TOP業(yè)績(jī)35強(qiáng)和坪效28強(qiáng)俱樂(lè)部成員

對(duì)于希望考察上海購(gòu)物中心的朋友而言，上海購(gòu)物中心業(yè)績(jī)35強(qiáng)及坪效28強(qiáng)項(xiàng)目堪稱上海購(gòu)物中心界的中堅(jiān)力量，其中多數(shù)項(xiàng)目值得細(xì)細(xì)探究。

一）TOP年度業(yè)績(jī)35強(qiáng)俱樂(lè)部

上海由于購(gòu)物中心項(xiàng)目遍地開(kāi)花且全市年業(yè)績(jī)?cè)?/span>10億以上購(gòu)物中心多達(dá)35家（其中3家為低價(jià)的奧特萊斯和含有免稅店的機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心），激烈的競(jìng)爭(zhēng)與分流，導(dǎo)致上海購(gòu)物中心單店冠軍的業(yè)績(jī)尚不如香港海港城及北京新光天地。業(yè)績(jī)35強(qiáng)購(gòu)物中心中八成的項(xiàng)目位于地鐵站上蓋或地鐵站附近，可見(jiàn)地鐵站對(duì)于購(gòu)物中心的重要戰(zhàn)略意義——地鐵站不是萬(wàn)能的（地鐵站附近的失敗項(xiàng)目并不罕見(jiàn)），但沒(méi)有地鐵站相助則將大大延長(zhǎng)項(xiàng)目的培育期（而遠(yuǎn)郊的封閉式商圈是例外）。35強(qiáng)俱樂(lè)部成員中只有1家業(yè)績(jī)墊底的項(xiàng)目有分割散售商鋪行為。

1）內(nèi)環(huán)內(nèi)業(yè)績(jī)王中王（排名不分先后）：

內(nèi)環(huán)內(nèi)共有17家業(yè)績(jī)達(dá)10億以上的購(gòu)物中心，AAA級(jí)的一哥40-50億3家：陸家嘴IFC國(guó)金中心1-2期、八佰伴新世紀(jì)商廈、豫園商城，AA級(jí)的20-39億6家（其中30億以上的4家）：港匯廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、新世界城、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)、正大廣場(chǎng)、久光久百城市廣場(chǎng)，A級(jí)的15-19.9億2家：一百商城第一百貨1-2期、虹口龍之夢(mèng)。共11家高人氣購(gòu)物中心，其中位于傳統(tǒng)核心商圈僅5家，分別為恒隆廣場(chǎng)、新世界城、久光久百城市廣場(chǎng)、豫園商城核心區(qū)、一百商城，比例不足50%，可見(jiàn)陸家嘴、徐家匯、中山公園、虹口足球場(chǎng)這些新興商圈進(jìn)步迅速。B級(jí)項(xiàng)目10-14.9億6家：梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、美羅城、來(lái)福士廣場(chǎng)、曲陽(yáng)商務(wù)中心、大拇指廣場(chǎng)、新天地1-3期。 

 此外，2013年新開(kāi)業(yè)的兩大核心區(qū)兼具雅典和個(gè)性的地鐵上蓋大型時(shí)尚高端購(gòu)物中心——淮海中路新鴻基環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)IAPM和南京西路靜安嘉里中心及內(nèi)環(huán)邊的極具體驗(yàn)感的兩大超級(jí)巨無(wú)霸——月星環(huán)球港和百聯(lián)世博源這四大明日之星皆被各界看好，有望3-5年內(nèi)逐步上沖15億甚至30億的年業(yè)績(jī)。即便這4家購(gòu)物中心最初培育期的坪效不高，但憑借龐大的商業(yè)總面積，業(yè)績(jī)總額仍將相當(dāng)可觀，畢竟上海購(gòu)物中心業(yè)的平均年坪效已超過(guò)9千元。

而逐漸成型中的外灘源街區(qū)，乃至南京西路太古大中里、南京東路大丸新世界百貨、八佰伴旁陸家嘴SN1地塊金融國(guó)際廣場(chǎng)購(gòu)物中心、世紀(jì)大道站上蓋百聯(lián)集團(tuán)和黃集團(tuán)項(xiàng)目、中山公園來(lái)福士廣場(chǎng)、新鴻基集團(tuán)徐家匯中心、中信泰富陸家嘴船廠項(xiàng)目、大悅城2期、北外灘白玉蘭廣場(chǎng)、新天地后期項(xiàng)目、瑞虹新城瑞虹天地后期、漕寶路站上蓋日月光、老西門站上蓋、凱德集團(tuán)馬當(dāng)路項(xiàng)目和凱德漢中路項(xiàng)目則是最受矚目的內(nèi)環(huán)內(nèi)在建和規(guī)劃中項(xiàng)目。

