12月30日，隨著蕭政儲(chǔ)出50號(hào)和51號(hào)地塊的流拍，2013年杭州土地市場(chǎng)正式收官。今年全年，杭州市共成功出讓225宗地塊，出讓面積8161357.73萬(wàn)方，出讓金額1326.8795億元。而近1327億元的土地出讓金額也刷新了杭城單年土地“吸金”的新紀(jì)錄。
2013年杭州土地出讓情況統(tǒng)計(jì)表
城區(qū) 出讓宗數(shù) 出讓面積 出讓金額（萬(wàn)元）
主城區(qū) 102 3205091 8415513
余杭區(qū) 86 3312687 2663659
蕭山區(qū) 37 1643579.73 2189623
合計(jì) 225 8161357.73 13268795
回顧異常火爆的2013年，如果要用幾個(gè)詞語(yǔ)來(lái)概括杭州土地市場(chǎng)的特性，那么“好地不斷”、“版圖外延”、“大鱷壟斷”、“年末剎車(chē)”這四個(gè)詞語(yǔ)應(yīng)該是再恰當(dāng)不過(guò)。
好地不斷——華家池、藍(lán)孔雀等寶地成絕唱
2013年全年，杭州市共出讓115宗住宅和商住用地，占全年出讓土地總數(shù)的51.34%。這一年里，更有多宗稀缺“黃金寶地”推出，給2013年原本就多彩的土地市場(chǎng)劃上了更加濃墨重彩的一筆。
1月25日，杭州主城區(qū)推出2013年首宗宅地，熱電廠(chǎng)地塊首次開(kāi)拍，最終河北天成房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)35輪競(jìng)價(jià)成功拿下杭政儲(chǔ)出[2012]72號(hào)地塊，成交總價(jià)189000萬(wàn)元，成交樓面價(jià)17316元/平方米。杭州土地市場(chǎng)在贏(yíng)得“開(kāi)門(mén)紅”的同時(shí)，也拉開(kāi)了推寶地的大幕。
9月5日，杭州房地產(chǎn)史上迄今為止最重量級(jí)的地塊——華家池地塊出讓。作為杭州市中心最后一片上規(guī)模的土地——華家池三宗地塊出讓也確實(shí)配得上這樣的關(guān)注。最終這三宗地塊以總價(jià)136.7億元成功出讓?zhuān)翢o(wú)疑問(wèn)地成為了杭州新地王，綠地、世茂、濱江三家房企豪門(mén)“分食”了這場(chǎng)“王的盛宴”。
備受矚目的華家池地塊成功出讓一個(gè)星期之后，讓杭州市場(chǎng)等候許久的藍(lán)孔雀綜合體地塊也開(kāi)啟了推地模式。首批推出的6宗地塊被招商、三江、江蘇新城和復(fù)地瓜分，當(dāng)天共吸金39.65億元。
此外，錢(qián)江新城、南星橋、城東新城、田園等熱門(mén)區(qū)域也推出了眾多優(yōu)質(zhì)宅地�？梢哉f(shuō)，正是因?yàn)橛性丛床粩嗟膬?yōu)質(zhì)宅地上市，才使得今年杭州土地收入創(chuàng)下新高。
那么，為何今年會(huì)好地不斷呢？“主要是出于剛需雙方各自的需求。一方面，今年經(jīng)濟(jì)不是很景氣，所以政府對(duì)于土地財(cái)政的依靠會(huì)加強(qiáng)；另一方面，開(kāi)發(fā)商在去年快速出貨后，手上也有資金去布局企業(yè)下一步的發(fā)展�！彪p贏(yíng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析到。
版圖外延——蕭山余杭成熱門(mén)區(qū)域
回顧2013年的土地出讓?zhuān)�可以發(fā)現(xiàn)，余杭和蕭山這兩個(gè)以往不被重視的區(qū)域，在今年也一改常態(tài)，展現(xiàn)出一種耳目一新的姿態(tài)。
尤其是一直顯得較為封閉的蕭山區(qū)，以往一直是本地房企的天下，連綠城和濱江這種發(fā)家于杭州的房企在蕭山都沒(méi)有項(xiàng)目。但在今年，這種局面被完全顛覆，蕭山不僅吸引了綠城和濱江在此布局，也吸引了萬(wàn)科、恒大、農(nóng)工商、陽(yáng)光城等外來(lái)大鱷的入駐。
“蕭山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力也強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商選擇進(jìn)入蕭山也是看到了其市場(chǎng)潛力�！闭禄莘颊J(rèn)為，蕭山自身發(fā)達(dá)的巨大的市場(chǎng)消費(fèi)力是開(kāi)發(fā)商選擇進(jìn)去該區(qū)域的主要原因。
