據(jù)成都本土數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的最新信息，2011年成都綜合體的興建達(dá)到了歷史最高峰，據(jù)2011年上半年不完全統(tǒng)計(jì)，大成都范圍內(nèi)在建的城市綜合體達(dá)到了150個(gè)，主城區(qū)超過了110個(gè)，僅其中57個(gè)項(xiàng)目的總體量已超過3386萬方，從個(gè)數(shù)和總體量上看，成都已是全國之最。
而在成都之外，的縣級(jí)市區(qū)，城市綜合體的熱度絲毫不遜色。四川省西北部，某縣級(jí)市市區(qū)人口27萬，現(xiàn)有3萬以上的購物中心已達(dá)3個(gè)，體量約15萬，包含有超市、百貨等業(yè)態(tài)；在售城市綜合體2個(gè)，總體量52萬平米，規(guī)劃有星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、SOHO、影院、大型超市。并且規(guī)劃在3至5年，總投資近200億，完成30個(gè)棚戶區(qū)改造，首批第一輪啟動(dòng)的7個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約人民幣90億元。
而這其中，幾乎有一半項(xiàng)目都是打著綜合體的旗號(hào)。商住比例達(dá)到前所未有的高點(diǎn)，未來商業(yè)體量也早已超過人均5平米這樣的水平……不管國際水準(zhǔn)是1.5還是3，中國特色應(yīng)該是多少，至少目前的階段性供應(yīng)高峰，必將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛。
在此種環(huán)境下，試問？如何差異化競爭？
首先，商業(yè)地產(chǎn)的競爭，是開發(fā)理念的競爭。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不成熟，開發(fā)商發(fā)跡于住宅地產(chǎn)，因此，披著商業(yè)地產(chǎn)名義，進(jìn)行實(shí)際上的“住宅化”商業(yè)開發(fā)，就輸在了競爭的起跑線。帶租約銷售還比賣完跑人要好點(diǎn)。為何，因?yàn)椋虡I(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)經(jīng)營，地產(chǎn)僅是載體，在國外，是有房地產(chǎn)基金介入，從而在融資渠道上規(guī)避了銀行高息讓開發(fā)者短視。但就這一點(diǎn)，很多開發(fā)商不久就會(huì)葬送在銀行還款，或者高利拆借的路途中。
其次，商業(yè)地產(chǎn)的競爭是定位的差異化。這是一種簡單的、技術(shù)層面上的問題，目前的市場形勢是，往往繞不開家庭式購物中心、時(shí)尚白領(lǐng)購物中心、甚至已經(jīng)細(xì)分到演繹中心這樣的細(xì)分市場。細(xì)分，則需走小眾化路線，目標(biāo)客群市場面窄，風(fēng)險(xiǎn)大；走大眾路線，簡直是刺刀見紅的拼殺。舉例說，你開著在主城區(qū)任意行駛半小時(shí)，都可以找到幾個(gè)定位幾乎相同的城市綜合體。
然后，商業(yè)地產(chǎn)的競爭是商家資源的競爭。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失敗，則方案最后都是徒勞無功。這一點(diǎn)上，跟住宅不同，商業(yè)的銷售僅僅是招商成功后順帶的結(jié)果。所以，商業(yè)地產(chǎn)競爭到最白熱化，就是商家資源的競爭。往往大型集團(tuán)性公司，行業(yè)跨度比較大的，其所運(yùn)作的城市綜合體成功的幾率則大些。在國內(nèi)典型如萬達(dá)，都說是和國際巨頭沃爾瑪?shù)冉Y(jié)成聯(lián)盟，有了定制地產(chǎn)，才有了萬達(dá)的迅速擴(kuò)張，但如果沒有萬千百貨，萬達(dá)影城、電玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到處攻城略地，甚至搞出綿陽援建學(xué)校被拆一事？
但商業(yè)地產(chǎn)最最核心的競爭力還是智商的競爭。為何，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的成敗跟商業(yè)公司的專業(yè)度無關(guān)，跟規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)是否洋玩意無關(guān)，跟自身融資能力高低無關(guān)，跟宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)基金是否開放也無關(guān)……
你若實(shí)事求是，反思下自己，如果正確評(píng)價(jià)決策者是個(gè)平常人的智商，那么當(dāng)這個(gè)決策者想到進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，一定有無數(shù)個(gè)平常智商的決策者也想到了在商業(yè)地產(chǎn)撈金。已經(jīng)掉進(jìn)汪洋紅海的爾等，試圖在紅海之中尋找藍(lán)海，豈不是緣木求魚？這又好比阿斗，即便是神機(jī)妙算的諸葛亮也扶他不起。再重復(fù)一遍，此時(shí)此刻，此種經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，沖進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，如果實(shí)力資質(zhì)平平，本身就失先機(jī)，敗了一半，天王老子來了，也是無力回天……
唯一能做的就是盡力而為，期盼經(jīng)濟(jì)基本面能夠再次刮起臺(tái)風(fēng)，鐵公雞都會(huì)飛的亂鏡中，再踩一次狗屎運(yùn)。
�。▉碓矗河^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：張宇良 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者）