2）中環(huán)業(yè)績(jī)王中王（排名不分先后）：

中環(huán)周邊共有10家業(yè)績(jī)達(dá)到或接近10億元的購(gòu)物中心，AA級(jí)30-39.9億的3家：百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)、百聯(lián)南方商城1-2期、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，A級(jí)15-19.9億的3家：百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、大華虎城1-3期，B級(jí)項(xiàng)目10-14.9億4家：百聯(lián)又一城、金橋文峰廣場(chǎng)、寶山萬(wàn)達(dá)（開(kāi)業(yè)首年業(yè)績(jī)就高達(dá)11.8億，表現(xiàn)超出預(yù)期）、金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。

此外，原計(jì)劃年底開(kāi)業(yè)的張江長(zhǎng)泰廣場(chǎng)為今年中環(huán)區(qū)域最被看好的項(xiàng)目之一。而擴(kuò)建中的農(nóng)工商118廣場(chǎng)1-3期及百聯(lián)中環(huán)1-2期將來(lái)或有望改變西北中環(huán)商業(yè)排名。中環(huán)附近最值得期待的在建擬建明星項(xiàng)目則包括：五角場(chǎng)合生國(guó)際廣場(chǎng)、金虹橋中心、上實(shí)城開(kāi)龍城、大寧利福久光廣場(chǎng)、滬太路星光耀廣場(chǎng)、萬(wàn)科綠地南站項(xiàng)目、長(zhǎng)泰廣場(chǎng)、真如西站高.尚領(lǐng)域、近鐵廣場(chǎng)、國(guó)盛中心2期、大場(chǎng)日月光廣場(chǎng)、桃浦智富名品城等。

3）外環(huán)業(yè)績(jī)王中王（排名不分先后）：

。起  9.9及成長(zhǎng)最迅速獎(jiǎng)斯也是高手）外環(huán)周邊共有7家業(yè)績(jī)達(dá)10億以上的購(gòu)物中心，A級(jí)15-19.9億的1家：莘莊仲盛世界商城，B級(jí)項(xiàng)目10-14.9億的3家：周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、七寶商城樂(lè)購(gòu)星鉆城、七寶龍城1期（七寶凱德廣場(chǎng)及七寶巴黎春天）。青浦百聯(lián)奧特萊斯25億業(yè)績(jī)，堪稱外環(huán)業(yè)績(jī)一哥，機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心虹橋機(jī)場(chǎng)和浦東機(jī)場(chǎng)由于擁有業(yè)績(jī)驕人的日上免稅店和奢侈品大牌故業(yè)績(jī)也超過(guò)10億（浦東機(jī)場(chǎng)日上免稅店年業(yè)績(jī)超過(guò)7億，浦東機(jī)場(chǎng)光DufryAG集團(tuán)一家的業(yè)績(jī)就超過(guò)2億，機(jī)場(chǎng)的數(shù)十家餐廳業(yè)績(jī)也有數(shù)億），但由于這3家均為特殊類型購(gòu)物中心，故不參與排名。

此外，江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2012年業(yè)績(jī)達(dá)8.9億，明年或有望與莘莊龍之夢(mèng)一起力爭(zhēng)挺入10億軍團(tuán)。而外環(huán)一哥爭(zhēng)奪戰(zhàn)，莘莊地鐵上蓋新鴻基新城市綜合體、莘莊商務(wù)區(qū)怡豐城、七寶萬(wàn)科城、吳中路萬(wàn)象城、吳中路成城廣場(chǎng)、瑞安虹橋天地、虹橋英特宜家等多個(gè)項(xiàng)目都將參與競(jìng)爭(zhēng)。

   4）遠(yuǎn)郊業(yè)績(jī)王中王：

奉賢南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2012年總業(yè)績(jī)10億出頭，其主力店南橋百聯(lián)購(gòu)物中心2012年總業(yè)績(jī)9.78億。在2012年遠(yuǎn)郊項(xiàng)目中業(yè)績(jī)超過(guò)10億的僅此一家，可見(jiàn)遠(yuǎn)郊雖然潛力足增長(zhǎng)幅度大，但總基數(shù)仍遠(yuǎn)低于外環(huán)和中環(huán)，內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量雖然呈逐級(jí)遞減，但已較為接近，而遠(yuǎn)郊項(xiàng)目尚有不小差距。

