內(nèi)容簡(jiǎn)介：一邊推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目面市，一邊已經(jīng)在武漢、杭州、沈陽(yáng)、�？诘鹊爻赓Y約百億元拿地，且外拓都是商業(yè)項(xiàng)目或商住兩用項(xiàng)目。
長(zhǎng)期以來(lái)，越秀地產(chǎn)股份有限公司(下稱“越秀地產(chǎn)”)偏安廣州，固步自封，且以住宅為主。目前，越秀地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備約1340萬(wàn)平方米，卻有約48%位于廣州。而其目前異地在售項(xiàng)目均為住宅，銷售也不盡如人意。過(guò)分依賴廣州區(qū)域及住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。
不過(guò)，從越秀地產(chǎn)今年的戰(zhàn)略來(lái)看，其正力圖擺脫這種“依賴癥”。一邊推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目面市，一邊已經(jīng)在武漢、杭州、沈陽(yáng)、�？诘鹊爻赓Y約百億元拿地，且外拓都是商業(yè)項(xiàng)目或商住兩用項(xiàng)目。
“今年在產(chǎn)品線方面加大了商業(yè)地產(chǎn)的比重。目前，越秀集團(tuán)已經(jīng)把‘地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)營(yíng)’的商業(yè)模式作為一項(xiàng)獨(dú)特的核心能力，把商業(yè)、住宅‘雙輪驅(qū)動(dòng)’、打造商業(yè)地產(chǎn)作為未來(lái)戰(zhàn)略思考的重要部分�！痹叫愕禺a(chǎn)在給記者的書面回復(fù)中稱。
有分析認(rèn)為，越秀地產(chǎn)的大規(guī)模向外擴(kuò)張也將會(huì)使其負(fù)債比率大幅反彈。
異地銷售貢獻(xiàn)僅一成
作為廣州本土最老牌的房地產(chǎn)企業(yè)，越秀地產(chǎn)跨區(qū)域擴(kuò)張的步子卻遲緩于近半數(shù)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)。截至2008年末，越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備為354萬(wàn)平方米，除了一幅香港地塊，其余的都在廣州。
到了2010年，越秀地產(chǎn)的布局城市增加到9個(gè)。不過(guò)，異地的銷售收入貢獻(xiàn)卻為零，原因是“還沒(méi)有進(jìn)入銷售期”。
為了擴(kuò)大廣州以外市場(chǎng)的銷售份額，2011年越秀地產(chǎn)快速向外地?cái)U(kuò)張：先后競(jìng)得沈陽(yáng)南塔街地塊、中山東升鎮(zhèn)地塊、杭州臨安地塊等，包括廣州科學(xué)城地塊在內(nèi)新增土地儲(chǔ)備160萬(wàn)平方米，全年斥資67.76億元，遠(yuǎn)高于50億元的預(yù)算。
2011年，越秀地產(chǎn)相關(guān)人士曾表示，其2011年年度業(yè)績(jī)目標(biāo)是不低于90億元，計(jì)劃其中15%的銷售額來(lái)自煙臺(tái)、沈陽(yáng)。然而結(jié)果卻是：江門星匯名庭、沈陽(yáng)越秀岄湖郡、煙臺(tái)星匯鳳凰等3個(gè)項(xiàng)目的總收益也僅4.2億元，占總銷售額91.8億元的4.6%，可謂是慘淡。
今年上半年，隨著中山星匯云錦項(xiàng)目加入銷售陣營(yíng)，越秀地產(chǎn)在異地實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目增至4個(gè)。越秀地產(chǎn)在廣州以外的銷售收入有了改觀，達(dá)到了12.67億，總占比升至12.4%。
下半年70億拿地
今年上半年，越秀地產(chǎn)僅1月份在土地市場(chǎng)上亮相。
今年1月初，越秀地產(chǎn)斥資人民幣28.2億元購(gòu)入位于湖北省武漢市硚口區(qū)硚口路的一幅商業(yè)金融地塊，計(jì)劃建設(shè)300米漢江沿線第一高樓。同月，越秀地產(chǎn)再次出手，與廣東省茂名市政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，擬在茂名打造總占地面積超過(guò)5000畝的大型綜合體項(xiàng)目。之后，便匿跡土地市場(chǎng)。
而下半年開(kāi)始，越秀地產(chǎn)卻加快了擴(kuò)張步伐。時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，下半年越秀地產(chǎn)共9次出手拿地，耗資約70億元，時(shí)間集中在9、10、11月。在今年所拿的所有地塊中，蘿崗、從化占三塊，將發(fā)展為住宅，其余地塊都位于廣州以外的區(qū)域，發(fā)展方向?yàn)槌鞘芯C合體、商住兩用地塊和旅游地產(chǎn)地塊。
拿地變化明顯與其資金變化有關(guān)。金利豐證券的研究報(bào)告顯示，越秀地產(chǎn)去年凈資本負(fù)債率達(dá)75.5%，總銀行借貸同比增加23.2%至217.8億元，今年有
106億元貸款到期。期末集團(tuán)手持現(xiàn)金61.3億元，未動(dòng)用的銀行授信額度28億元。而越秀地產(chǎn)今年8月中旬接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“公司將廣州國(guó)際金融中心注入到越秀房托的交易亦得到了通過(guò)，這一交易將使公司獲益良好，包括：錄得人民幣5億-7億元的收益;減少約人民幣45.00億元的銀行負(fù)債;增加現(xiàn)金約人民幣40億元;廣州國(guó)際金融中心在2011年錄得較高的評(píng)估升值，公司通過(guò)此交易亦使升值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金化�！�
