“武漢的商業(yè)真的已經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)到白熱化程度了嗎？絕對(duì)沒(méi)有，還有非常大的國(guó)際化提檔的空間�！苯�日，亞藍(lán)渥克商業(yè)生活研究所執(zhí)行長(zhǎng)鄭瑋慶在出席2013搜鋪網(wǎng)華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)的時(shí)候，如此評(píng)價(jià)武漢的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。

圖為亞藍(lán)渥克商業(yè)生活研究所執(zhí)行長(zhǎng)鄭瑋慶在2013搜鋪網(wǎng)華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)上發(fā)言

對(duì)于武漢，鄭瑋慶再熟悉不過(guò)了。2004年，鄭瑋慶受聘臺(tái)灣群光實(shí)業(yè)公司，接手武漢群光廣場(chǎng)，兩年的時(shí)間里讓群光廣場(chǎng)在武漢這個(gè)百貨群雄并舉的城市里得到消費(fèi)市場(chǎng)的認(rèn)同，將營(yíng)業(yè)額推升達(dá)32.7%。如今，鄭瑋慶雖早已掛冠而去，但是他將武漢視作自己的第二故鄉(xiāng)，對(duì)武漢的商業(yè)地產(chǎn)了熟于心。

鄭瑋慶形象地比喻，武昌最像水滸傳，到處有湖，有土包，沒(méi)法連成一片。商業(yè)便利性很低，正因?yàn)槿绱�，武漢的中百、中商都發(fā)展超市和量販店業(yè)態(tài)。從作戰(zhàn)布局來(lái)看，就和小山寨一樣，五公里一個(gè)寨，形成一個(gè)小商圈。這幾年武漢的商業(yè)蛻變和崛起，鄭瑋慶都看在眼里：漢口因?yàn)橛袧h正街、王家墩舊機(jī)場(chǎng)用地，以前在發(fā)展上受到限制，但是現(xiàn)如今萬(wàn)象城、香港瑞安新天地以及其他優(yōu)秀的企業(yè)都在漢口進(jìn)行新的投資，所以，漢口會(huì)出現(xiàn)一個(gè)快速成長(zhǎng)的階段；武昌的文化性比較強(qiáng)，剛好符合十二五重要基調(diào)，所以是全武漢發(fā)展的焦點(diǎn)；漢陽(yáng)，從北到中、到南，這三個(gè)片區(qū)預(yù)期未來(lái)10年內(nèi)會(huì)有超過(guò)50萬(wàn)以上的人口涌入，而且交通格局和之前的漢口、武昌完全不一樣......

投資文旅商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)

正如鄭瑋慶所言，武漢近年來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，文旅商業(yè)地產(chǎn)得到了充分的開(kāi)發(fā)，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目拔地而起。據(jù)2013年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研討會(huì)消息，未來(lái)三年，武漢將有400多萬(wàn)方的優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)。而據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，武漢2014年將新開(kāi)業(yè)19個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中不乏大體量的城市綜合體。事實(shí)上，不僅僅是武漢，全國(guó)各地的大量投資正在紛紛涌入文旅商業(yè)地產(chǎn)，表面看起來(lái)處處是掘金機(jī)會(huì)，但是隱藏著一個(gè)很大的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)一定是靠經(jīng)營(yíng)資源支撐的，但各種品牌、各種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)資源怎么支撐文旅商地產(chǎn)？即文旅商業(yè)地產(chǎn)跟所謂的經(jīng)營(yíng)資源，也就是扮演軟實(shí)力的品牌經(jīng)營(yíng)資源如何取得更好合作？一個(gè)文旅商地產(chǎn)的投資者或者開(kāi)發(fā)商建設(shè)者，如何選擇有長(zhǎng)久性、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的品牌經(jīng)營(yíng)資源來(lái)幫助其在文旅商地產(chǎn)的投資紅海中競(jìng)爭(zhēng)？

