端州路商圈已聚集數(shù)家大型商場(chǎng)，激烈的商戰(zhàn)并沒(méi)有阻擋對(duì)手的持續(xù)增加，而且戰(zhàn)火還延伸到了暫時(shí)還一片空白的城東新區(qū)。據(jù)了解，在未來(lái)數(shù)年，肇慶城東新區(qū)將掀起商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)高潮，從170萬(wàn)平方米的“龐然大物”到一兩萬(wàn)平方米的社區(qū)商場(chǎng)。對(duì)于習(xí)慣了街坊式消費(fèi)的肇慶人來(lái)說(shuō)，未來(lái)是一個(gè)更大變化的時(shí)期。

端州路商圈：扎堆競(jìng)爭(zhēng)

端州路上一家三層商場(chǎng)近日正在招商，該項(xiàng)目定位在“兒童城”，1.5萬(wàn)平方米的樓層分工有致，從孩子的衣食到教育娛樂(lè)應(yīng)有盡有，在其招商簡(jiǎn)章中寫(xiě)道“成功打造一個(gè)兒童主題體驗(yàn)商場(chǎng)�！�

同一條路上的其他幾家大型商場(chǎng)馬上聞到了競(jìng)爭(zhēng)的味道。雖然經(jīng)營(yíng)主業(yè)有很大不同，但兒童游樂(lè)設(shè)施是商場(chǎng)吸引人流的“法寶”——孩子愛(ài)去哪里，家庭消費(fèi)就集中到哪里，即使以往不太注重該賣點(diǎn)的商場(chǎng)，如今也越發(fā)做大“兒童”的文章，對(duì)新對(duì)手，既有商場(chǎng)更在意它會(huì)不會(huì)攤薄自己的人流量。

“目前就這幾家，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈，再加上網(wǎng)購(gòu)的沖擊，我們需要不斷想法子來(lái)做推廣。”端州路上的一家商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)經(jīng)理透露，今年上半年競(jìng)爭(zhēng)激烈，商場(chǎng)及品牌均頻繁地打折以吸引消費(fèi)者。他表示，端州路上的商場(chǎng)看似很密集，但定位、品牌各有差異；另一方面，由于近年本地消費(fèi)者收入的持續(xù)增加，同時(shí)靠著各縣（市、區(qū)）、云浮等周邊城市的捧場(chǎng)，大家的日子也算過(guò)得比較好，“如果再增加大型商場(chǎng)，情況得再判斷�！�

事實(shí)上，本地的商場(chǎng)隊(duì)伍正不斷擴(kuò)員。在和平東路上，占地14萬(wàn)平方米的某項(xiàng)目正抓緊施工。根據(jù)項(xiàng)目方上報(bào)的初步方案，除了3萬(wàn)平方米的公寓，項(xiàng)目剩余的10.7萬(wàn)平方米均為商業(yè)。據(jù)透露，項(xiàng)目正在整合周邊用地。開(kāi)發(fā)商在去年“肇慶金秋”時(shí)表示，項(xiàng)目是服務(wù)城東片區(qū)的居民。

城東新區(qū)：170萬(wàn)平方米的“龐然大物”要進(jìn)駐

一邊是舊商圈的密集式開(kāi)發(fā)，另一邊是樓盤(pán)集中的城東新區(qū)的商業(yè)設(shè)施空白。不過(guò)城東新區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)高峰正在到來(lái)，據(jù)粗略估算，超過(guò)200萬(wàn)平方米的商業(yè)用地將在未來(lái)2至10年進(jìn)入建設(shè)并投入運(yùn)營(yíng)。

其中最大的項(xiàng)目屬于83、96地塊，即市行政服務(wù)中心對(duì)面，今年3月的市規(guī)委會(huì)正式通過(guò)其規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃條件，該地塊要建設(shè)領(lǐng)銜城東新區(qū)商貿(mào)發(fā)展的城東綜合體，面積170萬(wàn)平方米，其中集中式商業(yè)（如百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等）不低于20萬(wàn)平米。地塊分為3期出讓，不久前由廣州敏捷集團(tuán)標(biāo)下首期300畝，為了爭(zhēng)取今年動(dòng)工，敏捷在拍下土地后便馬不停蹄地開(kāi)展前期工作。

