東北城市沈陽(yáng)也許是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)興建熱潮的最佳縮影。

在這個(gè)常住人口不到1000萬(wàn)的城市，已經(jīng)被接近3000萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目“擠滿”。

記者在沈陽(yáng)青年大街上看到，從沈陽(yáng)軌道交通2號(hào)線五里河站步行至工業(yè)展覽館站，僅僅兩站路，就有11個(gè)綜合體項(xiàng)目在青年大街兩邊一字排開(kāi)，甚是壯觀。在這里，夏宮城市廣場(chǎng)、茂業(yè)中心、沈陽(yáng)友誼時(shí)代廣場(chǎng)乃至體量超百萬(wàn)平方米的新世界、佳兆業(yè)中心、嘉里中心都在繁忙建設(shè)中。

政府對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的渴望和開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的狂熱一拍即合，使得中國(guó)一些二線城市正在以世界上其他任何地區(qū)都無(wú)法匹敵的規(guī)模建造城市綜合體。青年大街上，三步一棟寫字樓，五步一個(gè)購(gòu)物中心。轟鳴的機(jī)械聲背后，是幾乎每公里配備一個(gè)城市綜合體的惡劣生存環(huán)境。

20個(gè)同質(zhì)項(xiàng)目貼身肉搏的背后

全長(zhǎng)30公里的沈陽(yáng)金廊沿線，超20個(gè)規(guī)模10萬(wàn)平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正拔地而起，綜合體項(xiàng)目集中的青年大街正是其中的主要部分。這就是當(dāng)下的沈陽(yáng)，一個(gè)典型的被塞滿了商業(yè)綜合體的二線城市。

根據(jù)CBRE世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前沈陽(yáng)在建以及已落成的綜合體共有29個(gè)，合計(jì)建筑面積達(dá)2650萬(wàn)平方米。綜合體形態(tài)主要由住宅、商住公寓、酒店、寫字樓和購(gòu)物中心組成。其中，多數(shù)項(xiàng)目都集中在金廊沿線。

沈陽(yáng)金廊區(qū)域，南起渾南新區(qū)南界，北至沈北新區(qū)蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個(gè)區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)，全長(zhǎng)約30公里，面積約75平方公里。該區(qū)域定位為沈陽(yáng)中央都市走廊，以商業(yè)地產(chǎn)和公共服務(wù)建筑為主。

在金廊沿線，從北向南，依次有沈陽(yáng)天地、華府天地、恒隆廣場(chǎng)、裕景中心、華潤(rùn)中心、嘉里中心、佳兆業(yè)項(xiàng)目、茂業(yè)中心、世茂五里河、夏宮、新世界等項(xiàng)目相繼落地。恒隆集團(tuán)、世茂集團(tuán)、嘉里建設(shè)、瑞安建業(yè)、新世界地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)、韓國(guó)樂(lè)天等商業(yè)地產(chǎn)巨頭均悉數(shù)到位。

讓人費(fèi)解的是，金廊沿線已建成及已公布規(guī)劃的項(xiàng)目中，區(qū)域內(nèi)大部分商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)重疊現(xiàn)象嚴(yán)重，都是定位中高端，且集住宅、星級(jí)酒店、寫字樓、公寓、購(gòu)物中心及高檔住宅等為一體的城市綜合體。個(gè)別找不到賣點(diǎn)的項(xiàng)目甚至在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打出了諸如“180萬(wàn)平方米不是一切，但是一切都很親切”、“不合體，才是綜合體”的“雷人”廣告語(yǔ)。

RET睿意德董事兼副總經(jīng)理梁煒驊對(duì)記者稱，上述開(kāi)發(fā)巨頭在進(jìn)入沈陽(yáng)之前，都十分清楚政府的規(guī)劃，亦都預(yù)見(jiàn)到金廊沿線未來(lái)嚴(yán)重的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題�！斑@些大牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入沈陽(yáng)肯定不是盲目的，他們拿地前都做過(guò)詳細(xì)的財(cái)務(wù)核算，都有很好的成本控制，最終預(yù)期到綜合體中部分產(chǎn)品有較大的盈利空間，才拿的地�！�

世邦魏理仕沈陽(yáng)分公司商業(yè)服務(wù)部董事王曉兵則稱，在東北三省中，沈陽(yáng)市政府外出招商引資的頻率較高，引進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，很多都會(huì)給予稅收減免、寫字樓租金補(bǔ)貼以及拿地政策上的支持。

瑞安建業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者坦言，公司進(jìn)入沈陽(yáng)的初衷是看中了沈陽(yáng)在東北無(wú)可替代的地理位置、經(jīng)濟(jì)地位以及商業(yè)發(fā)展?jié)摿�。與此同時(shí)，沈陽(yáng)天地項(xiàng)目作為皇姑區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，確實(shí)也得到了政府的大力支持。

更有知情人士指出，早些年，進(jìn)入沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商可能還有特殊待遇，例如一些配套商用物業(yè)是可以用來(lái)置換低價(jià)宅地的�！罢�府要形象，地產(chǎn)商則要住宅賣出的利潤(rùn)，一拍即合。因此，金廊的項(xiàng)目地價(jià)普遍便宜�！�

公開(kāi)資料顯示，嘉里建設(shè)在2007年時(shí)拿下青年大街東側(cè)地塊的總價(jià)是27.65億元，折合樓面地價(jià)僅約1333元/平方米。如今項(xiàng)目還未開(kāi)售，但青年大街上在售住宅項(xiàng)目已普遍在10000~17000元/平方米。

