中外漁人碼頭項(xiàng)目的建筑策劃和招商運(yùn)營(yíng)研究

　 　

　 　 圖1 2007年楊寶民先生考察舊金山

　　一、 漁人碼頭項(xiàng)目的起源

　　漁人碼頭的感念源自歐美，代表的是一種歐陸懷舊式的休閑，一種港埠特有的市井文化，一種平民化的歡娛，一種帶著絲絲回憶的人文風(fēng)情。在歐美，有許多著名的漁人碼頭，如美國(guó)舊金山的漁人碼頭、加拿大蒙特利爾的漁人碼頭、英國(guó)利物浦的漁人碼頭等。

　 　

　 　

　 　

　　漁人碼頭的標(biāo)志是一個(gè)畫有大螃蟹的圓形廣告牌，找到了“大螃蟹”，就到了漁人碼頭，也就到了舊金山品嘗海鮮的首選地點(diǎn)。漁人碼頭附近沿海盛產(chǎn)鮮美的螃蟹、蝦、鮑魚、槍烏賊、海膽、鮭魚、鯖魚和鱈魚等海產(chǎn)，品嘗海鮮的最佳時(shí)節(jié)是每年11月到次年6月之間。這時(shí)候來(lái)到漁人碼頭，人們可以吃到上好的丹金尼斯大海蟹(Dungeness Crab)。海鮮烹飪的方法很簡(jiǎn)單，紅燒、椒鹽這些會(huì)損害海鮮原味的做法都被白灼取代。沒(méi)有了調(diào)味料的掩蓋，海鮮的新鮮程度、肥嫩程度以及烹飪時(shí)的火候被體現(xiàn)得淋漓盡致，鮮美的程度難以言表。

　　美國(guó)舊金山不僅擁有漁人碼頭，而且擁有大型購(gòu)物中心和一流的旅游環(huán)境，每年吸引眾多游客。

　　二、漁人碼頭項(xiàng)目的選址與建筑策劃

　　1.濱海類型的漁人碼頭項(xiàng)目

　 　

　 　 圖5 大連老虎灘漁人碼頭夜景效果圖

　 　

　 　  

　 　 圖7 大連老虎灘漁人碼頭海鮮餐廳

　　作為濱海商業(yè)旅游文化綜合體，地域文化和海洋文化的表現(xiàn)成為建筑策劃的重點(diǎn)，一般在重視主題文化元素的同時(shí)，建議將海洋文化主題書畫和酒店結(jié)合，形成具有濃郁海洋文化氛圍的濱海主題酒店，讓顧客能夠停留更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　2.濱江類型的漁人碼頭項(xiàng)目

　　長(zhǎng)沙漁人碼頭項(xiàng)目就屬于濱江類項(xiàng)目。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察和對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)的深入了解，新摩爾公司專家研究了長(zhǎng)沙漁人碼頭項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建議重點(diǎn)增加賓館和娛樂(lè)舞臺(tái)，重點(diǎn)吸引長(zhǎng)沙白領(lǐng)前來(lái)消費(fèi)。

　 　

　 　 圖8 長(zhǎng)沙漁人碼頭效果圖

　　3.濱湖類型的漁人碼頭項(xiàng)目

　　------以蘇州金雞湖李公堤餐飲酒吧街區(qū)為例

　　李公堤I期│國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街集高端特色餐飲、娛樂(lè)、觀光、休閑、文化為一體的李公堤國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街，匯聚來(lái)自丹麥、意大利、德國(guó)、日本、比利時(shí)及中國(guó)香港等地的知名品牌商家，李公堤保留傳統(tǒng)的蘇州民居建筑形態(tài)。中西合璧，動(dòng)靜相宜，多座小橋串聯(lián)各島，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調(diào)，盡顯江南水鄉(xiāng)神韻。

　　2006年12月23日李公堤I期華彩開街，成為蘇州2006年最為璀璨的現(xiàn)代都市商業(yè)亮點(diǎn)。

　 　

　 　

　 　

　 　  　

　 　 圖11蘇州圓融集團(tuán)成功開發(fā)的李公堤特色餐飲街區(qū)一期

　 　

　 　

　 　 圖13 李公堤二期商戶落位圖

　　望湖角是環(huán)金雞湖八大景觀中最后一塊待開發(fā)區(qū)域。將建成集餐飲、娛樂(lè)、特色零售等為一體的半島臨湖絕版休閑商業(yè)領(lǐng)地。

　　地理位置：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖南

　 　

　 　

　 　 圖14 李公堤三期效果圖2

　　堅(jiān)持品牌餐飲和休閑娛樂(lè)優(yōu)質(zhì)商戶聚集，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)階段做好招商摸底，這是蘇州李公堤成功的主要經(jīng)驗(yàn)。

　　三、漁人碼頭項(xiàng)目的贏利模式設(shè)計(jì)

