注視之下，行業(yè)老大的加法做得并不輕松。

　　年初萬科正式成立商用地產(chǎn)管理部門之后，萬科在北京的第一個(gè)“MALL”即將正式開業(yè)。

　　一個(gè)由職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的公司，并沒有太多試錯(cuò)的機(jī)會(huì)。作為傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商做商業(yè)，最大的挑戰(zhàn)不是資金，也不是已經(jīng)有泡沫化傾向的外部環(huán)境，而是人和思維。在萬科執(zhí)行副總裁毛大慶看來，培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)很重要。“再苦、再難、再犯錯(cuò)誤也要自己管，跌一次跟頭，跌兩次跟頭，你不能再跌三次跟頭。反正跌不死，再活得好就行了。”他說。

　　記者獨(dú)家獲悉，已經(jīng)有資本與萬科商量金隅萬科廣場(chǎng)整售事宜。

　　為什么要做商業(yè)？

　　內(nèi)斂、謹(jǐn)慎有如萬科總裁郁亮，對(duì)記者們問到萬科如何做商業(yè)的問題，常�；卮鸬帽容^謹(jǐn)慎。但毛大慶認(rèn)為，這正是郁亮個(gè)人風(fēng)格，“不說，或者是喜歡干好了再說。”

　　之所以做商業(yè)，最簡(jiǎn)單不過的理由是，現(xiàn)在土地市場(chǎng)出售的土地已經(jīng)不可能是純住宅用地。今年，北京市全年售賣的地塊中，其中大約有三分之二是包含商業(yè)的混合類用地。而北京萬科拿的11塊地中，只有2塊是純住宅用地。

　　萬科董事長(zhǎng)王石認(rèn)同的是，現(xiàn)在土地市場(chǎng)出售的土地已經(jīng)幾乎不可能是純住宅了。萬科內(nèi)部形成的共識(shí)是必須因時(shí)而動(dòng)，與時(shí)俱進(jìn)。

　　王石看完萬科在東莞的松湖廣場(chǎng)項(xiàng)目后，專門來北京就“萬科到底以后要發(fā)展成什么樣的公司”這個(gè)問題和毛大慶談了一次。“城市綜合配套服務(wù)商”的理念就是在那次談話中提出來的。“其實(shí)不能簡(jiǎn)單的說萬科要搞商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)只是萬科轉(zhuǎn)型成為服務(wù)型企業(yè)的一個(gè)很重要的通道或者抓手。”毛大慶說。

　　輕資產(chǎn)是方向

　　11月27日試營(yíng)業(yè)的金隅萬科廣場(chǎng)，位于北京昌平區(qū)，總占地面積約2.3萬平方米，總體量達(dá)14萬平方米，其中商業(yè)建筑面積13.8萬平米。毛大慶坦言，萬科現(xiàn)在的狀態(tài)是“開著車換輪子”，在不放棄現(xiàn)有銷售額、銷售規(guī)模的前提下，同時(shí)開展新的業(yè)務(wù)。

　　從產(chǎn)品形態(tài)和業(yè)態(tài)上來看，萬科參照的范本有新加坡的鄰里中心、香港領(lǐng)匯的社區(qū)商業(yè)，還有國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的購物中心。DTZ睿意德執(zhí)行董事張家鵬在接受記者采訪時(shí)表示，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)，來自于思維和企業(yè)文化。在住宅領(lǐng)域里，開發(fā)商處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，而在商業(yè)領(lǐng)域里，發(fā)展商處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，需要以服務(wù)的視角去看問題。但據(jù)張家鵬觀察，萬科的商業(yè)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)能力很強(qiáng)，處事也十分靈活。

　　毛大慶清楚地認(rèn)識(shí)到，即將開業(yè)的商場(chǎng)不會(huì)因?yàn)閽焐先f科的牌子，就與成功劃上了等號(hào)，過去萬科所積累的經(jīng)驗(yàn)幾乎全部都是在銷售類物業(yè)中。但萬科還是想首先打造一些標(biāo)桿產(chǎn)品，并且在建筑設(shè)計(jì)上有所追求。用毛大慶的話說，希望每一個(gè)商場(chǎng)都是一個(gè)作品。

　　在運(yùn)營(yíng)模式上，北京萬科更傾向于學(xué)習(xí)新加坡凱德商用的“輕資產(chǎn)”模式。其核心理念是“私募+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”，或者是“REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”，將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合，并借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)來完成租售并舉。在國(guó)內(nèi)尚未建立REITs制度時(shí)，還可以整售給基金。毛大慶認(rèn)為這是比較安全的模式，也不會(huì)過分影響住宅業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，很容易形成重資產(chǎn)。但要想輕資產(chǎn)，就必須得懂運(yùn)營(yíng)。真正打造一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)，事實(shí)上是需要一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。這也是萬科下定決心打造自己團(tuán)隊(duì)的原因。

　　至于商業(yè)發(fā)展模式，萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式。目前，萬科的大型商業(yè)只集中在類似北京、廣州、上海等資源較好的城市。而總部只負(fù)責(zé)提供孵化標(biāo)準(zhǔn)、要求的基地，具體細(xì)節(jié)則由孵化基地自己發(fā)揮。等到所有的商場(chǎng)都建起來之后，再通過觀察運(yùn)營(yíng)得比較成功的項(xiàng)目，近一步推進(jìn)資產(chǎn)和管理模式的整合。

　　萬科將現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目分為三條產(chǎn)品線：萬科廣場(chǎng)系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場(chǎng)系列定位為區(qū)域型購物中心，生活中心系列主要針對(duì)集中型社區(qū)商業(yè)，而鄰里家則是對(duì)社區(qū)商業(yè)街的歸納。北京金隅萬科廣場(chǎng)則屬于“萬科廣場(chǎng)系列”的首個(gè)項(xiàng)目。張家鵬評(píng)價(jià)說，金隅萬科廣場(chǎng)位于北京新城區(qū)域，當(dāng)?shù)貨]有購物中心，填補(bǔ)了區(qū)域空白，輻射力不會(huì)太強(qiáng)，主要以生活化機(jī)能為主，但會(huì)有增長(zhǎng)潛力。

　　據(jù)了解，北京萬科目前至少擁有四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，持有面積超過50萬平方米。毛大慶希望的節(jié)奏是，一年新開業(yè)一個(gè)商用項(xiàng)目。
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