住宅市場在過去幾年中的走勢(shì)，正逐漸影響到別的領(lǐng)域。除了之前市場已普遍意識(shí)到的商業(yè)地產(chǎn)熱之外，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至文化產(chǎn)業(yè)、電影院線等，都成了習(xí)慣一擲千金的開發(fā)商們的另一種選擇。
但是，正如正在做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商中，沒有幾家能真正說得清商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營奧秘一樣，像旅游地產(chǎn)這類的地產(chǎn)產(chǎn)品，甚至在業(yè)界都沒有形成一個(gè)明確的概念：到底什么樣的項(xiàng)目才能算是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目？現(xiàn)實(shí)操作中的魚龍混雜更是說明了概念不清帶來的諸多問題：有開發(fā)商將正在開發(fā)的酒店項(xiàng)目列入了旅游地產(chǎn)的范疇；有的開發(fā)商，只不過是在所謂的自然風(fēng)景秀麗之地圈了一塊地，開發(fā)成各種形式的住宅后對(duì)外出售，但也可以稱之為旅游地產(chǎn)。在概念不清的情況下，我們也可以理解，為什么在很多地方都曾出現(xiàn)過“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”的問題。
事實(shí)上，無論開發(fā)商們最終決定向哪個(gè)方向轉(zhuǎn)型，“不熟不做”仍是公司應(yīng)堅(jiān)守的準(zhǔn)則。至少在向客戶推銷之前，首先應(yīng)該說服自己。
“房地產(chǎn)業(yè)和電影業(yè)是絕配�！痹�2011房地產(chǎn)業(yè)與電影業(yè)跨界峰會(huì)上，北京新影聯(lián)院線副總經(jīng)理高軍的一句感慨，頗有幾分無奈味道。
“2008年，新影聯(lián)還是票房老大，萬達(dá)影院不過是小弟弟，但萬達(dá)院線憑著房地產(chǎn)和電影產(chǎn)業(yè)的雙重優(yōu)勢(shì)，如今已成為票房冠軍。”對(duì)于萬達(dá)與新影聯(lián)地位的此起彼落，高軍有著切身感受。
資料顯示，萬達(dá)旗下的電影院線目前擁有影城71家、600塊銀幕，占全國16%的票房份額。今年3月，萬達(dá)影院又與IMAX簽訂排他協(xié)議，未來三年雙方將合建至少75個(gè)IMAX影廳，攻占3D高端市場。萬達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清稱，投資一塊IMAX銀幕的成本大約就需2000萬。
事實(shí)上，近年來像萬達(dá)這樣闖入影院的房企“大象”還有世茂、今典、寶龍等開發(fā)商，資本的優(yōu)勢(shì)令開發(fā)商的進(jìn)入沒有遇到什么門檻，而進(jìn)入的模式也從先前投資拍片轉(zhuǎn)向投資建造影院。
今典集團(tuán)董事長張寶全表示，今典計(jì)劃兩年拿出15億元用于二、三線市場的影院建設(shè)，預(yù)計(jì)今年底集團(tuán)旗下的直投銀幕數(shù)量即將達(dá)到2000塊。
而在今年上海電影節(jié)期間，世茂股份CFO陳汝俠也對(duì)外公布了世茂旗下影院業(yè)務(wù)的擴(kuò)張“腳本”：至2011年底，世茂影院的銀幕將達(dá)到100塊，5年內(nèi)將超過500塊，營業(yè)額達(dá)到15億元。
開發(fā)商建影院謀利
開發(fā)商紛紛做起電影夢(mèng)，上演的無非是追逐利益的老情節(jié)。在房地產(chǎn)行業(yè)日益感受到調(diào)控壓力之際，電影業(yè)票房卻在政府發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的政策鼓舞下以40%的速度飛快增長，這對(duì)開發(fā)商而言無疑充滿誘惑。“文化產(chǎn)業(yè)沒有天花板。”石雪清表示。
據(jù)中國電影發(fā)行放映協(xié)會(huì)會(huì)長楊步亭介紹，2010年中國新增影院313家，新增銀幕1533塊，平均每天增加4塊銀幕，這樣的增速全世界獨(dú)一無二。而銀幕數(shù)量快速增長背后的邏輯是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為目前國內(nèi)影院規(guī)模遠(yuǎn)不能滿足市場需求。
“美國3億人，有40000多塊屏幕，每8000人擁有1塊銀幕，而我國城市人口7億左右，目前才6000多塊銀幕，如果達(dá)到美國的水平，需要70000塊銀幕，所以電影院的建設(shè)方興未艾�！� 楊步亭說。
