恒大4月份銷售業(yè)績(jī)擺在公眾面前，讓許家印有了再次叫板萬科的底氣。據(jù)媒體報(bào)道，恒大對(duì)外發(fā)布的簡(jiǎn)報(bào)顯示，恒大奪得銷售額、增速、銷售面積等多個(gè)全國第一。但是在光環(huán)之下的是恒大地產(chǎn)提高利潤(rùn)率戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的失敗。
許家印的老大情結(jié)
恒大地產(chǎn)發(fā)布的今年4月銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，今年4月，恒大集團(tuán)銷售額81.9億元，位列全國第一，同比增長(zhǎng)33.1%，環(huán)比增長(zhǎng)103.5%，銷售額增速全國第一；銷售面積138萬平方米，全國第一，同比增長(zhǎng)57.8%，環(huán)比增長(zhǎng)126.4%，銷售面積增速全國第一。同時(shí)，恒大也創(chuàng)下了其自上市至今3年間，4月銷售絕對(duì)值與增幅兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的最高紀(jì)錄。
在印象中，恒大地產(chǎn)一直利用各方面的數(shù)據(jù)的來“炮制”各種第一。早在2009年10月，恒大就曾經(jīng)拿出民間機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)聲稱，在銷售額、銷售面積及前三季度銷售面積和土地儲(chǔ)備等四方面超越了萬科，坐上了內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)老大的位置。而當(dāng)時(shí)正是恒大上市前夕，其高調(diào)造勢(shì)的用意可見一斑。該數(shù)據(jù)發(fā)布后立刻遭到了業(yè)內(nèi)的普遍質(zhì)疑，稱恒大與該民間機(jī)構(gòu)有著業(yè)務(wù)上的合作。
盡管被媒體報(bào)道后，讓恒大地產(chǎn)顏面上不好過，但是恒大卻一直沒有放棄爭(zhēng)奪老大的地位。
2011年恒大年報(bào)發(fā)布，由于其大多數(shù)項(xiàng)目位于二三線甚至四線城市，受到限購政策影響并不嚴(yán)重，其年報(bào)顯示，2011年銷售面積1219.9萬平方米，全國第一；全年在建面積3652萬平方米，全國第一；全年銷售額803.9億元，香港內(nèi)房企第一；全年目標(biāo)完成率114.8%，全國第一；進(jìn)入全國103個(gè)城市，全國布局第一。
恒大地產(chǎn)只要有機(jī)會(huì)就會(huì)大張旗鼓地宣稱自己是中國地產(chǎn)界的“一哥”，但是外界對(duì)此卻并不認(rèn)同，其中也有許多值得商榷之處。
比如，恒大稱今年4月銷售了81.9億元超越萬科奪全國第一，但是隨即保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)對(duì)外披露的4月銷售數(shù)據(jù)稱，實(shí)現(xiàn)簽約金額91.48億元，整整比恒大多了近10億元，而且中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館、中海尚湖世家)、綠地地產(chǎn)等重量級(jí)房企還未公布4月業(yè)績(jī)，恒大這個(gè)全國第一的數(shù)據(jù)不知從何而來。
業(yè)內(nèi)人士指出，恒大只有靠降價(jià)才能吸引購房者，但是這樣卻又導(dǎo)致股價(jià)下跌，只有不斷地創(chuàng)造各種噱頭，才能既賣房又能吸引投資者的關(guān)注。
高利潤(rùn)轉(zhuǎn)型失敗
“5000元/平方米的精裝修房子還能有利潤(rùn)？”這是業(yè)內(nèi)對(duì)恒大的普遍看法。靠賣“低價(jià)盤”發(fā)家的恒大，盡管銷售額很高但是利潤(rùn)并不高，賺得全是“辛苦錢”。
