歷經(jīng)最近幾年的調(diào)整和發(fā)展，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正呈奮起直追態(tài)勢(shì)。2014年，隨著供應(yīng)增加和消費(fèi)需求更新，優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺的情況將改觀，市場(chǎng)將呈供需兩旺勢(shì)頭，并進(jìn)入結(jié)構(gòu)性更新時(shí)期。

基于對(duì)北京新開業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，2014年到2015年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)�！�2013年到2015年新增集中商業(yè)項(xiàng)目體量約340萬(wàn)平方米，相當(dāng)于17個(gè)西單大悅城。”

2014年，北京商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)主體、區(qū)域發(fā)展、業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)以及各類物業(yè)層面將呈現(xiàn)七大趨勢(shì)：

傳統(tǒng)住宅企業(yè)分食商業(yè)蛋糕

繼2012年遠(yuǎn)洋與太古合作的頤堤港問世后，2013年金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)、紅星愛琴海購(gòu)物中心、首創(chuàng)奧特萊斯陸續(xù)問世，過往專注住宅開發(fā)的知名企業(yè)，甚至專注于家居建材城的紅星美凱龍紛紛搶灘北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。2014年，金隅將在東壩擬建區(qū)域性購(gòu)物中心，萬(wàn)科在房山的購(gòu)物中心項(xiàng)目亦進(jìn)入招商階段，華遠(yuǎn)則在通州籌劃好天地商業(yè)街，北京城建在房山籌建大型購(gòu)物中心。

傳統(tǒng)住宅企業(yè)步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，非�？粗乇本┦袌�(chǎng)的表現(xiàn)，因而北京市場(chǎng)會(huì)更加活躍。邊緣組團(tuán)成商業(yè)地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)在北京核心地塊用地空間逐步減少情況下，隨著人口疏散的衛(wèi)星城概念進(jìn)一步貫徹，新板塊成為商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，以望京、上地和朝北等為代表的副中心都會(huì)成為多中心的重要力量；而都市新區(qū)也逐步進(jìn)入快速發(fā)展階段，其中包括通州、順義、大興、昌平和房山等。

商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行

RET睿意德認(rèn)為，主題或細(xì)分的差異化策略將跨界風(fēng)引入日益同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這一點(diǎn)，在今年的藝術(shù)類主題的僑福芳草地和地中海主題的紅星愛琴海購(gòu)物中心中已看出苗頭。2014年，伴隨購(gòu)物中心的井噴供應(yīng)，“跨界”購(gòu)物中心將從傳統(tǒng)同質(zhì)化購(gòu)物中心中脫穎而出，其產(chǎn)品的建筑、業(yè)態(tài)和規(guī)劃都將以主題或細(xì)分為競(jìng)爭(zhēng)策略，這一是為了滿足人們追求的精神體驗(yàn)性，二是房企戰(zhàn)略產(chǎn)品細(xì)化的體現(xiàn)。

電商來襲，傳統(tǒng)百貨頻頻出招

百貨業(yè)正面臨前所未有的沖擊，一方面新興購(gòu)物中心在實(shí)體層面進(jìn)行正面競(jìng)爭(zhēng)，另一方面電商和中央“8項(xiàng)規(guī)定”的政策又在需求層面讓百貨業(yè)生存狀況雪上加霜。2013年，王府井(行情,問診)國(guó)際完成對(duì)上市公司中國(guó)春天百貨39.53%股權(quán)的收購(gòu)；翠微股份(行情,問診)100%持有了當(dāng)代商城及甘家口大廈股權(quán)。RET睿意德認(rèn)為，2014年，傳統(tǒng)百貨必將頻頻出招，投資和重組等模式合并的方式，可以讓百貨之間無(wú)論在資本還是經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域都能互補(bǔ)壯大，以強(qiáng)化會(huì)員優(yōu)勢(shì)；在加大自營(yíng)比例的同時(shí)，或向購(gòu)物中心靠攏增加體驗(yàn)性，或加強(qiáng)會(huì)員管理和服務(wù)，或爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)線上線下有效互動(dòng)。

超市將呈“圍城”現(xiàn)象

在北京，大型超市和小型便利店等超市業(yè)態(tài)呈現(xiàn)“有的人走了，有的人來了”的“圍城”現(xiàn)象。2013年，卜蜂蓮花、洋華堂、Ole等超市品牌均在北京有閉店現(xiàn)象，而羅森便利店則正式進(jìn)京。RET睿意德預(yù)測(cè)，2014年，外資商業(yè)及管理優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步減少，本土企業(yè)有望通過資本以及管理提升，不斷吞噬外資市場(chǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)家、永輝、北京華聯(lián)和物美均有進(jìn)一步在京拓店計(jì)劃，本土勢(shì)力正在卷土重來。

體驗(yàn)業(yè)態(tài)逐步踏上自營(yíng)路

2013年，華潤(rùn)五彩城Snoopy樂園開業(yè)，當(dāng)日人流量達(dá)7萬(wàn)人次；愛琴海購(gòu)物中心亦出現(xiàn)了Pororo樂園、3D魔幻展示、土耳其主題館等多重體驗(yàn)性業(yè)態(tài)。在電商的沖擊以及零售業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的情況之下，體驗(yàn)業(yè)態(tài)成為競(jìng)爭(zhēng)突圍的最佳策略。介于體驗(yàn)業(yè)態(tài)低租金、長(zhǎng)租期以及吸客能力強(qiáng)的特點(diǎn)，越來越多的業(yè)主將選擇自營(yíng)此類業(yè)態(tài)。

O2O來勢(shì)洶洶實(shí)體店突圍

隨著實(shí)體商業(yè)對(duì)技術(shù)的認(rèn)知逐漸深入，實(shí)體商業(yè)已進(jìn)入技術(shù)變革關(guān)鍵期，正變技術(shù)為“工具”全力突圍，會(huì)將技術(shù)逐漸應(yīng)用在運(yùn)營(yíng)模式、營(yíng)銷模式和經(jīng)營(yíng)模式等三個(gè)層面，比如可運(yùn)用移動(dòng)電商改善實(shí)體店的消費(fèi)體驗(yàn)，而社交化營(yíng)銷可使商業(yè)營(yíng)銷更加精準(zhǔn)。

開發(fā)成本徒增租售雙模式再涌動(dòng)

RET睿意德認(rèn)為，在商業(yè)資產(chǎn)缺乏融資渠道的背景下，由于銷售商鋪將會(huì)快速地帶來現(xiàn)金流，租售雙模式正在逐漸回歸市場(chǎng)，而在北京，因?yàn)橥恋爻杀揪痈卟幌�、租金水平不高、培育期縮短和低租金業(yè)態(tài)比例高等原因，這一模式將受重視，這在部分企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中已可看出。

（來源：中華工商時(shí)報(bào)）