2010年，中國票房總收入首度超過百億，雖然尚不足萬科一個(gè)月的銷售收入，但按照中影集團(tuán)董事長韓三平的預(yù)計(jì)，未來5~8年可達(dá)到年收入400億~500億，發(fā)展速度驚人。
具體到每一家影院，是否能從票房市場中分一杯羹則取決于選址和租金。據(jù)萬達(dá)電影院線股份有限公司總經(jīng)理葉寧介紹，目前產(chǎn)生主要票房的影院70%～80%位于商業(yè)購物中心內(nèi)。
派格太合董事長孫健君則透露，在影院和地產(chǎn)商的合作中，除去固定的租金之外，不少影院還要向地產(chǎn)商交納一定比例的票房分賬，“大約三四年前，地產(chǎn)商只要求5%~7%的分賬比例，而從去年開始，分賬比例開始‘坐火箭’，不少地產(chǎn)商把分賬比例抬到15%以上，在某些核心商業(yè)區(qū)，部分地產(chǎn)商甚至向影院索取20%~25%的分賬比例�！�
院線擴(kuò)張折射商業(yè)地產(chǎn)熱
地產(chǎn)商旗下的影院在選址和租金方面都占有優(yōu)勢(shì)，利潤率可想而知，但相比影院直接的投資回報(bào)，開發(fā)商更看重的還是電影院吸引人氣、改善業(yè)態(tài)以及拉高周圍商鋪?zhàn)饨鸬男Ч?
葉寧表示，非零售業(yè)態(tài)對(duì)于購物中心的品質(zhì)和成長至關(guān)重要。在萬達(dá)新一代購物中心里面，非零售業(yè)態(tài)的配比要求超過50%。“不提袋消費(fèi)正在成為新趨勢(shì)�！笔┣逭f。
隨著今年住宅市場受到嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)成為房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱點(diǎn)，然而一窩蜂涌入商業(yè)地產(chǎn)，令租金回報(bào)面臨下行的風(fēng)險(xiǎn)。
為了擺脫“追兵”，萬達(dá)選擇加快發(fā)展，今年計(jì)劃17座萬達(dá)廣場開業(yè)以及12家五星級(jí)酒店開始運(yùn)營，比起2010年15座萬達(dá)廣場和7家五星級(jí)酒店開業(yè)的紀(jì)錄又有上升。
而作為購物中心配套的電影院線不斷擴(kuò)張，也正是這股商業(yè)地產(chǎn)熱的折射。
海南清水灣，這個(gè)從貧瘠海灘到年收入過100億的神話，僅僅用了5年時(shí)間來寫就。這個(gè)神話也因此刺激著無數(shù)開發(fā)商的神經(jīng)，使得越來越多的企業(yè)義無反顧地沖向旅游地產(chǎn)。
的確，假如雅居樂可以，其他企業(yè)為何不可？不完全統(tǒng)計(jì)顯示：與多年前僅雅居樂、華僑城等少數(shù)地產(chǎn)公司孤獨(dú)堅(jiān)守自己的旅游地產(chǎn)事業(yè)不同的是，截至2011年年中，已有眾多大公司宣布將旅游地產(chǎn)作為自己的一項(xiàng)主營業(yè)務(wù)，其中有保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通地產(chǎn)等。
于是，打著開發(fā)旅游地產(chǎn)的名號(hào)，各種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在中國大江南北風(fēng)景秀麗之所遍地開花，有貧瘠的山林湖泊在資本的裝點(diǎn)下熠熠生輝，但也不乏自然風(fēng)光被圈進(jìn)開發(fā)商的私家院落。
在住宅市場寥落的當(dāng)下，一出關(guān)于旅游地產(chǎn)的大戲已正式開場。
清水灣示范效應(yīng)
無法精確評(píng)估雅居樂在清水灣上的暴富，對(duì)后來的企業(yè)們作決定時(shí)有多大的影響，但可以確定的是，清水灣的示范效應(yīng)不容小覷。
從時(shí)間上看，雅居樂是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商中最早進(jìn)行旅游地產(chǎn)嘗試的企業(yè)，并因?yàn)槌晒Φ慕?jīng)營模式而成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的一大標(biāo)桿，其風(fēng)頭甚至蓋過憑借旅游起家然后進(jìn)軍地產(chǎn)的華僑城。
有資料顯示，2006年8月，雅居樂與海南省陵水黎族自治縣簽訂130億元的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。成為當(dāng)時(shí)海南省旅游開發(fā)的最大項(xiàng)目之一，被列入海南省的“十一五”規(guī)劃之中。