沈陽(yáng)嘉里中心官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，嘉里中心的住宅部分沈陽(yáng)雅頌居，占地面積約4萬(wàn)平方米，建筑面積約30萬(wàn)平方米。粗略估算，哪怕不計(jì)政府補(bǔ)貼，只要住宅部分銷售順暢，項(xiàng)目基本就能實(shí)現(xiàn)收支平衡。

巨量供應(yīng)下的風(fēng)險(xiǎn)

或許受到誘人政策催化，2007年以來(lái)，沈陽(yáng)商業(yè)和住宅用地供需都空前高漲。2007年，沈陽(yáng)共出讓商業(yè)、住宅用地共611萬(wàn)平方米，到2012年時(shí)，這一數(shù)據(jù)已再次創(chuàng)下新高，全年成功出讓居住、商業(yè)用地達(dá)到了1800萬(wàn)平方米。

面對(duì)天量土地進(jìn)入市場(chǎng)，一些已經(jīng)進(jìn)入沈陽(yáng)的大牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嗅到了危險(xiǎn)的氣息。

2011年7月，星獅地產(chǎn)將其3年前斥資3.67億元在青年大街上購(gòu)入的金廊9-4地塊，以出售項(xiàng)目公司的形式，整體賣給了大連友誼集團(tuán)，作價(jià)4.23億元。公告顯示，除稅后凈收益僅900萬(wàn)元人民幣。

在青年大街的最好地段，2007年拿地、2008年底奠基的嘉里中心建設(shè)進(jìn)度依舊緩慢，這個(gè)總建筑面積高達(dá)180萬(wàn)平方米的商業(yè)航母，拖拖拉拉6年，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前項(xiàng)目還有不少面積的建筑未出地面。

“像星獅這樣想把手里項(xiàng)目整盤或部分脫手的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)。而嘉里中心這幾年幾乎就是放了幾個(gè)打樁機(jī)在里面，優(yōu)哉游哉地造造停停，不知道什么時(shí)候才能造好�！币晃恢�情人士指出，在如今商業(yè)地產(chǎn)泡沫翻涌的沈陽(yáng)城里，新建綜合體項(xiàng)目拖延工期、推遲開(kāi)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。

洗牌開(kāi)場(chǎng)

在這場(chǎng)看不見(jiàn)的硝煙中，資金實(shí)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商，無(wú)止境地拖延工期；拖不起的開(kāi)發(fā)商，則已經(jīng)開(kāi)始倒下。

青年大街上的華豐嘉德廣場(chǎng)已經(jīng)停工一年有余。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，沒(méi)有了腳手架，偌大體量的鋼筋水泥建筑裸露在外，在青年大街上顯得格外突兀。懸掛于大樓上的案名“嘉德廣場(chǎng)”四個(gè)字也早已殘破不堪。

該項(xiàng)目銷售中心的工作人員告訴記者，項(xiàng)目暫時(shí)不賣了，什么時(shí)候賣需要等通知。業(yè)界有消息稱，華豐嘉德廣場(chǎng)項(xiàng)目資金鏈斷裂，開(kāi)發(fā)商正尋求項(xiàng)目合作或出售。

在青年大街的最北端，記者看到，華府廣場(chǎng)二期在工地圍墻上貼出了巨幅廣告，宣稱商場(chǎng)將在4月26日盛大開(kāi)業(yè)。5月8日，記者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)項(xiàng)目工地圍墻還未拆除，看起來(lái)正式開(kāi)張還有待時(shí)日。

據(jù)知情人士稱，華府天地由于地處黃金地段，二期商場(chǎng)招商簽約率其實(shí)不低，但目前開(kāi)發(fā)商給商戶的信心走弱，導(dǎo)致商戶的觀望情緒濃郁�！皯�(yīng)該還是錢的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在希望大量低價(jià)出貨項(xiàng)目里的住宅項(xiàng)目回籠資金，小戶型精裝修房折后售價(jià)不超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。在這么好的地段，幾乎算低價(jià)傾銷了�！�

事實(shí)上，緊鄰華府天地二期的一期商場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多年，如今仍有超八成的鋪面全部空關(guān)。記者看到，華府天地一期僅靠一個(gè)能夠填補(bǔ)區(qū)域空白的電影院以及一些餐飲鋪面勉強(qiáng)維持人流�！伴_(kāi)發(fā)商做了很大的努力，卻一直效果甚微。不知道華府天地二期是否會(huì)走上一期商場(chǎng)的老路�！�

一位大型上市房企高層在談及沈陽(yáng)項(xiàng)目時(shí)，更是直接用“別提了！”拒絕回答記者的問(wèn)題。他表示，沈陽(yáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，區(qū)域消費(fèi)力也不足以支撐，已經(jīng)難以起死回生，如今已成為該公司內(nèi)部一個(gè)無(wú)法觸碰的“雷區(qū)”。

市場(chǎng)分析人士指出，洗牌已經(jīng)來(lái)臨，未來(lái)在沈陽(yáng)，商業(yè)項(xiàng)目停工、轉(zhuǎn)手都將成為常態(tài)。

按照沈陽(yáng)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的計(jì)劃，沈陽(yáng)“金廊工程”的核心部位將有百余棟百米高樓拔地而起。到2013年全運(yùn)會(huì)前，這個(gè)數(shù)字將接近200棟，總建筑面積近1600萬(wàn)平方米。

目前看來(lái)，這個(gè)計(jì)劃或許將大打折扣。

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）