長(zhǎng)沙黃興南路步行街多年的經(jīng)濟(jì)繁榮，主要貢獻(xiàn)在于經(jīng)營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業(yè)主，這些業(yè)主收取了租金并不會(huì)投入到商業(yè)街的建設(shè)維護(hù)和品牌宣傳，地鐵修建致商業(yè)街生意每況愈下，而這些業(yè)主分布于全國各地，并不知情，仍保持著原有的昂貴租金，致使商戶紛紛撤離。
黃興南路位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)黃興路南段，歷經(jīng)百年歷史，曾經(jīng)是長(zhǎng)沙最繁華的一條傳統(tǒng)商業(yè)街。黃興南路步行街北起司門口，南至南門口，全長(zhǎng)830米左右，街面約寬24米，總商業(yè)面積約25萬平方米。自2002年開街以來，這條知名的步行商業(yè)街曾名噪一時(shí)，不僅于2005年晉身首批“中國著名商業(yè)街”之列，還被稱為“三湘第一街”。
然而，如今這條曾經(jīng)輝煌的商業(yè)街卻日漸蕭條。最近，中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)撤銷了對(duì)湖南省長(zhǎng)沙市黃興南路“中國著名商業(yè)街”的命名，這對(duì)于正處于風(fēng)雨飄搖中的黃興南路步行街來說，無疑是雪上加霜。
凋零的步行街
建筑陳舊，行人稀少，店鋪凋零……如果不是記者親眼所見，很難想像，作為中國著名商業(yè)街之一，名震三湘的長(zhǎng)沙黃興南路步行街居然淪落到如此不堪的地步。
2月26日是個(gè)陰雨天，黃興南路顯得更加凋敝，因修地鐵而成為工地的三個(gè)街道入口區(qū)域以及豎立在街邊樓房邊上的腳手架令這條街道看上去愈加雜亂無章。步行街上的商店門口，諸如“特價(jià)清倉”、“全場(chǎng)兩折起”之類的字眼不時(shí)地映入行人的眼簾，有些店鋪干脆鐵將軍把門——關(guān)張停業(yè)了。
黃興南路是長(zhǎng)沙市五一廣場(chǎng)商圈最重要的組成部分，被稱為“三湘第一街”。2001年，長(zhǎng)沙市按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的方式，引進(jìn)福建三木集團(tuán)（000632）和香港兆祥公司共同投資11億元開發(fā)建設(shè)黃興南路步行商業(yè)街。2002年2月黃興南路步行街正式開街，入駐經(jīng)營戶達(dá)880余家。經(jīng)過短暫的調(diào)整，步行街人氣趨旺，日均客流量逾10萬人次，節(jié)假日達(dá)到20萬人次，最高達(dá)到30萬人次。
然而，近年來，黃興南路步行街的經(jīng)營狀況一直在走下坡路，一些知名品牌陸續(xù)撤出，整個(gè)步行街的品位不斷走低，個(gè)性特色越來越模糊。
而長(zhǎng)沙地鐵的修建加速了黃興南路人氣的衰減。2011年10月，長(zhǎng)沙市地鐵一號(hào)線步行街中心廣場(chǎng)站正式啟動(dòng)建設(shè)，這個(gè)規(guī)劃工期27個(gè)月的項(xiàng)目，施工范圍將延伸至步行街北段三分之二道路；而在步行街南段，由于地鐵一號(hào)線南門口站建設(shè)正在進(jìn)行，南段入口被納入站臺(tái)建設(shè)圍擋范圍。
“中間、南北兩頭3個(gè)地方都堵上了，有些地方過不了人，到這兒來的人就少了。都成大工地了，灰大，噪音又大，誰來呀�！遍L(zhǎng)沙市黃興南路步行街管委會(huì)辦公室主任于曉春告訴中國商報(bào)記者，地鐵建設(shè)對(duì)黃興南路步行街的影響比較大，自地鐵站開建以來，步行街的人氣急劇下降，整個(gè)街區(qū)的經(jīng)營額下降了40%。
據(jù)長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)氐拿襟w報(bào)道，在運(yùn)動(dòng)品牌集中地黃興路步行街，在去年8月還擁有30家運(yùn)動(dòng)品牌店，到11月就只剩下24家在營業(yè)，驟減了6家。在短短三個(gè)月內(nèi)，運(yùn)動(dòng)品牌店正以平均每月兩家的速度收縮。在撤離的品牌中，包括了匹克、李寧和Kappa等，其中Kappa兩家店已全部撤離。