根據(jù)敏捷集團(tuán)遞交的初步規(guī)劃方案，項(xiàng)目將被劃分為商務(wù)辦公、大型商業(yè)、4Ａ級(jí)城市商貿(mào)旅游景區(qū)、五星級(jí)酒店和住宅等，五星級(jí)酒店為６萬(wàn)平方米，而住宅的比例約為20％。

同一時(shí)間通過(guò)規(guī)劃的還有109地塊，即原規(guī)劃建設(shè)的市政府所在地，其商業(yè)面積為6萬(wàn)平方米。本土某地產(chǎn)集團(tuán)也將在城東新區(qū)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)其遞交的初步方案，建設(shè)總平面為15萬(wàn)平方米，包括酒店、集中式商業(yè)和商務(wù)辦公等。而２萬(wàn)至４萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目也有多個(gè)。

市場(chǎng)掌握第一話語(yǔ)權(quán)

如此龐大的商業(yè)投入由誰(shuí)主導(dǎo)？以城區(qū)40余萬(wàn)的人口能否喂飽這大張的商業(yè)胃口？對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，記者了解到，在出讓地塊前，市政府會(huì)根據(jù)控制性規(guī)劃對(duì)地塊進(jìn)行規(guī)劃，在招拍時(shí)發(fā)展商已知悉規(guī)劃條件，而開(kāi)發(fā)商拍下土地后，報(bào)批的項(xiàng)目也必須遵從要求。有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商愿意駐足，自然認(rèn)為有可獲利空間，“比起政府，市場(chǎng)才是掌握第一話語(yǔ)權(quán)的那個(gè)人”。

而第二個(gè)問(wèn)題，在一般人看發(fā)展大商業(yè)艱難，而在長(zhǎng)年操作項(xiàng)目的商人看來(lái)，答案從來(lái)不是非此則彼。

位于84區(qū)的某中心是城東新區(qū)目前唯一初見(jiàn)雛型的商貿(mào)中心，面積10萬(wàn)平方米，廣告張貼著進(jìn)駐的知名超市和影院，吸引著來(lái)往者的眼光，不過(guò)，這里最快也要到2015年才投入服務(wù)。

其商業(yè)項(xiàng)目定位為肇慶首個(gè)購(gòu)物中心，負(fù)責(zé)人張立生強(qiáng)調(diào)“購(gòu)物中心”與“百貨商場(chǎng)”在設(shè)計(jì)、定位和業(yè)態(tài)組合等方面的差異：進(jìn)入百貨的消費(fèi)者目的性強(qiáng)，消費(fèi)相對(duì)少，而在購(gòu)物中心消費(fèi)則多元化，“我們認(rèn)為肇慶其實(shí)有這個(gè)階層的，但本地消費(fèi)者還需要引導(dǎo)�！�

敏捷的項(xiàng)目與其握手可見(jiàn)，但張立生倒不認(rèn)為是壞事，“商業(yè)要扎堆才有人氣，正好可以抱團(tuán)取暖。”他表示，商業(yè)項(xiàng)目最怕同質(zhì)化的惡性競(jìng)爭(zhēng)，“難就難在怎么做到差異化�！�

談及本地的情況，他表示一個(gè)項(xiàng)目不能光從面積進(jìn)行評(píng)論，而要綜合項(xiàng)目定位、輻射商圈等因素，他的目標(biāo)商圈就不止肇慶城區(qū)，他舉自己工作10年的深圳為例子，“10年前深圳只有百貨，10年后從幾萬(wàn)到20多萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心都活下來(lái)了。”

有分析指出，考慮到83、96區(qū)項(xiàng)目的龐大以及未來(lái)幾年交通基礎(chǔ)設(shè)施的改善，目標(biāo)商圈不會(huì)只依靠肇慶市場(chǎng)，但至于輻射有多遠(yuǎn)以及操作性如何，則要看下一步動(dòng)作。

有意思的是，這場(chǎng)才剛剛上演的城市商業(yè)博弈有著明顯的地域特性。有業(yè)內(nèi)人士透露，本土開(kāi)發(fā)商忌憚?dòng)诒镜刭?gòu)買力，輕易不敢碰４萬(wàn)平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目，而在激烈競(jìng)爭(zhēng)中積累了經(jīng)驗(yàn)和資本的外來(lái)投資者，對(duì)于那些“異想天開(kāi)”的項(xiàng)目卻有著穩(wěn)操勝券的氣勢(shì)。

（來(lái)源：西江日?qǐng)?bào)）