2013年9月5日上午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海大寧福朋喜來(lái)登酒店如期舉行。會(huì)上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會(huì)上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是俏江南集團(tuán)副總裁鄭紅女士就高端餐飲在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中體驗(yàn)式消費(fèi)的心得做分享。

俏江南集團(tuán)副總裁鄭紅女士

各位來(lái)賓大家上午好。非常高興有機(jī)會(huì)跟大家分享一下我對(duì)高端餐飲在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中體驗(yàn)式消費(fèi)的心得。

說(shuō)到高端餐飲和商業(yè)地產(chǎn)，讓我們先回顧一下2013年商業(yè)地產(chǎn)的一些情況。剛剛我們上一位嘉賓也講到2013年商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)大發(fā)展的年頭，無(wú)論是做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的還是沒(méi)做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的，都參與到了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的數(shù)量之多，體量之大。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的想象。尤其二三線市場(chǎng)扎堆開(kāi)發(fā)，我們解除了很多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，真的是非常驚人。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是一樣的，不斷的擴(kuò)大，忽略了城市的購(gòu)買力，忽略了人們的需求。而對(duì)一個(gè)政府來(lái)講，一個(gè)大型購(gòu)物中心的引進(jìn)可以改善當(dāng)?shù)氐慕煌�、環(huán)境以及提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳�活水平。同時(shí)可以增加一些就業(yè)機(jī)會(huì)，增加一些當(dāng)?shù)氐亩愂�。也是政府非常喜歡，也愿意給一些商業(yè)地產(chǎn)商一些資金或者是其他方面的支持的。

說(shuō)到體驗(yàn)，自然就會(huì)想到電子商務(wù)給傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)的沖擊。大量的年輕消費(fèi)者群體和高端商品的市場(chǎng)流失了。根據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)信息中心提供的數(shù)字，電子商務(wù)的顧客群90%都是年輕的都市白領(lǐng)，而購(gòu)買的商品也都是一些新穎、高端的產(chǎn)品。長(zhǎng)此以往，商場(chǎng)將有可能演變?yōu)殡娮由虅?wù)的補(bǔ)充，以低價(jià)、低質(zhì)的日用品為主，主要面對(duì)一些低端消費(fèi)或者是中老年顧客群。最具購(gòu)買力、最活躍的消費(fèi)者會(huì)被拉走。大家都知道，人和人之間需要交流，交流中大家會(huì)有一些現(xiàn)場(chǎng)感、參與感和認(rèn)知感，這些是電子商務(wù)所不能具備的。就餐、看電影、游戲、購(gòu)物等帶來(lái)的快樂(lè)和在家中進(jìn)行的一些網(wǎng)上的行為感受是有很大差異的。大城市商場(chǎng)當(dāng)中所有的客流有65%是為了娛樂(lè)、休閑而來(lái)的。比如說(shuō)咖啡廳、酒吧、快餐廳、影院甚至是主題公園的消費(fèi)，包括參加一些抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。這些都是給購(gòu)物中心帶來(lái)了一些體驗(yàn)。體驗(yàn)式消費(fèi)成為了購(gòu)物中心未來(lái)消費(fèi)的新寵。

2011年從餐飲的現(xiàn)實(shí)收入來(lái)看有20635億。2012年我國(guó)餐飲收入可以達(dá)到23448億，到2013年的1-6月份，全國(guó)餐飲收入達(dá)到了11795億，同比增長(zhǎng)了8.7%，比去年略有下降，但是大家看到了餐飲業(yè)的發(fā)展。餐飲業(yè)要借助一些成熟平臺(tái)來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，連鎖商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)各個(gè)城市當(dāng)中出雨后春筍般的快速發(fā)展，使餐飲行業(yè)找到了合作伙伴。同時(shí)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)表明，購(gòu)物中心的發(fā)展生存關(guān)鍵就是留住人氣，最大限度的延長(zhǎng)消費(fèi)者在店內(nèi)停留的時(shí)間。餐飲和娛樂(lè)給購(gòu)物中心帶來(lái)了很大的人氣，很大程度上幫助到了購(gòu)物中心。因此近年來(lái)，購(gòu)物中心在餐飲區(qū)的面積設(shè)計(jì)比例上越來(lái)越大。餐飲的培育周期短，消費(fèi)需求明確，成為商業(yè)地產(chǎn)借力的主要原因。這些餐飲為商場(chǎng)帶來(lái)更多收益的同時(shí)也為商場(chǎng)帶來(lái)了人氣。