其他潛力選手：松江新城開(kāi)元地中海商業(yè)廣場(chǎng)、嘉定安亭衛(wèi)星城嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)、金山新城百聯(lián)購(gòu)物中心、青浦老城橋梓灣百聯(lián)購(gòu)物中心、松江老城鹿都商業(yè)廣場(chǎng)均在6-9億之間，老城新城項(xiàng)目比為4:2，其中，位置最偏遠(yuǎn)的安亭嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)半年時(shí)間就收獲可觀的人氣與業(yè)績(jī)（今年一季度業(yè)績(jī)達(dá)1.9億），堪稱衛(wèi)星城購(gòu)物中心一哥。而寶山吳淞寶樂(lè)匯、百聯(lián)崇明新城購(gòu)物中心、松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則是遠(yuǎn)郊明年最受關(guān)注的項(xiàng)目。此外，遠(yuǎn)郊新對(duì)手也正不斷出現(xiàn)，規(guī)劃和建設(shè)中的大型項(xiàng)目諸如：金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、嘉定北城日月光廣場(chǎng)、趙巷元祖夢(mèng)世界、青浦吾悅廣場(chǎng)、奉賢南橋新城寶龍城市廣場(chǎng)、金山易家購(gòu)物中心、嘉定方舟廣場(chǎng)、寶山劉行龍湖天街、南翔菁英湖華潤(rùn)五彩城、美國(guó)塔伯曼集團(tuán)南翔花園站綜合體、嘉定新城中信泰富又一城和新光中心、嘉定馬陸新薈商業(yè)廣場(chǎng)、嘉定寶龍廣場(chǎng)、龍湖集團(tuán)青浦新城等。

5）不同規(guī)模不同類型典型項(xiàng)目分類業(yè)績(jī)榜（不分區(qū)域）

巨型購(gòu)物中心組（一站式全客層銷品茂項(xiàng)目，20萬(wàn)平方米以上）：豫園商城、百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)、正大廣場(chǎng)、仲盛世界商城；

大型購(gòu)物中心組（10-19.9萬(wàn)平方米）：1）高端購(gòu)物中心：IFC國(guó)金中心、港匯廣場(chǎng)，2）大百貨摩爾：八佰伴、新世界城，3）全客層生活廣場(chǎng)：百聯(lián)南方商城、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城、金橋文峰廣場(chǎng)、虹口龍之夢(mèng)、金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、莘莊龍之夢(mèng)；

大中型購(gòu)物中心組（6-9.9萬(wàn)平方米）：久光、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、美羅城、曲陽(yáng)商務(wù)中心、大拇指廣場(chǎng)、新天地南里北里（文化休閑商業(yè)街區(qū)）；

　　中型購(gòu)物中心組（4-5.9萬(wàn)平方米）：恒隆廣場(chǎng)（奢侈品購(gòu)物中心）、來(lái)福士廣場(chǎng)（時(shí)尚潮流購(gòu)物中心）、百聯(lián)橋梓灣購(gòu)物中心（遠(yuǎn)郊購(gòu)物中心）、安亭嘉亭薈（衛(wèi)星城購(gòu)物中心）、浦東嘉里城（涉外主題購(gòu)物中心）、大悅城1期（年輕潮流主題購(gòu)物中心）；

小型項(xiàng)目組（1-3.9萬(wàn)平方米）：虹橋機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心和浦東機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心（機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心）、瑞虹坊生活廣場(chǎng)1-2期（社區(qū)購(gòu)物中心）；

微型項(xiàng)目組（1萬(wàn)平方米以下）：武康庭、永嘉庭、思南公館（3家均為特色歷史文化街區(qū)）。

中高端定位的大型購(gòu)物中心占市場(chǎng)統(tǒng)治地位

就單店規(guī)模來(lái)看，35家10億以上業(yè)績(jī)的項(xiàng)目中，除了2家機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心和來(lái)福士廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、美羅城、梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)、一百商城、大拇指廣場(chǎng)這幾家為中型項(xiàng)目之外，其他項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積均超過(guò)9萬(wàn)平方米，而美羅城也正在啟動(dòng)2期擴(kuò)建工程，將來(lái)美羅城的商業(yè)面積將接近9萬(wàn)平方米，35強(qiáng)平均單體商業(yè)建筑面積超過(guò)13萬(wàn)平方米，可見(jiàn)大型購(gòu)物中心在上海購(gòu)物中心界占統(tǒng)治地位。

