據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，鄭州預(yù)計(jì)45個(gè)純新盤上市。其中住宅項(xiàng)目19個(gè)，占總開盤量的42%；商業(yè)項(xiàng)目21個(gè)，占總開盤量的46%，撐起了樓市半邊天。

商業(yè)地產(chǎn)扎堆兒過量，已成不爭(zhēng)的事實(shí)。眼下商業(yè)地產(chǎn)則可謂花開遍地，未來(lái)激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)暫且不表。商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了一個(gè)怪象：開發(fā)商們感嘆“招商難”，品牌商家卻在抱怨“選址難”。這個(gè)怪象折射的，正是商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”。

目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)一般均由“四菜一湯”構(gòu)成：即寫字樓+公寓+購(gòu)物中心+商業(yè)街，而作為其核心的集中性商業(yè)購(gòu)物中心的運(yùn)作模式無(wú)非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

商業(yè)地產(chǎn)定位的“同質(zhì)化”一直是業(yè)內(nèi)的一個(gè)隱憂，也是后期運(yùn)營(yíng)中的最大障礙。如今國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均急需先解決后期同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的問題。曾取得業(yè)內(nèi)共識(shí)的是，主題定位獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)或許更有競(jìng)爭(zhēng)力，也能更有力地吸引投資者、經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式與住宅產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別，是商業(yè)地產(chǎn)首先要從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度去入手考慮，這意味著要分析市場(chǎng)。前期需要做調(diào)研、分析、定位，然后據(jù)此做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的定位與組合，以及分析商業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等問題。

主題定位獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)更加有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)需要有明確主題定位的商業(yè)地產(chǎn)，這樣能夠更有力地吸引投資者、經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)主題化定位主要表現(xiàn)在商業(yè)建筑整體的主題風(fēng)格和業(yè)態(tài)的主題定位方面。

在北京，形容一些打扮與眾不同的人，懷舊與前衛(wèi)結(jié)合，造型夸張，或者不分性別穿著的人，會(huì)被稱為“西單范兒”。以一個(gè)商圈的名字，來(lái)命名一個(gè)人群以及他們背后的消費(fèi)特點(diǎn)，這是西單商圈主題定位的成功，也是西單商圈特有的商業(yè)價(jià)值。

筆者認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主題化定位，一定要從設(shè)計(jì)之初開始，將建筑本身的風(fēng)格、特色都與商業(yè)主題進(jìn)行完美融合。

比如西班牙北部城市畢堡，曾因?yàn)橹圃鞓I(yè)危機(jī)而衰落，后來(lái)該地政府實(shí)施了一個(gè)15億美元的建筑開發(fā)復(fù)興計(jì)劃，邀請(qǐng)世界知名設(shè)計(jì)師參與，比如弗蘭克·蓋里設(shè)計(jì)了古根漢姆藝術(shù)博物館、卡拉特拉瓦設(shè)計(jì)了新機(jī)場(chǎng)及跨河人行橋，這些建筑帶動(dòng)了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)，整個(gè)城市也由此而復(fù)興，被譽(yù)為“畢堡效應(yīng)”。

畢堡的經(jīng)驗(yàn)值得國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商借鑒，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，融入主題的思考，讓建筑本身成為一個(gè)可吸引人到達(dá)的景觀，主動(dòng)給租戶帶來(lái)生意。

（作者：袁瑞清）