深圳蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　深圳新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民宋恒明

　　2012年8月24日

　　深圳蔡屋圍CBD是深圳第一個建成的金融區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，高拉大廈和農(nóng)民房混雜，提升整體規(guī)劃建設(shè)水平是迫在眉睫的事情。

　　酷熱的天氣下，楊寶民先生親自帶隊(duì)多次踏勘深圳蔡屋圍金融區(qū)的每條街道，拿著自己的方案與現(xiàn)場核對，從不同地塊的產(chǎn)業(yè)功能定位到具體綜合體高度從四個角度進(jìn)行認(rèn)真觀察，實(shí)踐出真知，新摩爾對深圳蔡屋圍金融區(qū)CBD提出了保留優(yōu)質(zhì)建筑，拆除部分建筑打造世界一流商業(yè)文化綜合體的構(gòu)想，要比上海和北京的CBD更有改革開放的文化特色。在產(chǎn)業(yè)功能定位的基礎(chǔ)上，新摩爾公司和德國KAN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所研究深圳蔡屋圍CBD的城市設(shè)計(jì)。

　　新摩爾公司以獨(dú)特的視角對羅湖區(qū)的核心區(qū)域進(jìn)行研究，提出了自己的創(chuàng)造性見解。

　　新摩爾公司的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃由于楊寶民先生親自參與牽頭，達(dá)到了較高的研究水平，對羅湖區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將起到促進(jìn)作用，因此，公開發(fā)表蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究成果，讓社會公眾鑒別不同公司的真實(shí)水平。

　　目 錄

　　一、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀------------------------------2

　　二、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境------------------------------5

　　三、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略------------------------------7

　　四、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市更新策略--------------------8

　　五、具體更新項(xiàng)目定位建議---------------------------------9

　　1.深南大道以北項(xiàng)目建議-----------------------------------9

　　2. 深南大道以南項(xiàng)目建議----------------------------------11

　　一、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一) 發(fā)展基礎(chǔ)

　　圖1 深圳蔡屋圍金融中心

　　至2006年深圳蔡屋圍金融中心規(guī)劃出臺。然而，當(dāng)時在蔡屋圍、深南東路和人民南路一帶已很難找到一塊沒有派上用場、面積較大的空地�，F(xiàn)有的樓宇由于過舊或缺乏必要的網(wǎng)絡(luò)等硬件設(shè)施，不符合金融機(jī)構(gòu)的要求。金融機(jī)構(gòu)分散化的趨勢在進(jìn)一步繼續(xù)擴(kuò)大。

　　圖2 全國最好的綜合體----深圳華潤萬象城

　　站在地王大廈上俯瞰蔡屋圍，小產(chǎn)權(quán)房在高樓的包圍中顯得很是沉默。舊城改造工程轟轟烈烈在展開。而一個叫蔡珠祥的村民，注定成為這場舊改的焦點(diǎn)。蔡珠祥1997年在宅基地上建起六層洋房，并成為“史上最牛釘子戶”。2007年，京基集團(tuán)最終以過千萬元人民幣與蔡珠祥才達(dá)成拆遷協(xié)議。

　　2007年11月19日，蔡屋圍金融中心區(qū)舉行建設(shè)啟動儀式。由蔡屋圍實(shí)業(yè)股份公司與京基集團(tuán)合作建設(shè)的蔡屋圍金融中心區(qū)是集金融辦公、六星級商務(wù)酒店、公寓、大型購物中心及回遷安置住宅于一體的超大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，蔡屋圍將成為名副其實(shí)的“深圳華爾街”。

　　目前，這座樓高98層，規(guī)劃高度達(dá)439米的京基100金融文化中心大廈，已經(jīng)直指蒼穹，成為深圳又一“地標(biāo)”。京基100還配備了大型名品購物中心KK mall。

　　深圳大劇院、深圳書城奠定了初步的文化基礎(chǔ)，與倫敦金融區(qū)等相比，我們還缺乏一流的文化藝術(shù)以及博物館，缺乏高端金融人才聚集所需要的必要硬件環(huán)境。

　　(二) 存在困難

　　困難之一 由于蔡屋圍存在大量握手樓、招手樓，農(nóng)民房缺乏規(guī)劃，質(zhì)量低下，消防隱患突出，嚴(yán)重制約蔡屋圍CBD發(fā)展。

　　困難之二 部分金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)離開蔡屋圍，選擇前往福田CBD發(fā)展。

　　困難之三 文化產(chǎn)業(yè)和藝術(shù)氛圍距離國際消費(fèi)中心較遠(yuǎn)，今后在引進(jìn)人才，增加文化藝術(shù)設(shè)施，營造國際消費(fèi)中心氛圍方面還需要做大量工作。

　　困難之四 現(xiàn)有體制和機(jī)制還不適合建設(shè)管理一流金融中心，優(yōu)秀金融和文化人才進(jìn)入深圳存在障礙，管理體制需要進(jìn)一步完善。