當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商在蕭山高價(jià)拿地，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士做出了預(yù)警�！笆捝皆诤贾輼鞘兄酗@得較為封閉，主要還是以本地購(gòu)房者為主。此外，蕭山的房?jī)r(jià)其實(shí)并不便宜，與主城區(qū)基本持平，這也一定程度上阻礙了主城區(qū)的購(gòu)房者進(jìn)入蕭山置業(yè)。以往，在本地房企的“小打小鬧”下，本地的購(gòu)買(mǎi)力還能支撐蕭山樓市，但是如今外來(lái)房企的進(jìn)入必將加快區(qū)域的開(kāi)發(fā)，蕭山樓市能否支撐還是一個(gè)未知數(shù)�！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示。
今年，余杭區(qū)則在未來(lái)科技城和勾莊板塊的板塊的帶動(dòng)下，開(kāi)始逐漸爆發(fā)。
隨著淘寶城的啟用，在帶動(dòng)未來(lái)科技城人氣的同時(shí)，也使得區(qū)域吸引了更多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的目光。在區(qū)域內(nèi)，拿地最多的開(kāi)發(fā)商要數(shù)粵企——富力。算上去年競(jìng)得的3宗地塊，富力目前在淘寶城周邊共有5宗地塊，如此大的土地儲(chǔ)備量也使得富力呈現(xiàn)出包圍淘寶城的態(tài)勢(shì)。此外，今年合景泰富、寶力等外來(lái)房企也在該區(qū)域進(jìn)行了布局。
去年就開(kāi)始逐漸發(fā)力的勾莊板塊則在今年完成了“丑小鴨”到“白天鵝”的華麗蛻變。今年，萬(wàn)科、濱江、九龍倉(cāng)、越秀、萬(wàn)通等多家知名房企的輪番競(jìng)價(jià)，將板塊的樓面價(jià)一抬再抬，越秀拿地的樓面價(jià)飆升到了9600元/平米的歷史新高。
大鱷壟斷——外來(lái)開(kāi)發(fā)商逆轉(zhuǎn)成主導(dǎo)
2013年，杭州土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌，出讓金額創(chuàng)下新高。但是，在轟轟烈烈的“拿地潮”中，以往一向占主導(dǎo)地位的本土房企卻略顯萎靡，“少有亮相，多成背景”成為了這一年它們的寫(xiě)照。杭州土地市場(chǎng)也轉(zhuǎn)變成為了外來(lái)大鱷相互博弈的戰(zhàn)場(chǎng)，萬(wàn)科、綠地、世茂、龍湖等外來(lái)房企頻頻秀出雄厚的資金實(shí)力。這一年，杭州甚至被貼上了“鱷魚(yú)池”的標(biāo)簽。
那么杭州的土地市場(chǎng)為何在這一年會(huì)發(fā)生如此逆轉(zhuǎn)呢？章惠芳認(rèn)為，市場(chǎng)格局在時(shí)刻變化，外來(lái)大鱷大多為上市公司，其更在乎的是市場(chǎng)份額，而對(duì)于利潤(rùn)率考慮較低，所以其也更敢于大膽的拿地。此外，外來(lái)大鱷的融資渠道也較為寬敞，且開(kāi)發(fā)迅速，相較于本土房企，其財(cái)務(wù)成本也要相對(duì)較低，“同樣一塊地，本土房企10000元/平方米的地價(jià)不能賺錢(qián)，而外來(lái)開(kāi)發(fā)商能有利可圖，這就造成了如今的局面。”章惠芳表示。
當(dāng)然，也有本土開(kāi)發(fā)商對(duì)于外來(lái)大鱷的高價(jià)拿地表示了質(zhì)疑，“很多地塊由于有配建保障房的指標(biāo)，所以不是地王實(shí)際上就是地王。從市場(chǎng)上來(lái)看，很多高價(jià)地塊都是被外來(lái)房企拿走的，也不知道為何他們會(huì)對(duì)于杭州未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的信心指數(shù)會(huì)如此之高�！庇斜就练慨a(chǎn)大佬在接受365地產(chǎn)家居網(wǎng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)曾這樣表示。