　　將酒店，公寓，餐飲和娛樂(lè)商業(yè)以及購(gòu)物中心結(jié)合是比較理想的產(chǎn)品定位模式，酒店起到聚集人流的作用。濱海漁人碼頭項(xiàng)目一般配置游艇碼頭，供游客娛樂(lè)。青島海上嘉年華項(xiàng)目位于青島西海岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，它是世界首個(gè)超大型室內(nèi)水上游樂(lè)、商業(yè)綜合項(xiàng)目。它是以度假為核心的多元化旅游產(chǎn)品的巔峰之作。它能為游客提供一流的休閑度假環(huán)境、最先進(jìn)的娛樂(lè)設(shè)施、最具特色的旅游商業(yè)氛圍。它能把世界各地的游客吸引到唐島灣。作為高端旅游項(xiàng)目，海上嘉年華將創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)。

　 　

　　 圖14 青島海上嘉年華

　　青島海上嘉年華漁人碼頭步行商業(yè)街為海上嘉年華旅游配套的商業(yè)部分。規(guī)劃用地面積達(dá)9萬(wàn)平方米(約134畝)，總建筑面積約13萬(wàn)平方米。采用“萬(wàn)國(guó)建筑”設(shè)計(jì)理念，由中歐山地風(fēng)情區(qū)、南歐地中海風(fēng)情區(qū)、西歐宗教風(fēng)情區(qū)和海盜主題風(fēng)情區(qū)四大風(fēng)格組成。主街長(zhǎng)500米，以街舞廣場(chǎng) 、演藝廣場(chǎng)、狂歡廣場(chǎng) 、和平鴿廣場(chǎng)為四大分區(qū)，是集特色餐飲、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等主題的具有狂歡特色的臨海步行商業(yè)街。

　　青島海上嘉年華漁人碼頭步行商業(yè)街街道尺度較大，街內(nèi)部設(shè)置大量的休閑綠化景觀和旋轉(zhuǎn)木馬等小型娛樂(lè)設(shè)施，街道兩側(cè)布置精品店、旅游用品店及特色商店，使休閑游樂(lè)功能與商業(yè)購(gòu)物消費(fèi)相融合。商業(yè)次街與主街平行，街道尺度較小，追求溫馨、休閑的空間感受，主要布置酒吧、咖啡吧、啤酒屋、海鮮館等餐飲功能。

　  

　　物業(yè)銷售海景住宅銷售是主要來(lái)源必要時(shí)候銷售少量上而已街區(qū)

　　物業(yè)租賃與經(jīng)營(yíng)商業(yè)街區(qū)租賃贏利酒店經(jīng)營(yíng)贏利

　　門票收入室內(nèi)外娛樂(lè)項(xiàng)目門票收入

　　四、漁人碼頭項(xiàng)目的招商

　　招商策略

　　1.賓館招商先行

　　一般最好配有五星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店，滿足中高收入游客和年輕游客的需要。

　　2.名牌餐飲招商隨后 大型漁人碼頭必須引進(jìn)知名品牌海鮮或者江鮮或者湖鮮等特色餐廳，擁有較好的文化品味。

　　3.超市等零售業(yè)態(tài)最后招商

　　作者認(rèn)為是否引進(jìn)名品需要根據(jù)消費(fèi)者情況決定，以青島海上嘉年華為例，青島已經(jīng)形成了海信廣場(chǎng)等名品購(gòu)物中心，因此，在海上嘉年華就不適合大規(guī)模引進(jìn)國(guó)際名品，做好正確的商業(yè)定位至關(guān)重要。

　　五、漁人碼頭項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

　　游客和本地休閑客人是漁人碼頭項(xiàng)目的主要客戶，要根據(jù)客戶特點(diǎn)開展?fàn)I銷活動(dòng)，讓顧客得到愉悅的服務(wù)。

　　1.注重客戶營(yíng)銷為主 充分利用漁人碼頭項(xiàng)目的表演舞臺(tái)，開展豐富多彩的文化活動(dòng)。

　　2.注重立體宣傳 將媒介宣傳和旅行社促銷結(jié)合，鼓勵(lì)組團(tuán)消費(fèi)。

　　3.培養(yǎng)大批忠誠(chéng)客戶 成為城市的娛樂(lè)中心和慈善中心。

　　總結(jié)

　　漁人碼頭項(xiàng)目是知識(shí)含量較高的旅游商業(yè)文化綜合體，需要在前期精心策劃，準(zhǔn)確做好商業(yè)定位，實(shí)現(xiàn)商業(yè)商業(yè)規(guī)劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的一體化，只有良好的文化主題，持續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能打造好漁人碼頭品牌。

　　從2008年開始深圳新摩爾公司就和德國(guó)KAN建筑事務(wù)所等合作，提供從漁人碼頭策劃到規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商的一條龍服務(wù)，我們正在為青島嶗山區(qū)漁人碼頭項(xiàng)目招商，同時(shí)也愿意為大型漁人碼頭項(xiàng)目提供專業(yè)服務(wù)。