與天津泰達(dá)足球隊(duì)在2013賽季中超保級(jí)的成績(jī)類(lèi)似，泰達(dá)股份今年的業(yè)績(jī)也略顯黯淡。近日更是爆出了揚(yáng)州24公頃土地被收回的不利消息。

12月7日，天津泰達(dá)股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，全資子公司揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司旗下23.84公頃土地，因09年拍下至今尚未開(kāi)發(fā)被揚(yáng)州市國(guó)土資源局收回，該地塊截至2013年9月30日賬面凈值為2.11億。

公告稱(chēng)，12月6日，揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)收到《揚(yáng)州市國(guó)土資源局告知函》，被告知揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)于2009年取得的位于廣陵新城沙灣路東側(cè)、運(yùn)河?xùn)|路北側(cè)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，上述土地至今尚未開(kāi)發(fā)，根據(jù)國(guó)家土地督察南京局例行督察整改要求及相關(guān)政策規(guī)定，擬收回上述宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

24公頃土地被收回

泰達(dá)公告中提及，12月6日當(dāng)天，經(jīng)揚(yáng)州市廣陵新城管理委員會(huì)專(zhuān)題會(huì)議討論決定，確定予以收回位于廣陵新城沙灣路東側(cè)、運(yùn)河?xùn)|路北側(cè)的地塊；收回上述地塊作價(jià)原則為揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司入賬的土地成本，另將給予適當(dāng)補(bǔ)償。

翻查揚(yáng)州市國(guó)土資源局過(guò)往的掛牌記錄，與泰達(dá)被收回地塊面積位置等特征一致的土地編號(hào)為491，面積為23.84公頃，規(guī)劃用途為商住用地。周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施一般，交通條件較好，于2008年年底以生地掛牌形式掛出。

成交記錄顯示，491號(hào)地塊于2009年1月6日以底價(jià)650/平米成交。官方文件顯示買(mǎi)方為揚(yáng)州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司。

一位接近泰達(dá)的揚(yáng)州業(yè)內(nèi)人士向記者透露，廣陵新城投資發(fā)展有限公司和泰達(dá)公告中提及的廣陵新城管委會(huì)其實(shí)是一個(gè)平臺(tái)兩塊牌子。廣陵新城為泰達(dá)著力打造的一個(gè)項(xiàng)目，是其與政府各占50%共同成立的合資政府平臺(tái)型公司。而泰達(dá)公告中所稱(chēng)擁有491號(hào)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)為該平臺(tái)旗下的子公司。

據(jù)了解，泰達(dá)在揚(yáng)州頗有影響力。其與廣陵新城政府簽署了一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議。在參與一級(jí)整理開(kāi)發(fā)的區(qū)域，泰達(dá)對(duì)地塊的出讓和規(guī)劃都有一定的發(fā)言權(quán)。時(shí)至今日，在泰達(dá)股份官網(wǎng)上的公司新聞，仍然有“揚(yáng)州市廖家溝住宅地塊出讓?zhuān)瑲g迎競(jìng)買(mǎi)”為標(biāo)題的土地出讓公告。

而此次泰達(dá)與政府合作的平臺(tái)收回了自己旗下子公司的土地，顯示著形勢(shì)發(fā)生了微妙變動(dòng)。

一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的警鐘

揚(yáng)州廣陵新城，東起廖家溝，西臨京杭大運(yùn)河，北納千年古鎮(zhèn)灣頭，南至運(yùn)河?xùn)|路，總面積12.5平方公里，是揚(yáng)州市十二五規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)。

據(jù)今年8月3日，泰達(dá)的控股子公司南京新城發(fā)展股份有限公司，與揚(yáng)州廣陵新城指揮部簽署開(kāi)發(fā)協(xié)議一份協(xié)議顯示，南京新城控股55%的子公司揚(yáng)州泰達(dá)發(fā)展建設(shè)有限公司為揚(yáng)州市廣陵新城受托范圍內(nèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的唯一主體。

據(jù)了解，目前揚(yáng)州泰達(dá)作為廣陵新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，在廣陵新城已累計(jì)投資50多億元。建成道路18公里，完成拆遷120萬(wàn)平方米，建成景觀30萬(wàn)平方米，疏浚整理河道7公里，建成各類(lèi)橋梁十余座。

而據(jù)天津業(yè)內(nèi)介紹，泰達(dá)是較早開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的天津國(guó)企，其擁有多個(gè)產(chǎn)品系列，發(fā)展較為成熟。

不過(guò)，泰達(dá)已于2004年左右逐漸開(kāi)始減少二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)增加土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理業(yè)務(wù)比重。該名人士透露，泰達(dá)目前在天津?yàn)I海新區(qū)擁有若干個(gè)平方公里的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備。

而對(duì)于泰達(dá)目前側(cè)重土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁助理丁武就對(duì)記者介紹，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，各地政府鼓勵(lì)企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，并通過(guò)文件政策等形式支持其融資。

目前，企業(yè)投入一級(jí)開(kāi)發(fā)的整改的費(fèi)用可以在后續(xù)的土地出讓或是代建BT中來(lái)收回。“一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作得好比二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高，尤其在土地價(jià)格快速增長(zhǎng)的情況下，可以得到較高的溢價(jià)分成�！�

然而，據(jù)泰達(dá)今年最新發(fā)布的三季報(bào)，其第三季凈利虧損2851萬(wàn)，大降201%。

有市場(chǎng)分析就指出，泰達(dá)這類(lèi)以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)，前兩年的經(jīng)營(yíng)狀況都比較好，但這兩年隨著土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多地方政府的一級(jí)開(kāi)發(fā)已經(jīng)由當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T(mén)自行完成。

這就使得原本依靠一級(jí)開(kāi)發(fā)獲利的企業(yè)受到的支持力度越來(lái)越少，日子自然也就不好過(guò)。另一方面，目前國(guó)家在土地管理政策的某些變動(dòng)也使得參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)話語(yǔ)權(quán)收縮。

揚(yáng)州業(yè)內(nèi)人士就介紹，泰達(dá)早期在廣陵新城對(duì)土地收儲(chǔ)和區(qū)域規(guī)劃是擁有一定程度話語(yǔ)權(quán)的。但隨著國(guó)家土地管理政策的收緊，企業(yè)很多權(quán)力被上收。

“這次土地被收回事件也給參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘，不一定是參與了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，未來(lái)就對(duì)該土地的開(kāi)發(fā)有主導(dǎo)權(quán)�！�

該業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱(chēng)，未來(lái)類(lèi)似這樣的情況將會(huì)比較常見(jiàn)�！斑@次事件也是現(xiàn)在國(guó)家管理土地資源，希望市場(chǎng)在資源配置中起主導(dǎo)作用思路的體現(xiàn)�！�

（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）