近期開(kāi)業(yè)的大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心選擇餐飲吸引人氣，一些老的商場(chǎng)也開(kāi)始突破其原有的餐飲的瓶頸。但是老商場(chǎng)因?yàn)榍捌谠O(shè)計(jì)的原因，進(jìn)行餐飲改造的成本將會(huì)增加很大。無(wú)論是咖啡店還是體驗(yàn)型的高中端的餐廳，都有明顯的區(qū)隔效應(yīng)。往往可以消化大型商場(chǎng)的高層空間，并向上承接更高層的娛樂(lè)體驗(yàn)，成為上下呼應(yīng)式的湖流吸引源泉。餐飲的存在，使得購(gòu)物中心增加了更多的客戶選擇面，同時(shí)吸引了不同層次、不同需求的客戶。

電商對(duì)服裝行業(yè)的影響是最大的，特別是不少服裝快銷品，把網(wǎng)絡(luò)作為主要的銷售陣地。而消費(fèi)者在實(shí)體點(diǎn)試衣，在網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買的現(xiàn)象越來(lái)越多。前一段時(shí)間王健林董事長(zhǎng)在所有萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目當(dāng)中，對(duì)服裝業(yè)進(jìn)行了瘦身。隨著發(fā)展，消費(fèi)者越來(lái)越重視購(gòu)物的體驗(yàn)，餐飲娛樂(lè)比例的增加，也表明了消費(fèi)的變化。有消費(fèi)需求才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的業(yè)態(tài)。目前我們的影院、餐飲消費(fèi)者必須要到場(chǎng)體驗(yàn)，而且這些店有專業(yè)化、獨(dú)特性的屬性，得到的顧客支持會(huì)越來(lái)越多。

目前購(gòu)物中心餐飲所占面積大約25%左右，今后還有更大體驗(yàn)空間，我個(gè)人認(rèn)為理想狀態(tài)應(yīng)該是30%-35%左右。當(dāng)然餐飲比例取決于所在區(qū)域受眾群體的實(shí)際情況。購(gòu)物中心每層都要有餐飲的配套，有一定規(guī)模的餐飲要在高層，帶動(dòng)客流向上走，每一層還需要有一些大家休息的地方，以簡(jiǎn)單的餐飲為主，比如說(shuō)咖啡廳，小茶廳，以及小規(guī)模的特色餐飲為主。通常設(shè)計(jì)在每個(gè)樓層角落的地方，同樣可以帶動(dòng)客流。而中高端餐飲通常會(huì)設(shè)定在某一個(gè)特定樓層，以滿足相關(guān)的高端的人群。

我們現(xiàn)在和一些商家在談的時(shí)候，他非常明確不同餐飲品牌，不同價(jià)格，他們所需要的功能和服務(wù)。在未來(lái)，餐飲業(yè)將會(huì)扮演越來(lái)越重要的角色，最大挖掘餐飲對(duì)購(gòu)物中心的正面影響，多考慮餐飲與零售的互動(dòng)，要從文化、體驗(yàn)、藝術(shù)、時(shí)尚等多個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)餐飲，才可以更好的適應(yīng)市場(chǎng)和留住客人。餐飲業(yè)可以留住不同類型的消費(fèi)者，增加停留時(shí)間，相比其他的挾泰，餐飲企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式較為簡(jiǎn)單，現(xiàn)金流快，回收見(jiàn)效快。所以餐飲往往成為購(gòu)物中心招租見(jiàn)效最快的部分。

面對(duì)當(dāng)下嚴(yán)峻的形式，餐飲業(yè)不僅承載了消費(fèi)者用餐的需求，更是對(duì)抗電商和進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)差異化競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。同時(shí)也是提升顧客舒適和愉悅感的重要通道。