就項(xiàng)目定位來(lái)看，除了恒隆廣場(chǎng)、國(guó)金中心、港匯廣場(chǎng)這3家以奢侈品為主的高端購(gòu)物中心和八佰伴、久光、梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)這3家中高端都會(huì)型購(gòu)物中心之外，大多為適應(yīng)更多消費(fèi)群的生活廣場(chǎng)型和中高端大眾化（非低端化）的區(qū)域型購(gòu)物中心（例如百聯(lián)西郊、百聯(lián)南方、大寧國(guó)際、金橋國(guó)際、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)、長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)）。畢竟，高端奢侈品的消費(fèi)群體只占全市所有消費(fèi)者的兩成左右，且上海的奢侈品售價(jià)比海外高出不少。奢侈品購(gòu)物中心具有高投入高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)三高特點(diǎn)，并不適合非龍頭霸主級(jí)的發(fā)展商貿(mào)然進(jìn)入，故滿場(chǎng)全是奢侈品大牌的購(gòu)物中心項(xiàng)目并不適合開(kāi)的全上海遍地都是，市場(chǎng)機(jī)遇相對(duì)較大也較安全的項(xiàng)目還是那些吻合老百姓和上班族日常消費(fèi)需求的一站式大眾化平民化（非低端化貧民化）的生活廣場(chǎng)型購(gòu)物中心。

部分項(xiàng)目為了提高客單價(jià)和坪效，而不顧商圈實(shí)際承載力進(jìn)行拔高提檔，即便不惜血本的門神戰(zhàn)略及集郵式招商大獲成功，使得項(xiàng)目演變成僅供參觀學(xué)習(xí)的博物館、僅有廣告眼球效應(yīng)的衛(wèi)視、僅供看貨體驗(yàn)的試衣間，即便總租金短期內(nèi)或有所提升，但長(zhǎng)期而言，對(duì)項(xiàng)目并不足取，客流量的持續(xù)下降最終將導(dǎo)致商戶外逃。須知，提檔適度提前半步，可以引領(lǐng)培育市場(chǎng)，而提前一大步過(guò)于超前則無(wú)異于拔苗助長(zhǎng)，將意味著放棄市場(chǎng)（跑地累死）。當(dāng)然固步自封而落后于市場(chǎng)需求，也是要被市場(chǎng)拋棄的（等著閑死），所以時(shí)間、空間、分寸的拿捏把控極其考驗(yàn)功力。

旁白：艷俗對(duì)應(yīng)低端化定位，通俗對(duì)應(yīng)大眾中檔定位，雅俗對(duì)應(yīng)大眾中高檔定位，升華后的“變態(tài)”對(duì)應(yīng)小眾定位。一個(gè)城市對(duì)于能全面引導(dǎo)時(shí)尚潮流的市場(chǎng)領(lǐng)先性購(gòu)物中心的容納量通常也就極少數(shù)幾家，絕大多數(shù)購(gòu)物中心理性的態(tài)度應(yīng)該是：隨時(shí)感知市場(chǎng)前瞻變化，及時(shí)適時(shí)適度地進(jìn)行持續(xù)的調(diào)整，不拋棄市場(chǎng)，也不放棄市場(chǎng)。

二）TOP年度坪效28強(qiáng)俱樂(lè)部

1）全市典型購(gòu)物中心坪效TOP28強(qiáng)榜單

南京西路恒隆廣場(chǎng)、八佰伴新世紀(jì)商廈、百聯(lián)青浦奧特萊斯、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心、虹橋機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心、陸家嘴新鴻基國(guó)金中心1-2期、港匯廣場(chǎng)、新世界城、久百城市廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、豫園商城、一百商城第一百貨1-2期、南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、美羅城、百聯(lián)南方商城1-2期、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、青浦百聯(lián)橋梓灣購(gòu)物中心、五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、浦東花木嘉里城、長(zhǎng)寧凱德龍之夢(mèng)、正大廣場(chǎng)、百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城、金橋文峰廣場(chǎng)、大拇指廣場(chǎng)、曲陽(yáng)商務(wù)中心、嘉定安亭嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)（排名不分先后）

2）按區(qū)域排名

市中心傳統(tǒng)商圈坪效王中王：恒隆廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)、新世界城、久百城市廣場(chǎng)；

