收購郡江國(guó)際購物中心項(xiàng)目85%股權(quán),掛牌價(jià)4.63億元:
公司董事會(huì)通過了《關(guān)于楊浦郡江國(guó)際購物中心85%股權(quán)收購項(xiàng)目的議案》,公司將向上海今代紡織科技發(fā)展有限公司購買其持有的上海鵬欣國(guó)際家紡?fù)顿Y建設(shè)有限公司(“鵬欣公司”或“標(biāo)的公司)85%股權(quán)。該標(biāo)的通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出讓,掛牌價(jià)格合計(jì)4.63億元,由兩部分構(gòu)成:其中標(biāo)的公司85%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.74億元(按股東全部權(quán)益評(píng)估值85%計(jì)),轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1.89億元。鵬欣公司為楊浦郡江項(xiàng)目的開發(fā)商,公司通過本次收購鵬欣公司85%股權(quán),將獲得楊浦郡江項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的地下一層至地上四層商業(yè)部分建筑面積4.89萬平米、地下二層至地下三層停車場(chǎng)建筑面積3.64萬米(停車位494個(gè)),合計(jì)8.53萬平米的商業(yè)物業(yè),折合公司對(duì)該購物中心項(xiàng)目的單位投資額為5424.71元/平米。鵬欣公司的資產(chǎn)評(píng)估值為9.34億元,假設(shè)鵬欣公司的資產(chǎn)全部對(duì)應(yīng)楊浦郡江項(xiàng)目,則對(duì)應(yīng)的平均投資額約為1.09萬元/平米。
收購股權(quán)以較低成本進(jìn)入社區(qū),深耕上海打造社區(qū)型購物中心:
郡江國(guó)際項(xiàng)目位于楊浦區(qū)寧國(guó)路218號(hào),緊鄰內(nèi)環(huán),寧國(guó)路、平?jīng)雎�。地處楊浦區(qū)四大功能區(qū)之一的楊浦大橋高端商務(wù)區(qū),將與北外灘、陸家嘴形成三點(diǎn)一帶的商務(wù)區(qū)。該項(xiàng)目由三部分組成:A棟為郡江SOHO領(lǐng)寓(住宅部分),目前均價(jià)約為1.95萬元/平米;B棟為郡江國(guó)際大廈(寫字樓部分),目前均價(jià)約為1.99萬元/平米;C棟為地下一層至地上四層的購物中心樓(即本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)應(yīng)項(xiàng)目)。項(xiàng)目所在的平?jīng)雎分苓吷啼佫D(zhuǎn)讓價(jià)格大約在3-4.5萬元/平米之間(以上價(jià)格數(shù)據(jù)均來自搜房網(wǎng))。公司通過收購標(biāo)的公司股權(quán),得以用較低價(jià)格進(jìn)入該區(qū)域,我們預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于2013年底開出。
該項(xiàng)目定位為社區(qū)型購物中心,符合公司“深耕上海、積極搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)”的發(fā)展要求,可進(jìn)一步增加百聯(lián)購物中心在楊浦區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局;同時(shí)就內(nèi)環(huán)商業(yè)資源的稀缺性而言,可為公司帶來較好的物業(yè)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。但鑒于項(xiàng)目預(yù)計(jì)開出時(shí)間較晚(2013年底),我們暫不調(diào)整公司盈利預(yù)測(cè)。
維持買入評(píng)級(jí),6個(gè)月目標(biāo)價(jià)9.36元:
我們維持公司2012-2014年EPS分別至0.70/0.78/0.89元的判斷不變,以2011年為基期三年CAGR為3.3%(其中零售主業(yè)CAGR為14.77%)。給予6個(gè)月目標(biāo)價(jià)9.36元,2013年對(duì)應(yīng)12XPE。我們中長(zhǎng)期看好公司未來創(chuàng)新業(yè)態(tài)購物中心以及奧特萊斯的潛力,公司是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新者,奧特萊斯和購物中心的運(yùn)營(yíng)能力處于同行前列。我們認(rèn)為在消費(fèi)升級(jí)的大背景下,新興業(yè)態(tài)將越來越多的分流傳統(tǒng)百貨的客流,并將成為未來零售業(yè)的主要渠道,因此充分認(rèn)可公司全國(guó)發(fā)展奧特萊斯、區(qū)域性發(fā)展購物中心的戰(zhàn)略,維持買入評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:公司重組后整合效應(yīng)低于預(yù)期,期間費(fèi)用率高企侵蝕利潤(rùn)
（來源：光大證券）