這次交易讓越秀地產(chǎn)的負(fù)債率降至35%。但是，更重要的是，這次資金回籠，讓其能在大舉跑馬圈地時(shí)“不差錢”。為了進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力，越秀地產(chǎn)11月9日又發(fā)布公告稱：公司與一間銀行訂立一份融資協(xié)議，該銀行將向越秀地產(chǎn)提供高達(dá)3億港元的無(wú)抵押18個(gè)月貸款融資。
對(duì)于越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)記者如此表示：“應(yīng)該說(shuō)這是越秀地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)。拿地的趨勢(shì)集中在二、三線城市，一方面是這些城市的土地價(jià)格便宜，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)高。另外一方面是二、三線城市的購(gòu)買力逐漸旺盛，況且商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大�！�
過(guò)度擴(kuò)展商業(yè)地產(chǎn)
今年4月26日，越秀地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，正式宣告商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)成立，其大力拓展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的野心凸顯。
越秀地產(chǎn)今年新推出廣州財(cái)富公館，商業(yè)項(xiàng)目還包括廣州財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)，這兩個(gè)項(xiàng)目為其立下了汗馬功勞，上半年吸金34.07億元，占比33.4%。
實(shí)際上，從去年下半年開(kāi)始，越秀地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)就凸顯。有分析稱，越秀地產(chǎn)去年在最后3個(gè)月能夠完成銷售任務(wù)，主要得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長(zhǎng)。其中位于珠江新城的財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)，自2011年9月開(kāi)盤至12月，總共銷售了12億元。而江南新苑裙樓商鋪、火車東站的東方寶泰廣場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，貢獻(xiàn)了超10億元的銷售業(yè)績(jī)。
然而，事實(shí)上，越秀地產(chǎn)卻用出售這些商業(yè)項(xiàng)目的方式回籠資金。數(shù)據(jù)顯示，10月份，越秀地產(chǎn)出售了珠江新城非限購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目財(cái)富世紀(jì)廣場(chǎng)和位于海珠區(qū)的江南新苑裙樓商鋪，回籠資金近9.96億元。時(shí)過(guò)一月，越秀地產(chǎn)再次將其旗下開(kāi)業(yè)已7年的東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)出售給該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方香港匯港發(fā)展集團(tuán)，此交易完成后，越秀地產(chǎn)回籠現(xiàn)金9.84億元。單是這兩次物業(yè)的出售，就回籠資金近19.8億元。業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，越秀地產(chǎn)將商業(yè)項(xiàng)目像住宅一樣賣掉，雖能帶來(lái)短期利益回報(bào)，但卻影響長(zhǎng)期盈利。不過(guò)越秀地產(chǎn)否認(rèn)拋售，稱這是在“清理非核心資產(chǎn)”。
“越秀地產(chǎn)所出售的商業(yè)物業(yè)屬于傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目，可能他們覺(jué)得沒(méi)有長(zhǎng)期持有價(jià)值。將這些舊的物業(yè)套現(xiàn)，用來(lái)買新的地做新的商業(yè)地產(chǎn)模式，比如說(shuō)城市綜合體�！睆V州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎對(duì)記者說(shuō)。
越秀地產(chǎn)外拓均以商業(yè)地產(chǎn)為重頭戲，資金投入可想而知，且回收期漫長(zhǎng)，但其卻認(rèn)為自己有著一道殺手锏：“只要公司實(shí)現(xiàn)‘越秀地產(chǎn)和越秀房托’之間的一個(gè)常態(tài)化互動(dòng)，越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和培育，再把商業(yè)物業(yè)注入到越秀房托，由越秀房托進(jìn)行管理，相信這樣的一個(gè)互動(dòng)模式能盤活投入到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金。對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，既可以減輕負(fù)擔(dān)回籠資金，又可以繼續(xù)享受因這個(gè)物業(yè)而產(chǎn)生穩(wěn)定收入和評(píng)估升值帶來(lái)的收益。”越秀地產(chǎn)對(duì)記者如是表示。
然而，風(fēng)險(xiǎn)卻與機(jī)遇并存。“越秀地產(chǎn)此種做法的利就是后市利潤(rùn)高，弊端卻是資金回收周期長(zhǎng)，如果過(guò)度擴(kuò)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)有引發(fā)負(fù)債率反彈的可能性�！敝x逸楓對(duì)記者表示。
（來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）