盡管對(duì)于外來(lái)開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的質(zhì)疑聲此起彼伏，但是本土開(kāi)發(fā)商對(duì)于外來(lái)大鱷的入侵難以抵抗已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，本土開(kāi)發(fā)商的出路又在哪里呢？章惠芳認(rèn)為，“聯(lián)合”和“城鎮(zhèn)化”或許是能讓其突圍的兩條道路。
當(dāng)然，拉出這一年各家房企在杭州的“采購(gòu)單”，我們也可以發(fā)現(xiàn)，本土的濱江集團(tuán)在杭州以67.6億元的拿地金額位列2013年房企拿地金額TOP10首位，即使刨去由義烏小商品城承擔(dān)的20億元左右的華家池項(xiàng)目拿地金額，濱江集團(tuán)近50億元的拿地金額仍然是杭州土地市場(chǎng)上的最大買(mǎi)家之一。
尤其是在華家池爭(zhēng)奪中，濱江“虎口奪食”，從世茂手中搶下一宗地塊，這讓濱江名聲鵲起的同時(shí)，也拉起了這一年本土房企在土地市場(chǎng)上的一塊“遮羞布”。那么，濱江又是如何看待其這一年的拿地的呢？
對(duì)此，濱江集團(tuán)副總朱立東認(rèn)為，“土地是每一家開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線(xiàn)，也是最基礎(chǔ)、最主要的生產(chǎn)資料。每一家企業(yè)要發(fā)展，要是沒(méi)有土地，就會(huì)變成巧婦難為無(wú)米之炊。”據(jù)悉，在今年年初，集團(tuán)董事會(huì)提出的最主要的經(jīng)營(yíng)方針也是要將銷(xiāo)售額的一半用于土地市場(chǎng)�！昂贾葑鳛闉I江的主要戰(zhàn)略基地，要保持一定的市場(chǎng)份額，所以拿地金額達(dá)到這一個(gè)數(shù)值屬正常�！敝炝|表示。
2013年房企拿地金額TOP10（合作項(xiàng)目計(jì)入拿地房企）
排名 房企 拿地宗數(shù) 拿地金額
1 濱江 3 676462
2 綠地 3 663663
3 旭輝 3 469300
4 世茂 2 466983
5 萬(wàn)科 3 362854
6 福建融信 2 346000
7 招商 3 264300
8 恒大 1 259500
9 陽(yáng)光城 1 221600
10 順發(fā) 1 196200
年末剎車(chē)——多宗“準(zhǔn)地王”被叫停
在熱熱鬧鬧的2013年杭州土地市場(chǎng)上，我們也看到了下半年那道明顯的“剎車(chē)”印記。資料顯示，10月10日起的一周之內(nèi)，杭州更是連續(xù)三次叫停4宗土地出讓。
10月15日叫停的杭師大地塊,是繼華家池地塊、藍(lán)孔雀地塊之后杭州主城區(qū)所剩不多的“寶地”。杭師大兩宗地塊出讓面積并不大,但樓面起拍價(jià)已經(jīng)分別達(dá)到了18402元/平方米和15783元/平方米,前者已經(jīng)超過(guò)了華家池三宗地塊的起拍價(jià)。不出意外，2014年1月份重新掛牌出讓的杭師大地塊將會(huì)是土地市場(chǎng)的又一個(gè)“驚喜”。
另一塊被叫停的蕭山湘湖地塊,緊靠湘湖，容積率僅為1~1.1，是杭州不可多得的高端物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地。據(jù)了解樓面起拍價(jià)達(dá)到了2.3萬(wàn)元/平方米,總價(jià)達(dá)33.75億元。此地塊如拍出,最終將成為蕭山的“地王”,甚至有可能刷新杭州2013年的年度樓面價(jià)紀(jì)錄。
對(duì)于湘湖地塊、杭師大地塊等多宗被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“準(zhǔn)地王”的地塊在出讓前夕被叫停，章惠芳認(rèn)為，主要還是國(guó)家出于調(diào)控房?jī)r(jià)的需求而做出的平穩(wěn)過(guò)渡。“其實(shí)被叫停的這兩宗地塊從本身來(lái)說(shuō)，其自身的明細(xì)優(yōu)勢(shì)是符合地王的價(jià)格的。但同時(shí)，地王的出現(xiàn)會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期，國(guó)土資源部試圖通過(guò)限制“地王”的出現(xiàn)，或少出現(xiàn)“地王”，防止刺激市場(chǎng)對(duì)地價(jià)推高房?jī)r(jià)的預(yù)期�！�
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