近日，一則關(guān)于“首地大峽谷購(gòu)物中心”所有者華坤商業(yè)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華坤商業(yè)”）全部股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的消息，在業(yè)內(nèi)備受關(guān)注。華坤商業(yè)是首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“首地集團(tuán)”）的全資子公司，而位于北京南城的首地大峽谷購(gòu)物中心則是華坤商業(yè)的主營(yíng)項(xiàng)目�！ �
素有“京南第一Mall”之稱的首地大峽谷購(gòu)物中心是首地集團(tuán)打造的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。作為外行較早涉水商業(yè)地產(chǎn)投資的項(xiàng)目，首地集團(tuán)對(duì)這一項(xiàng)目的投入不可謂不用心。從置地、建筑、規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)，全力投入。然而在耕耘三年后，首地集團(tuán)卻突然將其轉(zhuǎn)手拍賣，是由于經(jīng)營(yíng)不善還是另有隱情？
股權(quán)轉(zhuǎn)讓
根據(jù)交易條件，受讓方必須為企業(yè)法人或者私募基金機(jī)構(gòu)。若是前者，則要求凈資產(chǎn)不低于20億元；若是后者，則要求可供投資的資金不低于20億元。
3月28日，北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站發(fā)布了首地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓華坤商業(yè)100%股權(quán)的消息。據(jù)了解，此次轉(zhuǎn)讓掛牌價(jià)為7億元，另外，受讓方還需承擔(dān)華坤商業(yè)10.6億元貸款，總交易額將達(dá)到17.6億元。
成立于2005年7月的華坤商業(yè)是首地集團(tuán)的全資子公司，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理。華坤商業(yè)也是首地集團(tuán)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——首地大峽谷的開(kāi)發(fā)商和管理運(yùn)營(yíng)商。 根據(jù)交易條件，受讓方必須為企業(yè)法人或者私募基金機(jī)構(gòu)。若是前者，則要求凈資產(chǎn)不低于20億元；若是后者，則要求可供投資的資金不低于20億元。另外，此交易還規(guī)定，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓。
業(yè)界傳聞接盤者可能是凱德商用。對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者向華坤商業(yè)進(jìn)行求證，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們對(duì)于受讓方的條件提出了較高的要求，符合條件的肯定是信譽(yù)良好、具有實(shí)力的企業(yè)，但究竟花落誰(shuí)家，目前我們也無(wú)法得知�！�
虧損所致
購(gòu)物中心前期培育投入高、盈利周期長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度大，首地大峽谷一直處于凈虧損狀態(tài)或許才是首地集團(tuán)出讓股權(quán)的主要原因。
擁有首都機(jī)場(chǎng)雄厚資金，占盡南三環(huán)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已熬過(guò)三年“養(yǎng)商期”，眼看就要修成正果，為何要在這個(gè)時(shí)候掛牌轉(zhuǎn)讓？這讓不少業(yè)內(nèi)人士看不懂。
對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目虧損可能是首地集團(tuán)舍棄大峽谷購(gòu)物中心的主要原因。據(jù)華坤商業(yè)公開(kāi)的企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2012年公司營(yíng)業(yè)收入9820.22萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損5843.8萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損5653.02萬(wàn)元。截至2012年4月30日評(píng)估基準(zhǔn)日，公司賬面凈資產(chǎn)-9685.67萬(wàn)元。
在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，購(gòu)物中心前期培育投入高、盈利周期長(zhǎng)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難度大，首地大峽谷一直處于凈虧損狀態(tài)或許才是首地集團(tuán)出讓股權(quán)的主要原因。
不過(guò)，對(duì)于因虧損而轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法，首地大峽谷購(gòu)物中心予以否認(rèn)：按照行業(yè)規(guī)律，購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)初期有3~5年的“養(yǎng)商期”。首地大峽谷開(kāi)業(yè)不足三年，已經(jīng)平穩(wěn)度過(guò)了“養(yǎng)商期”，進(jìn)入發(fā)展快車道。2012年首地大峽谷租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到8.5%，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了行業(yè)平均水平。
轉(zhuǎn)讓的主要原因在于：“華坤公司資本金過(guò)低，貸款額過(guò)高，其向首都機(jī)場(chǎng)財(cái)務(wù)公司借10.6億元，每年財(cái)務(wù)利息就要7500萬(wàn)元。利息過(guò)高吃掉了利潤(rùn)，造成了虧損。”首地大峽谷購(gòu)物中心總經(jīng)理李綱告訴記者，華坤公司2012年比2011年減少虧損約2000萬(wàn)元，按照目前的經(jīng)營(yíng)績(jī)效測(cè)算，預(yù)計(jì)2015年可以扭虧為盈。
