自從獨(dú)自領(lǐng)航觀瀾湖以來(lái)，朱鼎建一直在按照自己的思路去拓展觀瀾湖的產(chǎn)業(yè)鏈。
繼宣布將在深圳打造觀瀾湖首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，朱鼎建于日前又表示，將與華誼兄弟、以及著名導(dǎo)演馮小剛共同打造電影旅游商業(yè)項(xiàng)目--海口觀瀾湖·華誼·馮小剛電影公社。
該公社坐落于占地達(dá)2萬(wàn)畝的�？谟^瀾湖國(guó)際高爾夫度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃控制面積1400畝，建筑面積950畝，折算超過(guò)63萬(wàn)平方米。
朱鼎健透露，該項(xiàng)目核心區(qū)將于2012年10月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)投資超過(guò)10億元人民幣，力爭(zhēng)在2014年春節(jié)核心區(qū)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)將以商鋪經(jīng)營(yíng)為主要收入來(lái)源，游客進(jìn)場(chǎng)門(mén)票免費(fèi)。
聯(lián)手華誼馮小剛
談及此次觀瀾湖和華誼的聯(lián)手，朱鼎健稱(chēng)，此項(xiàng)目屬馮小剛牽頭，從有想法到簽約僅41天，“電影公社”名稱(chēng)創(chuàng)意也來(lái)自馮小剛，頗具理想主義色彩。
而在合資公司的構(gòu)架上，觀瀾湖將是控股方，持股比例為60%，華誼兄弟持股35%，馮小剛持股5%。
同時(shí)，在該項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，觀瀾湖主要負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目公司辦理相關(guān)報(bào)批手續(xù)、負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司設(shè)立手續(xù)的辦理，還將負(fù)責(zé)配套住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃。
但是，當(dāng)觀瀾湖、華誼兄弟、馮氏電影、旅游地產(chǎn)這些關(guān)鍵詞聯(lián)系在一起時(shí)，究竟能否碰撞出利潤(rùn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王勇平認(rèn)為，觀瀾湖勇敢的嘗試值得肯定，但還需要精心的運(yùn)作。
“商業(yè)的消費(fèi)終究還是要靠產(chǎn)品，利用他們的影響力確有一定的廣告效應(yīng)，但是最終能不能形成商業(yè)消費(fèi)，還是要在商業(yè)本身規(guī)劃定位，包括品牌招商上下功夫。”
華泰聯(lián)合證券相關(guān)分析師也指出，目前國(guó)內(nèi)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒(méi)有成功的經(jīng)驗(yàn)可循，一切都將摸著石頭過(guò)河。
對(duì)于這些疑問(wèn)，觀瀾湖表示，電影公社會(huì)引入500多個(gè)商家，借助海南島無(wú)可比擬的氣候優(yōu)勢(shì)，形成中國(guó)影人和電影旅游消費(fèi)的一個(gè)聚集地。
但就目前海南島的整體消費(fèi)環(huán)境而言，似乎并沒(méi)有觀瀾湖想象的那樣樂(lè)觀。
�？诋�(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士蔡至喆就表示，相比國(guó)內(nèi)一線大城市，�？诘恼麄�(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)還不成熟，其房地產(chǎn)和旅游均屬于一種外向型產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)人群主要是以島外為主，有比較強(qiáng)的季節(jié)性，且目前還受政策調(diào)控影響，應(yīng)該說(shuō)短期來(lái)看還不是很明朗。
蔡至喆續(xù)稱(chēng)，觀瀾湖聯(lián)手華誼更為重要的是，可以通過(guò)引入一些電影文化元素，增加觀瀾湖產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，提高住宅產(chǎn)品的附加值，加快其銷(xiāo)售，而這或許才是觀瀾湖的真正意圖所在。
而光大證券在一份研究報(bào)告中也指出，對(duì)觀瀾湖來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目還存在一些不確定性和政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將面臨華誼的電影和電視劇票房不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