內(nèi)環(huán)內(nèi)坪效王中王：八佰伴新世紀(jì)、IFC國(guó)金中心、港匯廣場(chǎng)、浦東嘉里城；

中環(huán)坪效王中王：百聯(lián)南方商城、百聯(lián)西郊、大寧國(guó)際廣場(chǎng)；

外環(huán)坪效王中王：百聯(lián)青浦奧特萊斯、浦東機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心、虹橋機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心、仲盛世界、周浦萬(wàn)達(dá)；

遠(yuǎn)郊坪效王中王：青浦百聯(lián)橋梓灣、嘉定安亭嘉亭薈、奉賢百聯(lián)南橋購(gòu)物中心。（排名不分先后）

全市購(gòu)物中心坪效最高的20多家購(gòu)物中心中，坪效最高的恒隆廣場(chǎng)達(dá)到7萬(wàn)/平方米/年，最低的也達(dá)到了1.3萬(wàn)/平方米/年左右，由于奢侈品客單價(jià)極高，故排名前10位的項(xiàng)目都是或多或少擁有部分奢侈品的高檔定位項(xiàng)目，其中南京西路恒隆廣場(chǎng)、陸家嘴新鴻基國(guó)金中心這2家更是以奢侈品為主的頂級(jí)購(gòu)物中心。

在20強(qiáng)中有4家融餐飲娛樂(lè)百貨于一體的大百貨摩爾，且排位較前，可見(jiàn)該類型項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理及吸引力較強(qiáng)，中高檔兼營(yíng)的八佰伴新世紀(jì)商廈的坪效超過(guò)5萬(wàn)/平方米/年，僅次于全奢侈品定位的恒隆廣場(chǎng)，故利福集團(tuán)久光、遠(yuǎn)東集團(tuán)大遠(yuǎn)百、臺(tái)灣漢神百貨、大丸百貨、百盛集團(tuán)、韓國(guó)樂(lè)天、泰國(guó)中央百貨等均曾在上海尋找新型大百貨摩爾進(jìn)駐的機(jī)遇，此外，榜單中的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)雖然并非大百貨摩爾模式，但不具備購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展商毅然將地下室商場(chǎng)和原運(yùn)動(dòng)城的物業(yè)招商權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委任給其主力店伊勢(shì)丹百貨負(fù)責(zé)。而青浦百聯(lián)橋梓灣購(gòu)物中心也以其中的東方商廈為絕對(duì)核心，故百聯(lián)橋梓灣和梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)可視為某種變通意義上的非典型性大百貨摩爾。

價(jià)格也是吸引客人的利器，雖然百聯(lián)青浦奧特萊斯的坪效高居第三（4萬(wàn)多/平方米/年，剔除停車場(chǎng)和寶大祥的面積），但擁有免稅店價(jià)格優(yōu)勢(shì)的特殊類型購(gòu)物中心的浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心和虹橋機(jī)場(chǎng)購(gòu)物中心的坪效水平同樣接近百聯(lián)青浦奧特萊斯的數(shù)據(jù)。就奧特萊斯而言，除了近年開(kāi)業(yè)的趙巷米格天地和軍工路上海國(guó)際時(shí)尚中心之外，浦東擬建的2大外資奧特萊斯項(xiàng)目將是青浦百聯(lián)奧特萊斯的勁敵（浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近2號(hào)線遠(yuǎn)東大道站意大利RDM公司佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧特萊斯、川沙迪士尼樂(lè)園附近百聯(lián)美國(guó)西蒙集團(tuán)與歐洲VILLAGE名品購(gòu)物村集團(tuán)最后PK中）。

        雖然高高在上的奢侈品看似很誘人，但老百姓的居家日常生活的頻繁消費(fèi)才是更大也更容易把握的商機(jī)，因此28強(qiáng)里面大型一站式全客層的家庭型生活廣場(chǎng)占據(jù)了14個(gè)席位，由于規(guī)模普遍超過(guò)10萬(wàn)平方米且面積更是超過(guò)15萬(wàn)平方米，加之引入大量客單價(jià)相對(duì)較低的餐廳娛樂(lè)及超市賣場(chǎng)等主力店次主力店以吸引人氣，故坪效都在1.3-2萬(wàn)之間的相對(duì)低位。而位于市中心黃金地段的中小型項(xiàng)目由于具有先天人氣優(yōu)勢(shì)，不必引進(jìn)占地方及極大的大賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)，故坪效和租金回報(bào)率相對(duì)較高。