除了運(yùn)動(dòng)品牌，一些知名品牌店早就開始撤離步行街，如國際品牌阿瑪尼等，連一向走大眾化線路的肯德基最終也選擇了撤出。
“這個(gè)問題就非常值得研究，如肯德基這樣的大型餐飲連鎖，幾乎天天都滿座，生意好得不能再好的餐廳難道支撐不到地鐵施工結(jié)束？”黃興南路步行商業(yè)街管理委員會(huì)在分析報(bào)告中發(fā)出了這樣的疑問。
問題在哪里
根據(jù)黃興南路步行商業(yè)街管理委員會(huì)的調(diào)查，肯德基的離去是因?yàn)榈刈膺^高�？系禄厝皇墙�(jīng)過計(jì)算得出，即使目前以及未來的生意能穩(wěn)步增長(zhǎng)不衰退，所獲得的利潤增長(zhǎng)空間絕對(duì)是趕不上未來租金增長(zhǎng)，才會(huì)做出撤出的舉動(dòng)。連肯德基都如此，那么其他的優(yōu)質(zhì)商戶退出就可想而知了。
據(jù)了解，作為寸土寸金的黃金地段，黃興南路步行街商鋪的售價(jià)和租金漲勢(shì)驚人。步行街的投資開發(fā)商長(zhǎng)沙三兆實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司副總張智勇告訴中國商報(bào)記者，2002年開街時(shí)，這里的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s在每平方米300元左右，而到了2012年，已經(jīng)漲到每平方米2000元。另據(jù)記者了解，步行街個(gè)別位置好的商鋪售價(jià)已高漲至每平方米24萬元。
如此高昂的價(jià)格令在此經(jīng)營的很多商鋪不堪重負(fù)。“我們?nèi)ツ晏澚?0多萬。”男裝品牌摩登樹的一位負(fù)責(zé)人告訴中國商報(bào)記者，他們?cè)诓叫薪侄䴓怯幸粋�(gè)300平方米左右的店面，租金比較貴，而去年的業(yè)績(jī)更是大幅下滑。
“很多大公司來開店主要是為追求步行街的廣告效應(yīng)�！庇跁源簩�(duì)中國商報(bào)記者說，對(duì)于這些公司來說，他們看中的是步行街的人氣，在這里開店就像打廣告一樣，經(jīng)營上哪怕虧一點(diǎn)也不要緊。
盡管如此，對(duì)那些要依靠這里賺錢的中小店主來說，在高昂的開店成本壓力下要么選擇逃離，要么和業(yè)主談判尋求降租金�！氨容^尷尬的事情是大多數(shù)業(yè)主是外地的，他們并不清楚現(xiàn)在的情況，很難溝通�！睆堉怯抡f，當(dāng)初他們開發(fā)的商鋪一樓基本上全部出售，業(yè)主分布在全國各地，當(dāng)?shù)氐淖鈶粢\求降租金并不是件容易的事，很多租戶最終不得不熬過合同租期后選擇撤離。
“步行街多年的經(jīng)濟(jì)繁榮，主要貢獻(xiàn)在于經(jīng)營戶，而利益主要獲得者是直接和間接的業(yè)主�！秉S興南路步行商業(yè)街管理委員會(huì)在一份報(bào)告中直陳，目前步行街影響最為根本的矛盾就是業(yè)主與經(jīng)營戶之間的矛盾。地租過高或者上漲過快導(dǎo)致業(yè)主和經(jīng)營戶在利益分配當(dāng)中處于嚴(yán)重不公。因此，多年以來，經(jīng)營戶不堪重負(fù)，退出時(shí)有發(fā)生，而店鋪價(jià)格暴漲，業(yè)主也堅(jiān)決不出手，不轉(zhuǎn)讓。這個(gè)矛盾導(dǎo)致經(jīng)營戶苦苦煎熬，對(duì)于公共責(zé)任和其他方面更加有心無力，對(duì)步行街的未來發(fā)展趨向消極看淡，商家無法成長(zhǎng)最終將導(dǎo)致商街全面衰落。而業(yè)主從房租中所得巨額利潤鮮有投資步行街，大多轉(zhuǎn)移到別處。步行街的未來發(fā)展得不到積累，發(fā)展缺乏資金動(dòng)力�？墒牵痈卟幌碌淖饨饋碜远嗄甑姆康禺a(chǎn)泡沫積累，并且將長(zhǎng)期存在。這個(gè)矛盾在未來可能會(huì)不斷放大，如果矛盾加劇，可能將成為社會(huì)問題。
