注視之下，行業(yè)老大的加法做得并不輕松。
年初萬科正式成立商用地產管理部門之后，萬科在北京的第一個“MALL”即將正式開業(yè)。
一個由職業(yè)經理人主導的公司，并沒有太多試錯的機會。作為傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商做商業(yè)，最大的挑戰(zhàn)不是資金，也不是已經有泡沫化傾向的外部環(huán)境，而是人和思維。在萬科執(zhí)行副總裁毛大慶看來，培養(yǎng)自己的團隊很重要。“再苦、再難、再犯錯誤也要自己管，跌一次跟頭，跌兩次跟頭，你不能再跌三次跟頭。反正跌不死，再活得好就行了。”他說。
記者獨家獲悉，已經有資本與萬科商量金隅萬科廣場整售事宜。
為什么要做商業(yè)？
內斂、謹慎有如萬科總裁郁亮，對記者們問到萬科如何做商業(yè)的問題，常常回答得比較謹慎。但毛大慶認為，這正是郁亮個人風格，“不說，或者是喜歡干好了再說。”
之所以做商業(yè)，最簡單不過的理由是，現(xiàn)在土地市場出售的土地已經不可能是純住宅用地。今年，北京市全年售賣的地塊中，其中大約有三分之二是包含商業(yè)的混合類用地。而北京萬科拿的11塊地中，只有2塊是純住宅用地。
萬科董事長王石認同的是，現(xiàn)在土地市場出售的土地已經幾乎不可能是純住宅了。萬科內部形成的共識是必須因時而動，與時俱進。
王石看完萬科在東莞的松湖廣場項目后，專門來北京就“萬科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”這個問題和毛大慶談了一次。“城市綜合配套服務商”的理念就是在那次談話中提出來的。“其實不能簡單的說萬科要搞商業(yè)地產，商業(yè)地產只是萬科轉型成為服務型企業(yè)的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶說。
輕資產是方向
11月27日試營業(yè)的金隅萬科廣場，位于北京昌平區(qū)，總占地面積約2.3萬平方米，總體量達14萬平方米，其中商業(yè)建筑面積13.8萬平米。毛大慶坦言，萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是“開著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時開展新的業(yè)務。
從產品形態(tài)和業(yè)態(tài)上來看，萬科參照的范本有新加坡的鄰里中心、香港領匯的社區(qū)商業(yè)，還有國內優(yōu)秀的購物中心。DTZ睿意德執(zhí)行董事張家鵬在接受記者采訪時表示，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商做商業(yè)地產最大的挑戰(zhàn)，來自于思維和企業(yè)文化。在住宅領域里，開發(fā)商處于絕對強勢的地位，而在商業(yè)領域里，發(fā)展商處于相對弱勢的地位，需要以服務的視角去看問題。但據張家鵬觀察，萬科的商業(yè)團隊學習能力很強，處事也十分靈活。
毛大慶清楚地認識到，即將開業(yè)的商場不會因為掛上萬科的牌子，就與成功劃上了等號，過去萬科所積累的經驗幾乎全部都是在銷售類物業(yè)中。但萬科還是想首先打造一些標桿產品，并且在建筑設計上有所追求。用毛大慶的話說，希望每一個商場都是一個作品。
在運營模式上，北京萬科更傾向于學習新加坡凱德商用的“輕資產”模式。其核心理念是“私募+商業(yè)運營”，或者是“REITs(房地產信托投資基金)+商業(yè)運營”，將房地產金融和商業(yè)地產發(fā)展緊密結合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉。在國內尚未建立REITs制度時，還可以整售給基金。毛大慶認為這是比較安全的模式，也不會過分影響住宅業(yè)務。商業(yè)地產經營風險很大，很容易形成重資產。但要想輕資產，就必須得懂運營。真正打造一個好的商業(yè)地產，事實上是需要一個好的運營團隊。這也是萬科下定決心打造自己團隊的原因。
至于商業(yè)發(fā)展模式，萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式。目前，萬科的大型商業(yè)只集中在類似北京、廣州、上海等資源較好的城市。而總部只負責提供孵化標準、要求的基地，具體細節(jié)則由孵化基地自己發(fā)揮。等到所有的商場都建起來之后，再通過觀察運營得比較成功的項目，近一步推進資產和管理模式的整合。
萬科將現(xiàn)有商業(yè)項目分為三條產品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場系列定位為區(qū)域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對社區(qū)商業(yè)街的歸納。北京金隅萬科廣場則屬于“萬科廣場系列”的首個項目。張家鵬評價說，金隅萬科廣場位于北京新城區(qū)域，當地沒有購物中心，填補了區(qū)域空白，輻射力不會太強，主要以生活化機能為主，但會有增長潛力。
據了解，北京萬科目前至少擁有四個商業(yè)項目，持有面積超過50萬平方米。毛大慶希望的節(jié)奏是，一年新開業(yè)一個商用項目。
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