當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，差異化招商運(yùn)營(yíng)、體驗(yàn)式商業(yè)服務(wù)成了業(yè)內(nèi)最一致的話題，也關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的重要一環(huán)——購物中心餐飲的招商。餐飲部分占據(jù)招商工作的大頭，在迎來巨大發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也對(duì)餐飲業(yè)如何提升自己，做足準(zhǔn)備提出了更高要求。

視界管理顧問（澳門）有限公司總裁董恂出席2013搜鋪網(wǎng)華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)

日前，在2013搜鋪網(wǎng)華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)上，視界管理顧問（澳門）有限公司總裁董恂專門就餐飲在購物中心的占比、招商等問題發(fā)表了自己的見解。董恂從事餐飲酒店服務(wù)行業(yè)近20年，曾任金錢豹(中國)餐飲集團(tuán)行銷開發(fā)副總經(jīng)理。

搜鋪網(wǎng)：購物中心現(xiàn)在普遍提升了餐飲在其中的占比，但是這個(gè)占比多少才合適？對(duì)購物中心餐飲招商方面有哪些建議？

董恂：首先講一下，我現(xiàn)在的公司叫視界管理，自己創(chuàng)立了六年，為不同品牌服務(wù)，也做招商工作。同業(yè)溝通過程中，我發(fā)現(xiàn)很多甲方不管是自己成立招商團(tuán)隊(duì)還是委托招商，無非是先做布局，然后把樓層列一列，比較依賴于這些比較傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)分析以及定位，我覺得不妥。

我給大家提供一個(gè)想法，購物中心餐飲招商其實(shí)很多時(shí)候不是講配多少西餐與中餐比例，或者多少菜系比例，而是要先看項(xiàng)目所在幾線城市，消費(fèi)群體是哪些人群，是社區(qū)商業(yè)還是大型城市綜合體項(xiàng)目。因?yàn)椴煌�的商業(yè)體帶來的是不同的商業(yè)人群。社區(qū)商業(yè)對(duì)餐飲要求更高，有可能覆蓋周圍居民的家庭廚房。區(qū)域型商業(yè)，你要考慮到招哪些餐飲可以調(diào)動(dòng)人們跨區(qū)域消費(fèi)。比如萬達(dá)廣場(chǎng)，萬象城那些，它們是國內(nèi)大型購物中心，也是區(qū)域商業(yè)的代表。

講到占比，占比不是純粹用數(shù)量來講，首先還是看需求，更多我們要了解餐飲本身能夠帶來的人群是否會(huì)產(chǎn)生二次消費(fèi)，或頻率和價(jià)值能否產(chǎn)生額外的消費(fèi)。還有一點(diǎn)很重要，購物中心有沒有足夠的專業(yè)技術(shù)，來迎合品牌調(diào)整的需求。我們知道做餐飲對(duì)排煙、排水、管道等物業(yè)設(shè)施有一定要求，如果購物中心要調(diào)整品牌，加大餐飲占比，勢(shì)必要考慮到硬件方面是否做得到，否則即便勉強(qiáng)引進(jìn)，也會(huì)在舒適度、體驗(yàn)度、安全性方面不盡人意。

通常來講，如果是街區(qū)型的購物中心商業(yè)體，我們會(huì)建議開發(fā)商拿到40%到50%，一定是以小吃、輕食、簡(jiǎn)餐為主，加上適合當(dāng)?shù)仫嬍沉?xí)慣的主題餐飲；如果是區(qū)域型購物中心，一般會(huì)有目的性消費(fèi)，以在二線城市拓展為主的中等知名度的餐飲品牌可以吸引進(jìn)來。

對(duì)開發(fā)商而言，能否一次有效、有目的地招到自己喜歡的餐飲品牌，并且提供入駐條件很重要。因?yàn)楹笃诟脑觳粌H難度大，成本高，耗時(shí)長(zhǎng)，也會(huì)降低部分餐飲品牌的進(jìn)駐意愿。

第二，餐飲的分類非常細(xì)，購物中心在進(jìn)行品牌定位的時(shí)候，有沒有了解這個(gè)區(qū)域周邊的人對(duì)餐飲的需求。其次人均單價(jià)消費(fèi)對(duì)購物中心也是非常重要的參考指標(biāo)�；�本上在二線城市中，人均消費(fèi)在四五十到八九十的很容易被大眾接受。

因此，不管是餐飲品牌還是購物中心，雙方都有選擇權(quán)，購物中心選擇餐飲的時(shí)候，應(yīng)該組成更為專業(yè)的團(tuán)隊(duì)做好餐飲的整體規(guī)劃。

搜鋪網(wǎng)：假如一個(gè)購物中心如愿招到了大量餐飲品牌，并且達(dá)到了它所想要的占比，是否就算成功了呢？

董恂：當(dāng)然不是。在整體菜系餐飲形態(tài)的補(bǔ)充過程中，要講究跟其他業(yè)態(tài)的結(jié)盟，我覺得這是開發(fā)商前期工作時(shí)就要構(gòu)思的。想好什么樣的業(yè)態(tài)來做組合，才能帶動(dòng)客群進(jìn)入購物中心�，F(xiàn)在消費(fèi)者到購物中心單純以購物為目的的消費(fèi)已經(jīng)越來越少，基本以餐飲、娛樂來帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)。在這樣的環(huán)境下，意味著餐飲加娛樂未來一定在購物中心占到一個(gè)重要的地位，這個(gè)地位即將成為未來吸引消費(fèi)者走入購物中心大門的衡量點(diǎn)。

搜鋪網(wǎng)：購物中心餐飲的占比會(huì)一直攀升嗎？

董恂：這個(gè)占比跟國內(nèi)整體環(huán)境一定是呈同等的比較變化。當(dāng)商業(yè)體不斷壯大，甲方市場(chǎng)不斷強(qiáng)勢(shì)，其他品牌，兒童、娛樂、電影院這些組成就會(huì)適當(dāng)提升，餐飲會(huì)適當(dāng)降低。但是目前來看，未來三五年，相信餐飲一定會(huì)占一個(gè)非常大的比例。

現(xiàn)在每天微信、微博上熱議餐飲招商給購物中心帶來多少的人流量，這里我要提醒購物中心開發(fā)商，光有餐飲還不夠，開發(fā)商應(yīng)該把餐飲、娛樂、休閑相組合，然后做整體的招商推動(dòng)，而不能再按照傳統(tǒng)的模式化或者公式化來做餐飲。餐飲不是唯一的救命稻草，做跨業(yè)整合才能在這一環(huán)節(jié)中先勝一籌。

（搜鋪網(wǎng) 周松平/整理）