似，但潤(rùn)創(chuàng)國(guó)際強(qiáng)調(diào)的互動(dòng)體驗(yàn)式生活能不能給投資者真正帶來(lái)“特色”？還需要時(shí)間的檢驗(yàn)。
商業(yè)用地大量出讓 庫(kù)存雪上加霜
在商業(yè)去化率低迷的情況下，政府對(duì)商業(yè)用地的出讓并沒(méi)有減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年鎮(zhèn)江全市共計(jì)出讓百幅地塊，其中商業(yè)類(lèi)用地26幅，商業(yè)用地占比達(dá)四成。不過(guò)，即便前途如此渺茫，怎還有人前仆后繼呢？有人說(shuō)與前景有關(guān)，低迷之后總有上升，有人說(shuō)鎮(zhèn)江幾年后邁向大型城市，商業(yè)需求勢(shì)在必行。
于是，協(xié)信來(lái)了，美的城來(lái)了也來(lái)了。鎮(zhèn)江商業(yè)用地迎來(lái)狂熱期，是否意味著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的期許？
2013年6月28日上午，備受關(guān)注的鎮(zhèn)江太古山舊城改造項(xiàng)目——協(xié)信太古城開(kāi)工奠基儀式在全城翹首期待中舉行，協(xié)信·太古城項(xiàng)目是協(xié)信集團(tuán)進(jìn)駐鎮(zhèn)江的首個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約175萬(wàn)方，總投資約100億，其中商業(yè)約34萬(wàn)方，涵蓋五星級(jí)酒店、高檔購(gòu)物中心、特色商業(yè)街、宜居住宅等一系列的產(chǎn)品。
與此同時(shí)，2013年5月28日潤(rùn)州區(qū)政府與美的地產(chǎn)集團(tuán)正式簽訂項(xiàng)目協(xié)議，美的城項(xiàng)目總投資約100億元，建設(shè)周期5年，項(xiàng)目規(guī)劃占地約1576畝，總建筑面積135萬(wàn)平方米，其中商業(yè)及配套面積17萬(wàn)平方米，占總面積的12.6%；文化旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園面積25萬(wàn)平方米，占總面積的18.5% 。
據(jù)記者了解，原定于2013年開(kāi)業(yè)的東方偉業(yè)廣場(chǎng)延期到2014年5月，蘇寧廣場(chǎng)地塊閑置了五六年今年才見(jiàn)有所動(dòng)作，水游城綜合體也說(shuō)了有兩三年也尚未見(jiàn)有動(dòng)作，緩步前行或是鎮(zhèn)江商業(yè)一貫的作風(fēng)。
商業(yè)庫(kù)存積壓，商業(yè)用地接連出讓?zhuān)M(fèi)力不足，三座大山在一定程度上已經(jīng)“壓斷”鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)難做，商業(yè)盤(pán)死，一切關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)前途渺茫的詞語(yǔ)充斥著這個(gè)市場(chǎng)。誰(shuí)又能來(lái)拯救呢？面對(duì)奇怪的鎮(zhèn)江市場(chǎng)，似乎能做的只有“順應(yīng)”。
（來(lái)源：搜房網(wǎng)）
古古月