中國(guó)人對(duì)美食有非常大的偏愛(ài)，更有一部分研究每食的人。餐飲行業(yè)在中國(guó)有多大的空間？2013年將會(huì)達(dá)到2.5萬(wàn)億，是中國(guó)最大的行業(yè)之一。餐飲包括中式正餐、中式快餐、西式正餐、西式快餐等。而俏江南作為中式正餐的佼佼者，從最早以寫(xiě)字樓選址到今日走進(jìn)了購(gòu)物中心，也是市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)的一個(gè)改變。高端餐飲選擇購(gòu)物中心，必然要關(guān)注幾個(gè)方面，第一要關(guān)注新進(jìn)城市的GDP增長(zhǎng)，第二要關(guān)注城市人口的結(jié)構(gòu)，第三要關(guān)注項(xiàng)目所在的商圈。第四要關(guān)注體量和招商定位。第五要關(guān)注開(kāi)發(fā)商后期管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)模式等等，對(duì)于高端餐飲要關(guān)注消費(fèi)者的體驗(yàn)。市場(chǎng)上的商務(wù)宴請(qǐng)和一定的個(gè)人高消費(fèi)目前仍然有巨大的空間，高端的消費(fèi)并不是簡(jiǎn)單理解為價(jià)格高、裝修奢華等等。購(gòu)物中心需要這一類型的餐廳吸引具有一定消費(fèi)能力的客戶，在帶動(dòng)客流量的同時(shí)，提高購(gòu)買品質(zhì)，同時(shí)也為商鋪之間的需求提供了方便。購(gòu)物中心需要繁榮，需要大量的客流，需要吸引不同消費(fèi)能力的客戶來(lái)商場(chǎng)娛樂(lè)、休閑。而不同消費(fèi)者恰恰可以滿足商鋪的需求。加大停留時(shí)間，提高消費(fèi)的頻次和銷售量，正是開(kāi)發(fā)商和商鋪共同的愿望。

高端餐廳在當(dāng)中扮演了多種角色。高端餐飲就應(yīng)該給消費(fèi)者帶來(lái)高品質(zhì)的菜品，提供一流的服務(wù)，舒適的就餐環(huán)境。讓消費(fèi)者在視覺(jué)上、味覺(jué)上、嗅覺(jué)上、觸覺(jué)上都有深刻的體驗(yàn)。

視覺(jué)上可以從設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)其變化、時(shí)尚具有文化元素的印記。品相，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)到擺盤(pán)生動(dòng)逼真，味覺(jué)讓味覺(jué)打開(kāi)，品其美味。注重養(yǎng)生搭配也是高端餐飲強(qiáng)調(diào)的一種經(jīng)營(yíng)的理念，目前在高端餐飲業(yè)有生日宴、滿月宴、謝師宴等。因此，特色性、文化性、互動(dòng)性、業(yè)態(tài)豐富性是體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的一個(gè)特點(diǎn)。

購(gòu)物中心需要的是全天的營(yíng)業(yè)，需要不同消費(fèi)能力的消費(fèi)者，商家要適度的增加餐飲品種。無(wú)選擇的招餐飲品牌對(duì)商鋪和購(gòu)物中心都會(huì)成為一種傷害。

總之商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若想讓消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心，并切身體驗(yàn)到體驗(yàn)式消費(fèi)就應(yīng)該關(guān)注每一個(gè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，在吸引高端餐飲時(shí)，對(duì)各個(gè)方面要非常重視。高端餐飲要依托所在城市、商圈、綜合題項(xiàng)目、組合內(nèi)容來(lái)設(shè)計(jì)其設(shè)計(jì)風(fēng)格，包括包間和散臺(tái)的數(shù)量。

總之只有提高更好的服務(wù)，商鋪才可以呈現(xiàn)最完美的作品給消費(fèi)者，滿足不同的小需求，了解體驗(yàn)式消費(fèi)，高端餐飲的特點(diǎn)。讓消費(fèi)者感受到體驗(yàn)式消費(fèi)的快樂(lè)，注重情感體驗(yàn)，提高人氣，來(lái)支撐購(gòu)物消費(fèi)來(lái)源，是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)商的追求之一。

我就講到這里，謝謝大家。

（搜鋪網(wǎng) 上海報(bào)道）