這些數(shù)據(jù)，想必大家多少聽說(shuō)過(guò)，請(qǐng)?jiān)试S我重復(fù)一次，加深大家的印象。有一項(xiàng)調(diào)查說(shuō)，2011年至2015年，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過(guò)1.6億平方米。僅蘇州一地，正在規(guī)劃、建設(shè)和已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個(gè)。杭州號(hào)稱要打造大大小小的城市綜合體上百個(gè)。上海在2011年至2013年，將新增50多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。成都，在建和立項(xiàng)的城市綜合體達(dá)到88個(gè)，僅天府新城新建的城市綜合體就高達(dá)50多個(gè)。而沈陽(yáng)中央商務(wù)區(qū)2015年將有58個(gè)城市綜合體竣工。有的縣級(jí)市也有10多個(gè)綜合體。如今的中國(guó)，幾乎已經(jīng)到了無(wú)綜合體不成歡的地步。
為什么一下子冒出來(lái)如此龐大的城市綜合體？雖然開發(fā)商作為商人總是逐利的，但這么大體量的項(xiàng)目，如果地方政府不持歡迎態(tài)度，開發(fā)商想做也很費(fèi)勁。而地方政府喜歡城市綜合體，據(jù)說(shuō)是因?yàn)樗軇?chuàng)造稅收，提供就業(yè)，拉動(dòng)GDP。真的是這樣嗎？
很多大型城市綜合體至少有三個(gè)業(yè)態(tài)是必備的：酒店、購(gòu)物中心和寫字樓。按照仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，現(xiàn)在中國(guó)的酒店，80%是虧損的。這個(gè)數(shù)據(jù)也為今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全所證實(shí)，他是專門做五星級(jí)酒店的。另一個(gè)知名開發(fā)商告訴我，他剛建成了四家酒店，只有一家是勉強(qiáng)保本。酒店都虧損了，你還能指望它給你交稅么？
至于購(gòu)物中心，一個(gè)叫萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的機(jī)構(gòu)去年底披露了它的一項(xiàng)調(diào)查，中國(guó)二線城市大型購(gòu)物中心的平均空置率為10.5%。有些大型綜合體，似乎在當(dāng)?shù)靥貏e紅火，但一個(gè)大型購(gòu)物中心的繁榮，可能意味著它周邊四五個(gè)中小型購(gòu)物中心的衰敗。從消費(fèi)和稅收的角度，對(duì)于地方政府很可能是個(gè)零和游戲。人們總是以艷羨的聚光燈追打著那些了不起的成功者，但有幾個(gè)人看到，閃閃發(fā)光的新光天地隔壁，就是黯淡無(wú)色的華貿(mào)購(gòu)物中心！
有人說(shuō)，市場(chǎng)總是有競(jìng)爭(zhēng)，不是綜合體吃掉你，也會(huì)有其他后來(lái)居上。好吧，我們看另一個(gè)方面，土地款。據(jù)說(shuō)很多三四線城市哭著喊著邀請(qǐng)萬(wàn)達(dá)綠地去建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地中心，為此不惜量身定做，而且地價(jià)低到不可思議。按每平方米土地款少2000元計(jì)算，30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目流失了多少土地款？這需要多少年的稅收才能補(bǔ)回來(lái)？要知道，個(gè)別著名的地產(chǎn)商，廣場(chǎng)建成了，地價(jià)款還沒(méi)付清，卻一再要求地方給它稅收優(yōu)惠。
說(shuō)到寫字樓，綠地去年宣布要在江西上饒市建設(shè)一個(gè)巨型綜合體，總投資120億元，建設(shè)周期3至5年，總建筑面積200萬(wàn)平米，而該綜合體項(xiàng)目落腳的信州區(qū)（上饒市政府駐地），城區(qū)人口只有21萬(wàn)，2011年財(cái)政總收入剛剛突破10億元。這樣的城市，有多少發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)、公司能填滿那個(gè)高達(dá)200米的大廈？上饒市為什么要建這么個(gè)巨型建筑體，我忍不住以小人之心推測(cè)，至少，市委書記、市長(zhǎng)們每個(gè)人可以在五星級(jí)酒店長(zhǎng)年包一個(gè)豪華套房。
我常常眺望到這樣的情景：幾年后，很多城市已交付使用的綜合體，那些富麗堂皇的五星級(jí)酒店，高聳入云的寫字樓，龐大無(wú)比的購(gòu)物中心，客流量很可能無(wú)法維持基本的運(yùn)轉(zhuǎn)，而商鋪和公寓的投資者只能選擇漫長(zhǎng)的等待。那些空曠寂寥的龐大建筑群帶來(lái)的傷害，一個(gè)城市有多大的承受力？哦，那時(shí)，因?yàn)檎猩逃泄Γ鞘忻婷泊笞�，書記市長(zhǎng)們已經(jīng)高升調(diào)走了，只剩下憑吊客孤獨(dú)的身影。
有朋友會(huì)說(shuō)，要往前看，城市綜合體據(jù)說(shuō)代表著一種全新的城市發(fā)展趨勢(shì)，甚至是世界性的趨勢(shì)。但趨勢(shì)并不等于現(xiàn)實(shí)。僅僅盯著人均GDP和社會(huì)零售額的增幅是不夠的，如果不顧城市的產(chǎn)業(yè)支撐力，不研究消費(fèi)趨勢(shì)，今天繁盛似火的綜合體，5年后可能就會(huì)落個(gè)被重組收購(gòu)的命運(yùn)。
如你所知，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和綠地中心被認(rèn)為是當(dāng)前我國(guó)城市綜合體的著名代表。作為企業(yè)，萬(wàn)達(dá)模式和綠地模式，是成功的，只要賣掉配套的住宅和商鋪，可能就賺錢了；但這兩種模式對(duì)很多城市尤其是一些三四線城市的潛在傷害是無(wú)法彌補(bǔ)的，為其鼓吹和歡呼的人們故意漠視。然而，歷史的報(bào)復(fù)會(huì)遲到，但不會(huì)永遠(yuǎn)缺席。
（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：李一戈）