其實(shí)，恒大自身也意識(shí)到了這個(gè)弱點(diǎn)。多年來，恒大一直靠著高周轉(zhuǎn)率獲得快速發(fā)展，利潤(rùn)率并不是其最重要的追求目標(biāo)。但是在2011年的年報(bào)中記者看到了這樣的數(shù)據(jù)，凈利潤(rùn)率從17%升至19%，周轉(zhuǎn)率從43%滑落至34%。在調(diào)控之下，高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)比高利潤(rùn)率的企業(yè)受影響更大。也就是說，恒大在有意地提高利潤(rùn)率。
正是在這樣的轉(zhuǎn)型要求下，今年一季度，恒大并沒有繼續(xù)大規(guī)模降價(jià)，而是有意識(shí)地提高利潤(rùn)率，但是事實(shí)證明恒大的戰(zhàn)略并不成功。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)一季度銷售額為82.6億元，同比下跌約58%；銷售面積為129.9萬平方米，同比下跌約55%。
克爾瑞評(píng)論員孫田認(rèn)為，恒大地產(chǎn)一季度業(yè)績(jī)下滑，主要原因是戰(zhàn)略調(diào)整。恒大從去年11月開始的主動(dòng)降速發(fā)展策略，將提升項(xiàng)目利潤(rùn)率作為現(xiàn)階段的主要目標(biāo)；恒大一季度以來甚少使用全國化的降價(jià)促銷戰(zhàn)略，迥異于往年率先打響價(jià)格戰(zhàn)。這兩大因素都影響了恒大“低價(jià)走量”的成效。
面對(duì)如此大的業(yè)績(jī)下滑，恒大不得不重新舉起降價(jià)大旗，提高利潤(rùn)率的轉(zhuǎn)型也只得暫停。
數(shù)據(jù)顯示，恒大4月銷售均價(jià)只有5900元/平方米，而2月和3月，恒大銷售均價(jià)分別為6389元/平方米和6597元/平方米。2011年全年，恒大銷售均價(jià)為6590元/平方米。也就是說，恒大4月的售價(jià)比去年全年及今年前3個(gè)月的價(jià)格都下跌10%左右。據(jù)市場(chǎng)人士介紹，恒大“五一”期間在部分地區(qū)的優(yōu)惠幅度甚至達(dá)到7折左右。
盡管萬科的利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)速度均不及恒大地產(chǎn)，但是憑借多年的積累恒大想要真正趕超萬科還有待時(shí)日。
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十大上市企業(yè)4月銷售額達(dá)363億
日前，各大房企陸續(xù)發(fā)布了4月份的銷售業(yè)績(jī)。在鼓勵(lì)首套房消費(fèi)的影響下，各大房企的業(yè)績(jī)均有不同程度的提高。
金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)均在銷售額上實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，而此前公布4月銷售業(yè)績(jī)的萬科和富力則出現(xiàn)下降。
北京中原的統(tǒng)計(jì)顯示，目前已經(jīng)公布的十大上市房企，合計(jì)銷售額達(dá)到了363億元，同比上漲幅度達(dá)到了22.3%，比去年同期多賣了66個(gè)億。但是在今年4月，13個(gè)大中城市土地成交量?jī)H為176公頃，較前3個(gè)月均值縮減超過四成，顯示出目前住宅銷售止?jié)q回落后，開發(fā)商購地積極性也大幅降低。4月，萬科購地金額僅占其當(dāng)月銷售額的4%。這表明，萬科依然看跌后市土地價(jià)格走勢(shì)。
值得注意的是，房企業(yè)績(jī)上漲主要來源于二三線城市的貢獻(xiàn)。
截至4月底，今年入市的51個(gè)期房項(xiàng)目總供應(yīng)量為11815套，其中大型房企7124套，比去年同期減少25.8%；中小房企24個(gè)項(xiàng)目入市，是去年的6倍，供應(yīng)量為4691套，比去年增長(zhǎng)238.2%。萬科1-4月在北京無新項(xiàng)目入市。大型房企首4月新開項(xiàng)目的銷售額為19.28億元，比去年同期減少66.95億元，表明北京等一線城市由于供地減少對(duì)房企的貢獻(xiàn)也在持續(xù)下降。
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