　　二、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境

　　未來二十年是蔡屋圍CBD的關(guān)鍵時期。從未來發(fā)展環(huán)境不難看出，全球經(jīng)濟(jì)格局將發(fā)生重大變革，美國次貸危機(jī)之后又引發(fā)了歐洲債務(wù)危機(jī)，美元的量化寬松政策正在使得美元逐漸成為廢紙，紐約未來的金融中心地位將逐漸發(fā)生動搖。珠江三角洲一體化進(jìn)程將加速，深圳正在成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化中心和華南金融中心，這將對深圳蔡屋圍CBD的發(fā)展產(chǎn)生影響，總體而言機(jī)遇多于挑戰(zhàn)。

　　(一) 面臨的機(jī)會

　　1.經(jīng)濟(jì)全球化、社會信息化和發(fā)展低碳化推動世界經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變。深圳是信息產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展的城市，擁有一批信息產(chǎn)業(yè)龍頭公司，在互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展方面處于前沿地位。低碳環(huán)保要求我們建設(shè)的蔡屋圍CBD應(yīng)該充滿生態(tài)環(huán)保特點(diǎn)，避免粗放發(fā)展，需要集約利用土地，高效率使用能源。

　　2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快轉(zhuǎn)變

　　圖3深圳五年來進(jìn)出口貿(mào)易數(shù)據(jù)圖

　　3.深圳發(fā)展總體趨勢良好

　　未來二十年深圳將不斷扮演珠三角龍頭城市角色，在全國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面不斷扮演排頭兵角色。

　　2011年深圳全年規(guī)模以上通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值2820.86億元，比上年增長20.0%，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重53.9%。

　　全年高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值11875.61億元，按現(xiàn)價比上年增長16.7%，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值58.2%，比上年提高2.3個百分點(diǎn)。其中電子信息產(chǎn)業(yè)10451.08億元，增長16.6%;新材料及新能源650.90億元，增長17.5%;光機(jī)電一體化574.62億元，增長17.1%;生物技術(shù)119.88億元，增長18.5%;環(huán)保及其他79.13億元，增長17.9%。

　　(二) 面臨的挑戰(zhàn)

　　1. 國際金融危機(jī)影響深遠(yuǎn)美國是世界金融危機(jī)的制造者，不僅向歐洲轉(zhuǎn)嫁金融危機(jī)，而且美國投資銀行向中國，特別是香港和深圳輸出金融毒品，危害深圳金融環(huán)境。

　　深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難，中小企業(yè)生存壓力加大。

　　2. 國際貿(mào)易摩擦加劇 深圳企業(yè)自主知識產(chǎn)權(quán)在國際市場上分量不足，我們在眾多領(lǐng)域還沒有占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈上端。

　　3. 區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同化同志化現(xiàn)象

　　深圳羅湖區(qū)打造國際消費(fèi)中心需要及時處理好和廣州以及香港的關(guān)系，適度差異化，擁有自己的獨(dú)特特色。例如，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，高端消費(fèi)性電子產(chǎn)業(yè)應(yīng)該走在全國前列，打造國際消費(fèi)中心需要擁有自主品牌的展示。

　　4. 深圳社會問題較多羅湖區(qū)需要在社會管理上迎接挑戰(zhàn)

　　本地人口少，外地人口多，社會治安不如香港和上海。貧富差距加大，普通百姓沒有充分享受改革開放的成果。打造國際消費(fèi)中心需要穩(wěn)定和安全的社會環(huán)境，需要普遍增強(qiáng)百姓的安全感，需要良好的法制化環(huán)境。

　　三、 蔡屋圍CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

　　(一) 指導(dǎo)思想

　　高舉中國特色社會主義旗幟，以鄧小平理論和三個代表重要思想為指導(dǎo)，深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，僅僅圍繞深圳發(fā)展現(xiàn)代金融、物流等支柱產(chǎn)業(yè)的思路，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，積極建設(shè)蔡屋圍金融中心。

　　(二) 基本要求

　　1. 堅(jiān)持區(qū)域聯(lián)動，大力提升對外開放的水平和質(zhì)量。

　　依托蔡屋圍金融中心發(fā)展，重點(diǎn)服務(wù)珠三角發(fā)展，形成區(qū)域聯(lián)動的大格局。

　　2. 堅(jiān)持高端發(fā)展 圍繞創(chuàng)新驅(qū)動。

　　轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求：積極發(fā)展現(xiàn)代金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)集群，重點(diǎn)打造羅湖區(qū)國際消費(fèi)中心，發(fā)揮深圳設(shè)計(jì)之都優(yōu)勢，加快深圳自主品牌建設(shè)步伐，提高展示和營銷水平，著力引進(jìn)國際消費(fèi)中心所需要的高端金融和設(shè)計(jì)以及國際品牌經(jīng)營人才。

