購物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規(guī)劃設計、招商、運營、資金

購物中心六大必勝法寶——選址、策劃定位、規(guī)劃設計、招商、運營、資金

當年普通消費者“高不可攀”的購物中心，不被多數(shù)市民和專家看好，如今市民卻翹首以盼視其為居住區(qū)必備的商業(yè)配套和如同學校、醫(yī)院一般標配的大眾公共社會基礎設施（家、單位/學校之外的生活和社交的第三空間——城市客廳），各級政府更將城市綜合體和購物中心提高到城市運營和形象的高度，陸家嘴、五角場、南京西路、徐家匯更是演變?yōu)榧�結多家大中型購物中心上演多國大戰(zhàn)的超級商圈，而尚未擁有大型購物中心的傳統(tǒng)核心商圈（如四川北路和淮海中路），則面臨著客流日漸減少的困境。不過，城市綜合體急劇升溫，各大集團紛紛大干快上，熱流之下也潛伏著隱憂，當年的藍海市場已演變?yōu)楦鞣絼萘�紛紛涌入、炙手可熱的紅海市場，發(fā)展商要想獲得理想的財務回報，科學的商圈選址、優(yōu)秀合理的策劃定位及建筑商業(yè)規(guī)劃設計、強大的招商能力、老道的運營能力、充足的資金實力六者缺一不可。

項目選址的重要性自不必說，“地段地段還是地段”（足夠的人口并擁有相應的消費力及完備的交通配套）是房地產(chǎn)的金科玉律，事實上，對于ABC不同能級的商圈而言，商圈評分每相差一級，運營能力需要相應提升3至5倍，才能達到上一級商圈項目相同的坪效和業(yè)績，所以說在C級商圈項目獲得B級業(yè)績,比A級商圈項目獲得A級業(yè)績更令人欽佩和推崇。

在購物中心項目越來越密集的當下，光有良好的選址及強大的前期策劃和招商能力已不足以應對競爭，事先不被看好的C級新商圈位置項目憑借超強的運營能力而全面反超B級次成熟商圈項目，以弱勝強以小勝大的案例在上海并不鮮見，例如大寧商圈大寧國際廣場VS打浦橋商圈日月光廣場，安亭嘉亭薈VS嘉定羅賓森。新項目的培育期通常需要3年甚至更長，所以需要發(fā)展商擁有足夠的資金。如果是散售型購物中心，在上海幾無成功先例（唯一相對成功案例為先運營度過培育期，養(yǎng)熟后再出售的松江開元地中海廣場），慘痛的失敗案例比比皆是。因此，只有同時具備較佳的項目選址、強大的運營能力（當然也包括前期的策劃和招商能力）、充足的資金實力，項目才有可能獲得真正的成功，而投機式淘金投資的成功可能性在上海已經(jīng)很小。

事實上，有鑒于多個黃金地段項目被不具備商業(yè)能力的大公司盲目跟風跨界最終弄砸鍋的慘痛案例，上海多個區(qū)級政府在城市地標性商業(yè)地塊的招標過程中，非常注重投標方的商業(yè)運營能力，而不是唯投標金額是舉，南京東路和莘莊都發(fā)生過不具備成熟購物中心運營經(jīng)驗及能力的發(fā)展商大肆砸錢搶標，但最終被理性清退的經(jīng)典案例。