然而，難以回避的是，不溫不火的南城商業(yè)氛圍也令首地大峽谷購(gòu)物中心頗為尷尬。對(duì)北京商業(yè)而言，素有“南冷北熱”的說(shuō)法。長(zhǎng)安街以北，院校林立、科研單位、政府機(jī)構(gòu)較為密集，居民社區(qū)成熟，商業(yè)發(fā)達(dá)；而在北京的南城，商業(yè)環(huán)境則相對(duì)蕭條。今年以來(lái)，位于勁松的伊藤洋華堂和方莊貴友等經(jīng)營(yíng)多年的商場(chǎng)已先后宣布關(guān)閉。
對(duì)于上述現(xiàn)象，中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄表示，與其他成熟商圈相比，北京城南商業(yè)項(xiàng)目的繁榮往往需要多付出半年、一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)養(yǎng)商。他認(rèn)為，南城商業(yè)雖然潛力巨大，但當(dāng)前仍然處于培育期。
而北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)賴陽(yáng)則認(rèn)為，南城目前仍然沒(méi)有一個(gè)標(biāo)桿式的商業(yè)中心，雖然消費(fèi)潛力巨大，但是各家企業(yè)依舊處于各自為戰(zhàn)的階段，沒(méi)有形成很好的商業(yè)集群效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力不夠。
在此背景下，包括首地大峽谷在內(nèi)的多家商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)均面臨困境。另外，就首地大峽谷項(xiàng)目本身而言，盡管占據(jù)南三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但也存在明顯的劣勢(shì)，比如過(guò)于靠近主路，空間略顯促狹，停車也不是很方便。
外行退出
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，很多外行是“因?yàn)椴欢M(jìn)入，因?yàn)榱私舛顺觥�。首地集團(tuán)就是很好的例子，當(dāng)其發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有想象中那么好玩，就有了退出的想法。
對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，首地集團(tuán)的回應(yīng)稱是由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。李綱告訴記者，這是首地集團(tuán)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦機(jī)場(chǎng)周邊臨空地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需要。
“任何一家公司都有多元化與回歸主業(yè)這樣的戰(zhàn)略考量。開(kāi)始出于業(yè)務(wù)拓展需要可能會(huì)進(jìn)行多元化擴(kuò)張，或許到了下一個(gè)階段，回歸主營(yíng)業(yè)務(wù)則更有利于公司發(fā)展�！崩罹V表示。
事實(shí)上，首地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資沖動(dòng)頗具代表性。近年來(lái)，我國(guó)興起一股商業(yè)地產(chǎn)投資潮，很多沒(méi)有該領(lǐng)域運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的“外行”跨界進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。首地集團(tuán)也正是在這樣的背景下運(yùn)作了首地大峽谷購(gòu)物中心�！ ∪欢虡I(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)并不是誰(shuí)進(jìn)來(lái)都能玩得轉(zhuǎn)的，商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作對(duì)資金實(shí)力、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)都有較高的要求。隨著這兩年商業(yè)地產(chǎn)泡沫化和空置率過(guò)高的危機(jī)，一些并未淘到金的企業(yè)也有了回歸主業(yè)的想法。
“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，很多外行是‘因?yàn)椴欢M(jìn)入，因?yàn)榱私舛顺觥�。首地集團(tuán)就是很好的例子，當(dāng)其發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有想象中那么好玩，就有了退出的想法�！敝袊�(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)杜鴻告訴記者。
在4月11日舉辦的“2013聯(lián)商網(wǎng)大會(huì)暨中國(guó)零售業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，樂(lè)城超市總經(jīng)理王衛(wèi)表示，城市綜合體在未來(lái)有很大作為，但前提是必須以商業(yè)為內(nèi)核，以滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求為主導(dǎo)，而非純粹的地產(chǎn)商業(yè)。
對(duì)于沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)而言，由于缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)、品牌資源等，在商業(yè)綜合體泛濫的情況下，選擇回歸主業(yè)，頗有浪子回頭的意味。
昭邑零售首席咨詢師劉暉認(rèn)為，目前我國(guó)購(gòu)物中心已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，而機(jī)場(chǎng)航空港的建設(shè)正在加快步伐，首地集團(tuán)此時(shí)棄商業(yè)地產(chǎn)而回歸更為擅長(zhǎng)的主業(yè)，這一選擇是明智的。
（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）