　　3. 堅(jiān)持先行先試 打造國際消費(fèi)中心人才引進(jìn)先行

　　深圳是中國的特區(qū)，改革需要建立公平的社會制度，為更多人創(chuàng)業(yè)提供發(fā)展機(jī)會。

　　羅湖區(qū)快速發(fā)展需要首先改革戶籍制度，讓金融和文化創(chuàng)意以及設(shè)計(jì)人才都自由進(jìn)入羅湖區(qū)生根發(fā)展，鼓勵他們安家落戶。

　　羅湖區(qū)打造國際消費(fèi)中心就是要改革不適應(yīng)羅湖區(qū)發(fā)展的制度障礙，營造發(fā)展的環(huán)境優(yōu)勢，讓企業(yè)總部愿意落戶在羅湖區(qū)，為總部進(jìn)駐的相關(guān)人才的居住、子女教育等提供良好的環(huán)境。

　　4. 注重城市規(guī)劃的合理性和人性化 實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展

　　注意蔡屋圍金融區(qū)辦公物業(yè)、零售物業(yè)、文化藝術(shù)設(shè)施、居住面積和公園綠地面積的適當(dāng)比例。

　　注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投入和產(chǎn)出比，在較小的羅湖區(qū)蔡屋圍金融區(qū)實(shí)現(xiàn)更大的產(chǎn)出。

　　四、 蔡屋圍產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市更新策略

　　總體發(fā)展目標(biāo)：未來二十年要成為深圳金融聚集區(qū)以及華南區(qū)CBD 國際名品專賣店和購物中心聚集地，積聚一批金融企業(yè)總部和國際貿(mào)易企業(yè)和文化藝術(shù)交易企業(yè)總部，積聚一支專業(yè)性國際化的高素質(zhì)人才隊(duì)伍，形成國際貿(mào)易質(zhì)的飛躍，將深圳蔡屋圍打造成為真正的金融中心和國際消費(fèi)中心的核心代表性區(qū)域。

　　產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向：金融服務(wù)業(yè)為主，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，高端商業(yè)為輔助

　　重點(diǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)：城市文化綜合體，國際名品專賣店，環(huán)保型總部辦公樓，白領(lǐng)和金領(lǐng)公寓

　　主要措施：以現(xiàn)有地王大廈和京基100為依托，在晶都地塊建設(shè)深圳品質(zhì)最好的世界一流金融與主題文化綜合體，強(qiáng)化金融中心地位 ，以華潤萬象城和KKMALL為依托，在紅嶺路和深南大道臨街面增加高端商業(yè)，突出國際消費(fèi)中心的亮點(diǎn)。拆除與CBD極不協(xié)調(diào)的城中村握手樓，建設(shè)規(guī)范的高尚居住區(qū)域，為CBD配套服務(wù)。

　　城市更新范圍：蔡屋圍北片區(qū)，南片區(qū)含晶都酒店

　　城市更新策略：

　　打造具有現(xiàn)代氣息和嶺南文化特色的現(xiàn)代化金融CBD,樹立金融集聚區(qū)和國際名品消費(fèi)中心的形象。

　　考慮區(qū)域道路交通和生態(tài)環(huán)境的承載力，以可持續(xù)發(fā)展的理念考慮改造的規(guī)模，注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以增加單位面積產(chǎn)出(稅收和就業(yè))，每個地塊考慮具體業(yè)態(tài)。

　　注重CBD所需要的高端金融人才和國際名品經(jīng)營高端人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，制定配套的人才引進(jìn)政策。

　　五、 具體更新項(xiàng)目定位建議

　　地塊6,78一期改造用地面積：127822.3平方米

　　現(xiàn)狀容積率2.6

　　改造后總建筑面積875724平方米

　　地塊5晶都酒店地塊項(xiàng)目定位：

　　世界一流綜合體六本木的特征：

　　5A辦公樓(配備一流美術(shù)館和城市規(guī)劃展覽館)，世界最美的空中花園(可以種植水稻)。辦公，酒店，購物中心和公寓等功能齊全。

　　晶都酒店地塊占地面積50667.65平米，容積率12,可以建設(shè)60萬平方米綜合體。

　　超越東京六門木綜合體的措施：

　　1.晶都地塊的改造建筑設(shè)計(jì)周期必須在2年以上，否則難以做出世界一流綜合體作品，評價的主要依據(jù)是金融等客戶和建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)專家，行政領(lǐng)導(dǎo)意見只能作為參考，不能作為決定性意見。

　　2.主塔樓單層面積不小于4000平方米，滿足國際著名企業(yè)總部生態(tài)辦公要求。

　　項(xiàng)目必須具有鮮明的主題文化，能夠代表深圳改革開放的偉大成就和鮮明文化特色，我們認(rèn)為以深圳改革開發(fā)主題酒店和當(dāng)代藝術(shù)館為載體，更能體現(xiàn)深圳特色、深圳風(fēng)格。

　　3.當(dāng)代科技藝術(shù)館和深圳以及香港城市規(guī)劃館建議設(shè)在主塔樓，建議放在次頂層的兩層樓，反映深圳和香港一體化的成就。

　　晶都酒店綜合體模型初步構(gòu)想