嫁接高球模式
其實(shí)，自從朱鼎建于去年8月接任觀瀾湖集團(tuán)主席兼行政總裁后，其一直希望突破觀瀾湖傳統(tǒng)的“高爾夫+住宅”的模式。
因?yàn)榻陙?lái)國(guó)土政策已嚴(yán)格控制涉及高爾夫的土地出讓?zhuān)瑫r(shí)政府對(duì)高爾夫球場(chǎng)的管制也相當(dāng)嚴(yán)格，傳統(tǒng)模式已遇到極大挑戰(zhàn)。
另外，目前國(guó)內(nèi)一般高爾夫球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，主要還是靠會(huì)籍銷(xiāo)售收入來(lái)維持，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者一般很難從中謀利，目前多數(shù)高爾夫球場(chǎng)處于經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁就表示，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的推進(jìn)上，觀瀾湖目前已遇到瓶頸，首先拿地已非常困難，高爾夫球場(chǎng)的配套住宅銷(xiāo)售也受調(diào)控影響，甚至球場(chǎng)還面臨營(yíng)業(yè)障礙。
正是在這樣的政策與現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，朱鼎建上任后就提出將進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)，在觀瀾湖原有的高爾夫球會(huì)、休閑旅游、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，新增商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、養(yǎng)生旅游、以及品牌輸出等三大產(chǎn)業(yè)。
具體到商業(yè)地產(chǎn)上，朱鼎建已開(kāi)始著手布局。除了已啟動(dòng)的深圳觀瀾湖新城外，他還表示，觀瀾湖會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步延展至�？诟郀柗蝽�(xiàng)目，重點(diǎn)就是海口觀瀾湖綜合體項(xiàng)目。
此次成立的電影公社就是海口觀瀾湖綜合體項(xiàng)目的一部分。
或許對(duì)馮小剛而言，電影公社只是一個(gè)烏托邦夢(mèng)想，但對(duì)于觀瀾湖來(lái)說(shuō)，更看重的是項(xiàng)目將建設(shè)以馮小剛電影場(chǎng)景為主體的商業(yè)街區(qū)，以及預(yù)留的電影場(chǎng)景商業(yè)發(fā)展區(qū)域和配套商業(yè)項(xiàng)目。
此外，除了是次聯(lián)手華誼在�？诖蛟祀娪吧虡I(yè)街區(qū)，觀瀾湖也曾于2011年10月與蘭桂坊集團(tuán)宣布，將共同投資24億元在�？诤献靼l(fā)展“觀瀾湖·蘭桂坊·�？�”旅游項(xiàng)目。
但是，由于在朱樹(shù)豪時(shí)代，觀瀾湖僅致力于打造高爾夫商業(yè)帝國(guó)，極少考慮純粹的旅游商業(yè)地產(chǎn)，朱鼎健近期的一系列動(dòng)作，讓外界驚喜其大膽創(chuàng)新之余，也不免有一絲疑惑。
對(duì)此，宋丁稱(chēng)，此次觀瀾湖選擇嫁接華誼的品牌，雖然能結(jié)合國(guó)家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的政策背景，得到政府的支持，但觀瀾湖集中如此多的商業(yè)項(xiàng)目于�？谝怀�，需要考慮海口的市場(chǎng)容量與消費(fèi)能力，也需要有投資總體的預(yù)期和精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析策劃，避免投資沉淀。
另一分析人士也指出，在面對(duì)高爾夫球場(chǎng)盈利降低，配套高端住宅銷(xiāo)售受政策打壓的情況下，觀瀾湖連續(xù)大手筆的投資，對(duì)其資金鏈也將是一個(gè)極大的考驗(yàn)。
該人士續(xù)指，朱鼎建作為70后生人，年輕、富有想象力，敢于創(chuàng)新，這些都是值得肯定的，但在延伸觀瀾湖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的過(guò)程中需要更審慎的考量，因?yàn)樵诒P(pán)子變大的背后，也隱藏著產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的無(wú)限未知和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
�。▉�(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：見(jiàn)習(xí)編輯 彭飛）
