6月2日，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀做了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投資的主題演講，她認(rèn)為目前資產(chǎn)泡沫已經(jīng)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始進(jìn)入了高峰期。以下是葉檀的演講實(shí)錄。
大家都知道，5月份整個(gè)成交量已經(jīng)大幅度的回升和反彈，包括商業(yè)地產(chǎn)這塊，從樓面上來(lái)講，4月份的時(shí)候，杭州商業(yè)地產(chǎn)的樓面價(jià)最高只有6、7千元，但是現(xiàn)在已經(jīng)在1萬(wàn)1千元左右，可以想象現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)這塊已經(jīng)高漲到什么程度。從2011年開(kāi)始，有兩個(gè)東西特別有特色，第一個(gè)特色是投資性需求被剛性需求所替代，從住宅市場(chǎng)來(lái)看是這樣的。第二，商業(yè)地產(chǎn)取代了住宅代產(chǎn)的主導(dǎo)。最近5月份把杭州的商業(yè)地產(chǎn)樓面價(jià)一下子抬升了的，不是萬(wàn)達(dá)，也不是綠地，是哪家?是中國(guó)平安，中國(guó)平安開(kāi)始大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果把100%的錢(qián)全部都投入商業(yè)地產(chǎn)，大概是6千億左右，在接下來(lái)還有哪些公司要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)呢?向樂(lè)購(gòu)、宜家這樣的一些大賣(mài)場(chǎng)都進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
有一個(gè)城市，離北京3個(gè)小時(shí)，離上海2個(gè)小時(shí)，離成都2個(gè)小時(shí)，現(xiàn)在剛開(kāi)始修地鐵，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在市中心，商鋪的報(bào)價(jià)是3萬(wàn)元/平方米。這說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)大幅度溢價(jià)，租金也大漲。這四年以來(lái)大家可以看看商業(yè)地產(chǎn)漲了多少，上漲了4倍，平均價(jià)格上升55%，所以商業(yè)地產(chǎn)表面上來(lái)看，是一個(gè)很平穩(wěn)的增長(zhǎng)過(guò)程，但是我要告訴大家，從這兩年的時(shí)間來(lái)看，在北京、上海這些城市，寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)紐約、倫敦、東京的增長(zhǎng)增速。我們看到的一個(gè)情況是，住宅地產(chǎn)現(xiàn)在暫時(shí)熄火，我們以前說(shuō)為什么商業(yè)地產(chǎn)比較冷靜，是因?yàn)樽錾虡I(yè)地產(chǎn)的人非常冷靜嗎?都是精英嗎?絕對(duì)不是這樣的，我要告訴你的是，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)是因?yàn)樗呀?jīng)有稅收了。第二，它整個(gè)煤氣、水電的價(jià)格已經(jīng)是比較高的商業(yè)價(jià)格了。在接下來(lái)，我們看到的是商業(yè)地產(chǎn)取代了住宅地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)的人一般是買(mǎi)了這個(gè)商鋪是為了出租或者是做生意的，所以商業(yè)地產(chǎn)的泡沫一般是比較小的。
現(xiàn)在我要告訴你的是，你跑到商業(yè)地產(chǎn)去，以前這么幾平方米的商鋪，幾萬(wàn)元到十幾萬(wàn)，最高的時(shí)候上百萬(wàn)，回過(guò)頭來(lái)看，深圳華強(qiáng)北的商鋪比較冷的時(shí)候，今年年初的時(shí)候商鋪空置了1/3。如果是這樣說(shuō)的話，大家能不能夠理解一個(gè)情況，就是你買(mǎi)了商鋪到底是干嘛的，很多人買(mǎi)了商鋪就是為了去開(kāi)小店或者是出租給別人。當(dāng)我們?cè)谑袌?chǎng)上看到商鋪、商業(yè)的出租情況并不好，但是商鋪的出售價(jià)格節(jié)節(jié)上升，這說(shuō)明什么?這是一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，這說(shuō)明我們的資產(chǎn)泡沫從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)到了商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)投資高峰，這個(gè)投資高峰就表現(xiàn)在所有的人，不管以前是賣(mài)鞋的，以前是做小商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)的，甚至以前是賣(mài)冰棍的，現(xiàn)在都想投資商業(yè)地產(chǎn)，這是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)熱增長(zhǎng)。 那么，接下來(lái)會(huì)是誰(shuí)在買(mǎi)商鋪，我要告訴你的是，并不是所有做生意的人要買(mǎi)商鋪，或者所有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)了解的人要買(mǎi)商鋪，現(xiàn)在是所有想資產(chǎn)保值增值的人想買(mǎi)商鋪，所有的資產(chǎn)增值率想達(dá)到10%以上的人想買(mǎi)商鋪，最近我查了很多數(shù)據(jù)，包括住宅數(shù)據(jù)，包括存款的數(shù)據(jù)，包括土地交易價(jià)格的數(shù)據(jù)，今天告訴大家一個(gè)結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的租金跟實(shí)際的商業(yè)零售額，包括商業(yè)的租金跟售價(jià)相比，做一個(gè)比較就會(huì)知道，現(xiàn)在的住宅租售比在逐漸下降，商業(yè)地產(chǎn)的租售比在逐漸上升，這兩者越靠越近，到最后整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成交額就會(huì)跟住宅地產(chǎn)持平的情況。
現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)已經(jīng)變了，未來(lái)的房地產(chǎn)投資還會(huì)繼續(xù)會(huì)熱下去嗎?有可能，我想會(huì)繼續(xù)的熱下去，但是有一點(diǎn)是可以肯定的，一個(gè)城市就像一個(gè)人一樣，當(dāng)你看到它的態(tài)商業(yè)銷(xiāo)售額越來(lái)越高，一個(gè)城市的消費(fèi)能力越來(lái)越強(qiáng)，從以前買(mǎi)幾十塊錢(qián)的一件衣服，到現(xiàn)在買(mǎi)幾十、幾百甚至幾千元的衣服時(shí)，你就知道這個(gè)地方的商業(yè)地產(chǎn)是可以為繼的。從我掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，從珠三角這一塊來(lái)看，其他的地區(qū)泡沫相對(duì)要小一點(diǎn)，那么波動(dòng)率最大，也就是風(fēng)險(xiǎn)比較高的，泡沫比較大的一個(gè)城市在珠三角的什么地方呢?那就是深圳。由于時(shí)間問(wèn)題，今天就只講到這里，謝謝大家。
（來(lái)源：中財(cái)網(wǎng)）
