就在龍湖地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)20年之際，這家一向被房地產(chǎn)界奉為學習楷模的榜樣遇到了一些困惑。直接原因是，一度穩(wěn)居前十的龍湖今年上半年在“中國房企銷售排行榜”中跌落至第11位，盡管此排行榜并不那么精確。
龍湖掌門人吳亞軍在“寫在龍湖創(chuàng)業(yè)20年”中說，“我們?nèi)缋ьD，定將反思”。面對銷售增速趕不上同等規(guī)模企業(yè)，龍湖究竟是想加快規(guī)模擴張，還是堅定自身的戰(zhàn)略？
實際上，這也是眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的分岔路，要么繼續(xù)追求規(guī)模，要么尋求結(jié)構(gòu)化調(diào)整。追求規(guī)模意味著要一路狂奔，或者高杠桿加速拿地，或者合作、并購；調(diào)結(jié)構(gòu)則意味著一定時間內(nèi)須經(jīng)受增速降低后的失落與彷徨。
有質(zhì)量的增長
吳亞軍在龍湖內(nèi)部論壇上發(fā)表了一篇近6000字的文章《堅定戰(zhàn)略 假以時日》，分析了近幾年龍湖的發(fā)展軌跡，解釋了不并購、不合作開發(fā)的原因。
吳亞軍坦承，“公司1-4月銷售業(yè)績行業(yè)排名下滑只是一個暫時現(xiàn)象，而不是一個趨勢。雖然還會持續(xù)一段時間，但公司從未來一年來看，銷售會持續(xù)向上攀升�！�
龍湖內(nèi)部所討論的銷售業(yè)績下滑是指與同行相比，但與龍湖自身相比，他們?nèi)匀槐３种扰c環(huán)比的上升，但增速的確開始放緩。
2003年，龍湖銷售額僅有10億元，但2007年其銷售額已突破百億，5年內(nèi)增長了10倍。2010年跳躍到330億后，2011年為382.65億，2012年剛剛突破400億，增速放慢。
經(jīng)由高速擴張躋身全國房企之后下一步如何可持續(xù)的發(fā)展，并非龍湖一家所面臨的問題。從2011年開始，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額全面降速。據(jù)中原集團報告顯示，2011年度全國前十強企業(yè)市場份額達10.43%，較2010年上升0.32%，但與2010年1.97%的增長相比明顯萎縮，TOP20、TOP30企業(yè)情況也類似。
2012年初，當時曾參與房企排行榜制定的陳嘯天還提出，房企追求有質(zhì)量的增長將取代過去單純的規(guī)�；鲩L。但這對習慣了以規(guī)模論英雄的房地產(chǎn)行業(yè)而言，是一個艱難的抉擇。龍湖最終決定選擇有質(zhì)量的增長。吳亞軍認為，龍湖的戰(zhàn)略并不是為了給資本市場弄一個漂亮的曲線，而是依據(jù)對大勢的把握來做部署。高管團隊在關鍵時刻“作了艱難但正確的決定”。
近5年房企的規(guī)模擴張方式，合作開發(fā)與郊區(qū)大盤成為典型。合作開發(fā)以萬科為主，目前銷售已經(jīng)1412億，創(chuàng)全球房企銷售額新高；郊區(qū)大盤模式以碧桂園和恒大為主，但不少郊區(qū)大盤正在積累巨大的存量壓力。
吳亞軍認為，這些規(guī)模擴張方式均不適用于龍湖。她認為，合作開發(fā)通常是人多、錢不夠，又希望快速做大規(guī)模的公司的戰(zhàn)略選擇，龍湖不屬于這種情況。關于郊區(qū)樓盤，龍湖一直堅持“加大區(qū)域縱深”策略，既圍繞已進入的城市加密布局，也伺機進入新區(qū)域，從地域布局上增強集團對抗市場波動風險的能力。
學習香港房企模式
經(jīng)過多年的周期歷練，龍湖內(nèi)部每一次爭論的結(jié)果，是讓“先做長、再做強、做大”的共識越發(fā)堅定�，F(xiàn)階段的戰(zhàn)略選擇是“擴縱深，近城區(qū)，控規(guī)模，持商業(yè)”。這意味著龍湖暫時告別規(guī)模高速增長時代，轉(zhuǎn)為精耕細作的香港房企模式。
在香港房企中，典型代表諸如新鴻基、九龍倉以及香港置地。簡單而言，便是住宅與商業(yè)物業(yè)投資并重，不再追求規(guī)模擴張，而是以更為長遠的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合為主，銷售與自持并重發(fā)展。
增持商業(yè)便是龍湖學習香港模式的重要表現(xiàn)之一。龍湖有關負責人告訴記者，穩(wěn)步增加自持商業(yè)，一是打造未來提升集團盈利水平的新引擎，二是從收入來源上進一步平衡市場波動帶來的風險。
吳亞軍稱，布局商業(yè)也會有代價，假設把每年商業(yè)沉淀貨值賣掉，會增加100億-150億銷售額，但龍湖堅持執(zhí)行既有的商業(yè)規(guī)劃，每年投入10%以內(nèi)的銷售回款金額，預計用15年左右將商業(yè)利潤在集團占比從不到5%提升到20%。
吳亞軍回顧過去10年說，龍湖一直在被質(zhì)疑，但又一直用堅定的腳步以及真實的業(yè)績在回答著這些質(zhì)疑�！帮L物長宜放眼量。”吳亞軍認為，“雖還要三四年繼續(xù)完成城市布局，十五年完成商業(yè)布局”，但“相信五年十年后再來看答案，也不會例外”。
（來源：21世紀經(jīng)濟報道）