新的業(yè)態(tài)變化和消費(fèi)層次變化也導(dǎo)致了目前黃興南路步行街的調(diào)整。根據(jù)黃興南路步行商業(yè)街管理委員會(huì)的監(jiān)測(cè)，去年步行街撤出很多商戶，同時(shí)又進(jìn)駐很多商戶。而進(jìn)駐的商戶業(yè)態(tài)都以服飾為主，如勁霸男裝、山寨老人頭、以純服飾等。從經(jīng)營方式而言，去年街區(qū)上最大特色的經(jīng)營就是洗貨，幾乎所有的品牌店都有很長(zhǎng)一段甩貨的時(shí)間。與此同時(shí)，網(wǎng)購消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)也給步行街的實(shí)體店經(jīng)營帶來了巨大的沖擊。
黃興南路步行商業(yè)街管理委員會(huì)的監(jiān)測(cè)顯示，從去年商戶經(jīng)營變化來看，步行街的消費(fèi)層次日趨低端化的趨勢(shì)特點(diǎn)很明顯。步行街高端消費(fèi)場(chǎng)所本來就沒有，去年仍然沒有新的變化。而從肯德基和圣比亞餐廳的撤離、豐盛町和悅同方相繼發(fā)生商戶罷市事件及目前的慘淡經(jīng)營等可以看出，步行街的中端消費(fèi)正在不斷萎縮衰退。但低端市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭卻很強(qiáng)勁，從步行街大量的洗貨經(jīng)營現(xiàn)狀和山寨服飾店的繼續(xù)擴(kuò)張可以清楚地看出這一趨勢(shì)，淘淘美食街的街頭小吃在地鐵施工區(qū)域邊上也絲毫不受影響，季季紅等平民消費(fèi)的餐飲穩(wěn)步增長(zhǎng)。這種低端化導(dǎo)致了步行街管理成本和環(huán)境成本不斷提高。
張智勇對(duì)中國商報(bào)記者說，從2010年到現(xiàn)在，步行街的經(jīng)營狀況逐步下滑，一是因?yàn)檎麄�(gè)經(jīng)濟(jì)不景氣，二是步行街環(huán)境設(shè)施的老化，三是地鐵的建設(shè)影響。
“中國著名商業(yè)街那是過去的事情了，長(zhǎng)沙搞步行街的時(shí)候全國也只有幾條步行街，只有幾個(gè)城市搞了，走得比較前。但現(xiàn)在，把長(zhǎng)沙的步行街拿到全國去比，根本排不上號(hào)。”于曉春直言不諱地對(duì)中國商報(bào)記者說，黃興南路步行街規(guī)模比較小，功能定位不夠全面，后來全國一些二三線城市規(guī)劃建設(shè)的步行街規(guī)模都比黃興南路大，功能也更加齊全。黃興南路步行街呈“1”字型結(jié)構(gòu)，僅僅只有黃興南路一條街，與其相連的小街小巷未能納入步行街的整體建設(shè)中來，容量較小。而全國很多地區(qū)的步行街則呈“非”字型結(jié)構(gòu)，縱橫交錯(cuò)，容量大，業(yè)態(tài)豐富。盡管黃興南路步行街也有做“非”字型結(jié)構(gòu)的設(shè)想，但拆遷成本太高，多年來一直難以推進(jìn)。
如何重現(xiàn)繁榮
“步行街受到自身管理和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，問題交織在一起，如得不到有效的遏制將使問題變得嚴(yán)重�！贬槍�(duì)步行街的現(xiàn)狀，黃興南路步行商業(yè)街管理委員會(huì)分析認(rèn)為，要從三個(gè)方面著手來解決目前面臨的問題。
一是從源頭入手，妥善解決業(yè)主和經(jīng)營戶的矛盾：管理部門要抓緊研究調(diào)節(jié)租金的方案。要通過商會(huì)等組織通過勸說和經(jīng)濟(jì)手段降低租金，建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的租金增長(zhǎng)管理方式和可操作的標(biāo)準(zhǔn)。管理部門要不斷嘗試經(jīng)濟(jì)管理的手段來保持步行街的可持續(xù)繁榮。
二是業(yè)態(tài)管理方面要有所作為，扶持中端市場(chǎng)，控制低端市場(chǎng)。中端市場(chǎng)才是步行街未來發(fā)展的核心和主力，要不斷改善其發(fā)展的環(huán)境，在政策和管理上予以支持。如利用中小商貿(mào)企業(yè)服務(wù)中心的職能在融資方面給予更多優(yōu)惠。而對(duì)于低端市場(chǎng)的管理，要加以控制，尤其是鼓勵(lì)他們對(duì)環(huán)境的改善和文明經(jīng)營方式的推廣。
