近日，位于燕郊、沉寂數(shù)年之久、號稱“世界最大商業(yè)中心”的成功大廣場又有招商消息放出。記者實地考察發(fā)現(xiàn)，目前，燕郊商業(yè)配套項目有近十個之多，已建及在建面積近200萬平米，人均商業(yè)面積是發(fā)達國家的三倍之多。一向被稱為“睡城”的燕郊，能否承載如此龐大的商業(yè)體量？燕郊的商業(yè)發(fā)展是否由“極度稀缺”走向“過度開發(fā)”？　　

考察

在建商業(yè)項目多，成功大廣場“8年未建成”

據(jù)統(tǒng)計，如今燕郊常住人口達40萬-50萬，其中近30萬人在北京工作。

作為北京商業(yè)東擴第一站，諸多商家看重了燕郊商業(yè)短板，相繼打造各類商業(yè)項目。

目前，燕郊開業(yè)及在售的商業(yè)項目基本分布于迎賓路、102國道以北及周邊區(qū)域，沿燕順路向燕郊鎮(zhèn)布局。項目包括鑫樂匯、成功大廣場、星羅城、樂天瑪特、天洋城購物中心、東貿(mào)國際購物中心、雷捷時代廣場、燕達國際商城、天洋城4代、新世紀商城等近十個，在售商業(yè)項目總面積近200萬平米。按燕郊50萬常住人口粗略計算，人均商業(yè)面積已達4平米，遠超發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平米的標(biāo)準。

據(jù)了解，由馬來西亞成功集團投資50億元的成功大廣場，建筑面積180萬平米，商業(yè)面積82萬平米，號稱“世界最大的商業(yè)中心”，該項目擁有北京首個室內(nèi)干濕主題樂園，室內(nèi)回環(huán)式過山車及水上樂園。據(jù)資料顯示，2005年3月，成功大廣場項目就已開工。從2008年到2010年，項目經(jīng)常出現(xiàn)竣工的傳聞。記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，項目商業(yè)部分主體已建成多年，建筑外立面較陳舊，其他工程還處于施工狀態(tài)，但沒看見有工人在施工。一個鋼筋柱子上甚至筑了鳥窩，有鳥兒“入住”。

記者聯(lián)系成功集團市場部，得知最近成功大廣場確實在招商，但對于招商情況及具體完工和開業(yè)時間，對方?jīng)]給出明確答復(fù)。

發(fā)現(xiàn)

建成項目多數(shù)仍在招商

而在成功大廣場斜對面，定位高端的東貿(mào)國際購物中心正在招商。據(jù)東貿(mào)國際招商部門有關(guān)人員介紹，購物中心招商已達60%，有物美超市、國美電器、俏江南、呷哺呷哺、星巴克咖啡等品牌進駐。

記者還發(fā)現(xiàn)，作為燕郊惟一的開業(yè)項目——鑫樂匯，在2012年沃爾瑪和新世界百貨相繼進駐后，人氣也未能得到迅速提升。新世界百貨市場部負責(zé)人表示，燕郊消費客群主要呈現(xiàn)“周末經(jīng)濟”，年內(nèi)這里引進影院之后，估計人氣會提升。

位于燕順路東側(cè)的星羅城購物中心，也在火熱招商中，其相關(guān)負責(zé)人表示，星羅城購物中心招商工作基本順利，將于今年12月24日開業(yè)。

位于燕郊102國道電廠橋東路南的雷捷時代廣場，屬于正在規(guī)劃的商業(yè)項目，總體規(guī)劃有200萬平米，其中50萬平米規(guī)劃為商業(yè)配套。項目有關(guān)負責(zé)人表示，2011年10月，日本永旺集團簽約雷捷廣場，將自主招商和完善這一城市中心區(qū)的綜合購物、餐飲、休閑、娛樂等配套功能。

此外，隨著不少住宅項目的開發(fā)，燕郊的商業(yè)配套設(shè)施也正在規(guī)劃中。燕郊天洋城的配套商業(yè)是25萬平米的城市綜合體，其中商業(yè)規(guī)劃包括12萬平米的天洋城購物中心，預(yù)計10月開業(yè)。燕郊首爾·甜城的大型配套商業(yè)設(shè)施——燕達國際商城，也在規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)項目約30萬平米。其有關(guān)負責(zé)人表示，該項目將于業(yè)主全部入住后才能開建。

分析

政府規(guī)劃推動商業(yè)項目開發(fā)

根據(jù)燕郊高新區(qū)最新的政府規(guī)劃，到2015年，燕郊高新區(qū)總?cè)丝趯⑦_到100萬人，城區(qū)面積達到100平方公里，完成地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元以上，財政收入達120億元以上。在政府規(guī)劃部門的推動下，燕郊正在改變商業(yè)發(fā)展滯后的面貌。

業(yè)內(nèi)人士表示，燕郊臨近北京的便捷交通和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)稀缺，使得本地人口更偏向于去北京購物消費。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認為，目前，燕郊的商業(yè)面積從表面上看的確是過剩了。對整個市場規(guī)模來說，商業(yè)比重過大帶來的壓力可想而知。

前景

業(yè)界認為“泡沫論還尚早”

面對體量龐大的商業(yè)項目，燕郊是否有足夠的承載力？

陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，燕郊商業(yè)基本上還是一張尚待潑墨的白紙。這幾年，雖然多了一些步行街和底商，但燕郊作為環(huán)首都經(jīng)濟圈的一部分，未來仍會不斷發(fā)展，因此目前還不會造成商業(yè)泡沫。

“支撐商業(yè)項目運營，一般需要兩個基礎(chǔ)條件，一是要有住宅承托穩(wěn)定的居住人群；二是要有產(chǎn)業(yè)將居住人群留在本地。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬說，燕郊本地人消費力不足，在此居住的北京人由于大部分時間都在北京，也導(dǎo)致了消費力不旺盛。

天洋城相關(guān)負責(zé)人說，郊區(qū)商場不好運營。其中很重要的一點就是，之前燕郊的商場定位不高，居民對郊區(qū)商場不信任。

建議

結(jié)合地方特色精耕細作

陽光100常務(wù)副總裁范小沖表示，未來，燕郊的商業(yè)不僅需要購物中心，更需要引進休閑娛樂項目，形成更為豐富的業(yè)態(tài)形式。

張家鵬認為，從通州等地商業(yè)項目運作來看，以服裝等購物類為主的城市商業(yè)路線并不適合郊區(qū)復(fù)制運營。郊區(qū)商業(yè)應(yīng)考慮到交通等多方面問題，從本地特點出發(fā)，融合餐飲、教育、美容、美發(fā)等多種形式，并且加大服務(wù)類產(chǎn)品的比重，以滿足居民休閑、消費等多種需求。此外，郊區(qū)商業(yè)在場所的設(shè)計上，也可以充分利用郊區(qū)寬敞的空間資源，營造出與城市商業(yè)不同的購物休閑體驗。

天洋廣場相關(guān)負責(zé)人也表示，品牌豐富、價格折扣更大、適合全家購物的奧特萊斯等業(yè)態(tài)，將會更適合燕郊市場�！　�

（來源：新京報 裴璇）