這就是現(xiàn)在的雅居樂“海南清水灣”，位于海南省陵水黎族自治縣東部沿海，毗鄰著名的旅游城市三亞，規(guī)劃面積23000畝。根據(jù)協(xié)議，廣東雅居樂地產(chǎn)控股有限公司成片開發(fā)清水灣總占地面積約15000畝，開發(fā)年限為10年，項(xiàng)目總投資130億元。
2007年8月，摩根士丹利組織世界頂級(jí)酒店管理公司考察海南清水灣項(xiàng)目。2008年6月，雅居樂與摩根士丹利簽訂協(xié)議，共同開發(fā)海南清水灣。2009年3月，清水灣項(xiàng)目首期正式開售，僅2009年當(dāng)年，清水灣就獲得64億元的銷售業(yè)績，占了其2009年銷售總額的30%。
2010年，清水灣的銷售更是翻升至99億元，占其全年323億元銷售金額的1/3左右。
截至目前，清水灣總銷售額達(dá)150億，已超過130億的預(yù)計(jì)總投資額�？梢哉f，10年的開發(fā)周期不到一半，雅居樂在清水灣上的投資已經(jīng)提前收回。另外，該項(xiàng)目對(duì)于該集團(tuán)降低營運(yùn)費(fèi)用、提高毛利和凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，可謂功不可沒。
正是在2009年清水灣熱賣之際，專注于城市住宅開發(fā)的房企們一個(gè)接著一個(gè)地坐不住了，紛紛讓開發(fā)部的人員“上山下�！�，尋找機(jī)會(huì)。恒大地產(chǎn)最早正是在這一年的年初提出進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的構(gòu)想，時(shí)間窗口與保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等大致相當(dāng)。
近日，恒大地產(chǎn)透露，其位于華南的首個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目——清遠(yuǎn)恒大世紀(jì)旅游城即將在6月25日開業(yè)，這是繼去年恒大重慶世紀(jì)旅游城開業(yè)之后，恒大地產(chǎn)開業(yè)的第二個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目。
無獨(dú)有偶，保利地產(chǎn)也在日前宣布，其第一個(gè)旅游度假產(chǎn)品廣東陽江海陵島項(xiàng)目將在今年夏天面向全球發(fā)售。另一開發(fā)商碧桂園的首個(gè)海濱度假項(xiàng)目——位于廣東惠州的十里銀灣預(yù)計(jì)也將在同期上市。
種種跡象顯示，多家開發(fā)商在旅游項(xiàng)目上的投入已經(jīng)逐步進(jìn)入收獲期。
投資熱持續(xù)升溫
不過，到目前為止，旅游地產(chǎn)的開發(fā)高潮尚未真正出現(xiàn)。許多地產(chǎn)公司在近兩年圈下的項(xiàng)目都還處于早期開發(fā)階段。例如龍湖地產(chǎn)剛剛于去年底斥資54億拿下三個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)用地面積8000多畝。包括兩次分別以15.2億和34.25億元競得的山東煙臺(tái)69宗地塊，以及以4.45億拿下云南玉溪江川撫仙湖1781畝土地。
此外，眾多企業(yè)增持旅游類項(xiàng)目的熱情尚未退卻。今年4月27日，雅居樂發(fā)布公告表示，以總代價(jià)約1.4億元取得海南省定安縣南麗湖三幅相鄰商服地塊的土地使用權(quán)。三幅地塊總占地面積約18.7萬平方米，總建筑面積約5.6萬平方米，土地成本約2530元/平方米，雅居樂擬發(fā)展成為大型休閑養(yǎng)生度假項(xiàng)目。
此外，雅居樂還將觸角伸向了另一旅游重鎮(zhèn)云南。公開信息顯示，今年4月到6月期間，該公司先后與云南瑞麗市、西雙版納等簽訂了投資框架協(xié)議，涉及項(xiàng)目包括瑞麗市雅居樂旅游度假項(xiàng)目、遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項(xiàng)目以及景洪市雅居樂旅游度假項(xiàng)目。
毫無疑問，動(dòng)輒年銷售數(shù)百億的房企巨頭們一旦進(jìn)入這個(gè)市場，不攪動(dòng)出些許浪花是絕不甘心的。恒大地產(chǎn)披露的信息顯示，將力求使旅游地產(chǎn)的業(yè)績?cè)诩瘓F(tuán)總業(yè)績中的占比達(dá)到20%，但目前僅有兩個(gè)項(xiàng)目投入運(yùn)營，未建成項(xiàng)目占絕大多數(shù)。
對(duì)于雅居樂的激進(jìn)表現(xiàn)，輝立證券地產(chǎn)分析師陳耕在最近一篇關(guān)于雅居樂的研報(bào)中寫道：“雅居樂利用海南豐富的旅游資源大力發(fā)展旅游地產(chǎn)，能夠在一定程度規(guī)避住宅地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)從2013年開始公司旅游地產(chǎn)的收入占比有望達(dá)到三成�！�
保利地產(chǎn)也曾公開宣布，旅游地產(chǎn)是集團(tuán)四大定位之一，目前有5個(gè)項(xiàng)目在建，僅1個(gè)項(xiàng)目公布了首次發(fā)售的時(shí)間窗口。
除此之外，萬達(dá)、碧桂園等開發(fā)商，也在馬不停蹄地尋找合適的項(xiàng)目。據(jù)了解，碧桂園已經(jīng)將海南島視為“必爭之地”，積極拓展該區(qū)域業(yè)務(wù)。
利益驅(qū)動(dòng)下的亂象叢生
記者注意到，開發(fā)商每每在談及進(jìn)入旅游地產(chǎn)的初衷時(shí)，大多會(huì)表明“城市住宅受調(diào)控、旅游項(xiàng)目前景好、提高增持物業(yè)比例”，總之是為了避免經(jīng)營模式過于單一，降低市場風(fēng)險(xiǎn)等等。但仔細(xì)分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種熱情絕非來源于“轉(zhuǎn)型”那么簡單，相反，旅游項(xiàng)目豐厚的利益誘惑，才是促使開發(fā)商如飛蛾般涌向山水之間的真正原因。
以清水灣為例，雅居樂集團(tuán)于2007年到2008期間先后3次購入了該區(qū)域共計(jì)約17塊地的土體使用權(quán)，連片開發(fā)。項(xiàng)目總用地面積約986萬平方米，總土地款24.18億，樓面地價(jià)僅為245元/平方米。相對(duì)于該項(xiàng)目平均2萬~3萬元/平方米的售價(jià)而言，土地成本幾乎可忽略不計(jì)。
雅居樂集團(tuán)2010年年報(bào)顯示，公司當(dāng)期繳納的土地增值稅超過20億，大部分源于清水灣的土地增值。按照20%~60%的稅率均值40%計(jì)算，雅居樂依然在該項(xiàng)目上坐享了較大份額的土地溢價(jià)。
可以說，清水灣是開發(fā)商在旅游地產(chǎn)投資上最為成功的典范，而它所投射的，正是旅游地產(chǎn)開發(fā)的暴利真相。
據(jù)悉，旅游項(xiàng)目一般位于遠(yuǎn)離大城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域，過去甚至無人問津，地方政府招商引資時(shí)往往以較優(yōu)惠的價(jià)格吸引投資。因此，開發(fā)商的土地成本較低，并且能夠以旅游的名義一次性圈下大面積土地緩慢開發(fā)坐等土地升值。
盡管不少分析指出，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本高，許多還涉及土地一級(jí)開發(fā)，資金占用周期長，會(huì)拖累開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)速度。但有業(yè)內(nèi)人士卻披露：開發(fā)商并不會(huì)讓自有資金沉淀在項(xiàng)目中，相反，很快就能夠通過賣房子來回籠早期投資，即“前幾年收回投資，后面都是賺的”。
因此，有獨(dú)立評(píng)論人士直指：開發(fā)商動(dòng)輒圈占千畝土地，但卻分期開發(fā)，根本就是惡意囤地的行徑。
更值得提及的是，目前很多所謂的旅游地產(chǎn)，其實(shí)為“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”，通過旅游的名義掃除政策的障礙之后，真正唱主角的依然是賣房子。此外，更有開發(fā)商借助旅游地產(chǎn)的名義，大肆建造高爾夫球場和高端別墅，以謀取超額利潤。因此，旅游地產(chǎn)投資熱潮之下早已經(jīng)是亂象叢生。
中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受媒體采訪時(shí)曾直言：各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”越來越多，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商面目出現(xiàn)的。
此前被披露的昆明滇池旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，便是旅游地產(chǎn)的真實(shí)謊言。2003年，某開發(fā)商和昆明滇池旅游度假區(qū)管委會(huì)簽訂協(xié)議，計(jì)劃在滇池旁打造大型旅游度假項(xiàng)目，規(guī)劃中包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅等。然而，當(dāng)住宅項(xiàng)目開發(fā)至第六期后，原定的主題公園卻遲遲未開工。最終，昆明市政府于2007年收回了閑置的項(xiàng)目土地。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)緊逼已經(jīng)把投資者對(duì)國內(nèi)住宅市場的耐心幾乎消耗殆盡，開發(fā)商不得不創(chuàng)造一些新的“噱頭”來吸引投資者，尤其是那些希望通過IPO進(jìn)軍資本市場的房地產(chǎn)企業(yè)。