三是研究新的創(chuàng)意提高步行街新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。積極發(fā)展商業(yè)活動(dòng)、電子商戶、廣告建設(shè)、旅游業(yè)等都能為步行街的經(jīng)濟(jì)繁榮帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
“黃興南路步行街能否重振，關(guān)鍵要看當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度�！敝袊叫猩虡I(yè)街工作委員韓健徽主任對(duì)中國商報(bào)記者說，首先政府應(yīng)該意識(shí)到這條商業(yè)街對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)沙市的重要意義，對(duì)步行街的建設(shè)給予高度重視，從規(guī)劃、政策、資金等方面全面協(xié)調(diào)配套。
“知名商業(yè)街打造不僅能促進(jìn)地方商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮，對(duì)提升和宣傳城市形象也大有好處。步行街一般都是城市的商業(yè)集中區(qū)，往往都代表著當(dāng)?shù)刈罘比A、最有特色的商業(yè)街區(qū)，承載著‘城市名片’的功能�！表n健徽說，以前，外地游客到長(zhǎng)沙，黃興南路是必看的商業(yè)街，如果這條步行街以后真沒了，游客到長(zhǎng)沙，問起必看的商業(yè)街，恐怕就沒法回答了。
韓健徽認(rèn)為，長(zhǎng)沙市政府應(yīng)從有利于工作開展的角度出發(fā)，在更高的層面建立強(qiáng)有力的步行街管理機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行步行街的日常管理外，還應(yīng)致力于業(yè)態(tài)引導(dǎo)、街區(qū)整體形象推廣等工作。
“作為一條著名的步行商業(yè)街，必須打造生態(tài)化商圈，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)生態(tài)化�！表n健徽告訴中國商報(bào)記者，如果能構(gòu)建大、中、小店于一體的商圈，對(duì)步行街的生態(tài)發(fā)展會(huì)很有好處。“街無大店不穩(wěn)，無小店不活�！彼J(rèn)為，要適應(yīng)當(dāng)前人們的消費(fèi)趨勢(shì)和生活潮流，如今，步行街的內(nèi)涵和外延都已經(jīng)發(fā)生了變化，現(xiàn)代步行街須具有“五街合一”的功能，具備“商業(yè)街、文化街、創(chuàng)意街、體驗(yàn)街、時(shí)尚街”五種特質(zhì)。
“關(guān)鍵是想不想做。至于怎么做，都是技術(shù)問題，不難解決�！表n健徽認(rèn)為，黃興南路步行街的發(fā)展從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)卣畬?duì)商業(yè)街建設(shè)的重視程度，這條街能不能做好取決于當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府的態(tài)度和決心。其實(shí)，目前黃興南路步行街地鐵工程雖然從眼前來看對(duì)這條街的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，交通條件的改善對(duì)步行街的繁榮具有正面效應(yīng)，機(jī)會(huì)把握得好，步行街的發(fā)展有望走上一個(gè)新臺(tái)階。有關(guān)方面應(yīng)該拿出實(shí)際行動(dòng)來，借此契機(jī)，對(duì)黃興南路步行街進(jìn)行全面升級(jí)改造，促使其重新走向繁榮。
（來源：中國商報(bào)）