“我建議大家在投資文旅商地產(chǎn)的時(shí)候，要組織經(jīng)營(yíng)的軟實(shí)力，尋找經(jīng)營(yíng)資源合作商，要用四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)遴選�！贬槍�(duì)如何投資文旅商地產(chǎn)這個(gè)話題，鄭瑋慶如是作答。哪四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？他總結(jié)了四個(gè)“是否足夠”：對(duì)項(xiàng)目投建過(guò)程專業(yè)協(xié)作上的投入是否足夠，對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)和尊重是否足夠，對(duì)資金來(lái)源的實(shí)質(zhì)投入及心理準(zhǔn)備是否足夠，對(duì)品質(zhì)穩(wěn)定且具復(fù)制能力的經(jīng)營(yíng)資源的熟悉及包容是否足夠。其實(shí)不難理解，文旅商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性遠(yuǎn)勝于住宅地產(chǎn)，從前期開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位研究到建筑景觀、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，再到最后經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理等方面，跨領(lǐng)域、跨專業(yè)甚至跨地區(qū)的協(xié)調(diào)不是一件簡(jiǎn)單的事，需要經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)力強(qiáng)，能包容各種決策、性格的專案管理人。比起住宅，文旅商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更考驗(yàn)資金鏈和投資者的心理承受能力，習(xí)慣高回報(bào)率的投資者往往會(huì)在這里遭遇失望。

品牌經(jīng)營(yíng)資源要做好跨界創(chuàng)新

業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化的討論已經(jīng)非常熱烈，但究竟如何避免同質(zhì)化，恐怕關(guān)鍵的一步還是要選擇好各類品牌經(jīng)營(yíng)資源。鄭瑋慶認(rèn)為，如今各種品牌資源的思路已經(jīng)產(chǎn)生了很大變化。他分析到，在國(guó)內(nèi)整個(gè)商業(yè)環(huán)境遇到重大變化之前，其實(shí)路還比較好走。那時(shí)候降低成本，增加內(nèi)部人員的效率，增加賣場(chǎng)的營(yíng)銷，返券......通過(guò)各種手段實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)。但是近三五年，電商蓬勃發(fā)展，百貨零售業(yè)不爭(zhēng)氣，中國(guó)各種社會(huì)問(wèn)題突出。“文旅商地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人跟經(jīng)營(yíng)資源對(duì)接的時(shí)候，一個(gè)非常重要的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，就是要看你這個(gè)經(jīng)營(yíng)資源是不是對(duì)藝術(shù)、文化、自然、生態(tài)足夠尊重，整個(gè)營(yíng)銷理念上面是不是有所強(qiáng)調(diào)，是不是有所包裝，是不是增加了商品的價(jià)值，而非通過(guò)折扣、低價(jià)被迫競(jìng)爭(zhēng)�！�

當(dāng)然，在電商的“追殺”下，實(shí)體商業(yè)也在謀求線上和線下的結(jié)合與互補(bǔ)，品牌經(jīng)營(yíng)資源逐步實(shí)現(xiàn)異業(yè)聯(lián)盟、跨界創(chuàng)新�！拔业慕ㄗh是，未來(lái)能夠勝出的經(jīng)營(yíng)資源是在要素上、服務(wù)上、商品上、場(chǎng)景上、功能上做跨界，這是我們文旅商地產(chǎn)公司對(duì)接合作的重點(diǎn)選擇方向�！编崿|慶以前不久剛開(kāi)業(yè)的北京紅星愛(ài)琴海購(gòu)物中心為例，指出當(dāng)前社會(huì)價(jià)值發(fā)生變化，夜總會(huì)受到打擊，愛(ài)琴海購(gòu)物中心將KTV和高爾夫兩種業(yè)態(tài)結(jié)合變成一個(gè)高級(jí)會(huì)所，既做到了經(jīng)營(yíng)資源的創(chuàng)新，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)社會(huì)價(jià)值觀的尊重。還有，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀女裝品牌伊華·歐秀、因第一夫人彭麗媛而聲名顯赫的例外、日本快時(shí)尚巨頭無(wú)印良品等，均在商品跨界上下功夫，服飾與文化商品等完美融合。如今，化妝品加藥局、實(shí)驗(yàn)室甚至加廚房的場(chǎng)景跨界也成了一撥頗具代表性的品牌經(jīng)營(yíng)資源。例如，國(guó)際上赫赫有名的LVSH就把高級(jí)手工皂的制造現(xiàn)場(chǎng)搬到了廚房的作業(yè)臺(tái)上。

（搜鋪網(wǎng) 周松平/文）