七、實物補償（回遷房業(yè)務）：以“還建”方式補償被拆遷人，還建房屋按銷售不動產(chǎn)進行會計與稅務處理。按成本價申報營業(yè)稅應稅收入（參照國稅函發(fā)[1995]549號、粵地稅函[1999]295號，武漢核定還建住宅按2600元/平米計稅），注意：如果會計按市場公允價（比如超回遷面積增購價）確認收入則會造成《營業(yè)稅申報表》申報的收入小于會計報表營業(yè)收入金額。以入住通知書日（而不是簽訂補償合同日）為納稅義務發(fā)生日。

土地出讓合同中約定，建設回遷樓無償移交給政府或以成本價銷售給政府用于安置被拆遷居民的（或者與政府臨時機構、融資平臺公司簽訂《產(chǎn)權調(diào)換房屋回購協(xié)議》約定，由后者按成本價或低于成本價回購與被拆遷房屋面積相當?shù)男陆ǚ课�，并負責向被拆遷人補償），比照實物補償按照成本價申報營業(yè)稅。合同約定的成本價與實際成本價有差異的，可以合同約定成本價報稅。

會計與稅務處理舉例：

1、合同約定回購成本價為3000元/平米。收到預收回遷房款3000元，貸記預收賬款，等額申報營業(yè)稅。即取約定成本價3000元為營業(yè)稅基（不再核查實際成本）。

2、交房：按公允市場價格(可參照取“超面積增購市價”)7600元確認收入。借記拆遷補償費4600元，借記預收賬款3000，貸記營業(yè)收入7600元。注意該月申報營業(yè)稅時，營業(yè)稅基=營業(yè)收入貸方發(fā)生數(shù)+預收賬款貸方發(fā)生數(shù)-預收賬款借方發(fā)生數(shù)-4600元。在計稅底表中特別備注。

3、土地增值稅清算時確認拆遷補償費支出4600元。

但是，按照《土地出讓合同》約定配建“兩限房”、“低價商品房”、“（北京）自住商品房”（房屋大產(chǎn)權證為本公司而不是住建局，銷售對象是中低收入家庭或其他符合政府規(guī)定條件的居民，而不限于被拆遷人），不按實物補償處理，按政府回購價或規(guī)定銷售價格確認銷售收入。