住宅概念已經(jīng)不再受歡迎，取而代之的，是商業(yè)地產(chǎn)，或者所謂的旅游地產(chǎn)。
“我們正在積極和香港聯(lián)交所溝通�！本驮诮衲甓径龋愀凼烂瘓F(tuán)董事局副主席兼常務(wù)副總裁許世壇在昆山世茂廣場接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，該公司計(jì)劃分拆旗下五星級(jí)酒店，以旅游地產(chǎn)概念赴港上市一事，已與香港聯(lián)交所進(jìn)行溝通�！按舜畏植�，應(yīng)該可以募集上百億資金�！�
“我們有二三十家的五星級(jí)酒店，有的已經(jīng)建成，有的正在建，下一步會(huì)加大投入�！睋�(jù)許世壇介紹，世茂集團(tuán)很多年前已經(jīng)開始投入商業(yè)地產(chǎn)，其中包括五星級(jí)酒店。
“酒店成熟以后，通過分拆，也就是以旅游地產(chǎn)的概念，到香港上市�！痹S世壇指出，世茂集團(tuán)旗下已投入運(yùn)營的酒店目前收入穩(wěn)定，僅上海三個(gè)酒店去年的營業(yè)收入就達(dá)到10億元，其中利潤占到50%。他希望通過分拆上市，使這些酒店獲得較好的估值。
許世壇還表示，除了五星級(jí)酒店之外，世茂方面會(huì)加快在旅游地產(chǎn)的投入。日前，四川有媒體就披露了世茂集團(tuán)與四川簡陽市政府簽署協(xié)議，世茂將投資280億元建設(shè)簡陽三岔湖海峽生態(tài)城項(xiàng)目，與簡陽共同打造“兩湖一山”國際休閑度假旅游目的地。
幾乎與世茂集團(tuán)同一時(shí)間宣布要將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市的，還有已經(jīng)擁有兩家上市公司的雨潤集團(tuán)。其旗下地產(chǎn)公司——江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事、副總經(jīng)理趙煥毅亦向本報(bào)記者透露，未來5年，雨潤集團(tuán)旗下旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)將加速擴(kuò)張，并謀求上市。
趙煥毅告訴記者，目前國家新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策使上海等一線大城市的“第二次置業(yè)”難度增加，恰在此時(shí)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿啊暗诙沃脴I(yè)”的旺盛需求，使得旅游地產(chǎn)變得炙手可熱。雨潤集團(tuán)旗下旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)體主要分布在黃山、東北、海南等地。其中，黃山雨潤國際旅游度假區(qū)總投資約60億元，預(yù)計(jì)開發(fā)周期約4年。目前正在銷售雨潤·水視界酒店式公寓項(xiàng)目部分，銷售狀況良好。
趙煥毅指出，高速擴(kuò)張的壓力無疑很大，因此公司旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，將有70%用于銷售回款，30%為自己持有。“未來5年，預(yù)計(jì)集團(tuán)旗下將落成多個(gè)星級(jí)酒店，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)也會(huì)上市。”
不過，趙煥毅并沒有透露具體上市地點(diǎn)。一個(gè)可以作為參考的信息是，統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2010年在A股市場總?cè)谫Y額為155.6億元，與2009年的1210.1億元相比，大幅下降87.1%。其中，通過IPO和配股募資的資金為零，房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場的融資規(guī)模大幅萎縮。市場分析人士認(rèn)為，A股房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場的融資規(guī)模大幅萎縮，在一定程度上刺激房企另謀他路。
（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
