王慶/文

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)仿古主題商業(yè)街區(qū)大約有兩萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)和園區(qū)約有一萬(wàn)家，LYMALL（生活方式主題購(gòu)物中心或商業(yè)街）接近3萬(wàn)家，商業(yè)（城市）綜合體更是多到無(wú)法統(tǒng)計(jì)，甚至在某些人均GDP不足2、3千元的縣城就出現(xiàn)多達(dá)4、5家城市商業(yè)綜合體。

但是，當(dāng)你走近這些項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)靠譜的項(xiàng)目占不到10%。估計(jì)在現(xiàn)在的商業(yè)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大潮下，不靠譜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還要大幅度增加。不靠譜意思簡(jiǎn)單的說(shuō)就是掛羊頭賣狗肉，名不符實(shí)。有一點(diǎn)還是應(yīng)該肯定的就是，在10%的項(xiàng)目里，我們還是可以收獲到一些有些商業(yè)價(jià)值和創(chuàng)新思維的。

商業(yè)趨利，政策成事，中國(guó)各級(jí)政府的推波助瀾，導(dǎo)致了大量傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展商、投資商（投機(jī)商）見(jiàn)風(fēng)使舵，快速盤活資源，市場(chǎng)獲利，但是有兩件事是需要考慮清楚的。

其一，做商業(yè)還是利用商業(yè)。利用商業(yè)圈地，做房地產(chǎn)，做商業(yè)地產(chǎn)，依托政策資源推動(dòng)生意發(fā)展，用商業(yè)地產(chǎn)概念包裝以前的事情，這個(gè)是利用商業(yè)。更有甚者，一個(gè)投資商與政府達(dá)成個(gè)協(xié)議，與某個(gè)大型商業(yè)品牌簽署個(gè)租賃意向，而后大舉買商鋪，最好一走了之。估計(jì)這樣的例子在中國(guó)不在少數(shù)。

而要找到某些有價(jià)值的商業(yè)資源、創(chuàng)意元素，建立區(qū)域新的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈與運(yùn)營(yíng)模式，這個(gè)是做商業(yè)。但做商業(yè)周期慢，短期收益未必很高，而且收益方面的很多控制還要掌控在大型品牌商家手里。因此，利用商業(yè)則容易得多，但在利用商業(yè)的過(guò)程中，政策趨利化與投資尋租化的問(wèn)題也會(huì)高度發(fā)育。

其二，商業(yè)的開(kāi)發(fā)與發(fā)展不是一個(gè)抽象、創(chuàng)意的概念。商業(yè)在不同區(qū)域，不同城市中有其目標(biāo)的人群屬性——縱向有大眾市民、中產(chǎn)階級(jí)與富人階層；橫向有本地人群與旅游人群、商務(wù)人群、家庭群體等的區(qū)別，我們?cè)谟懻撋虡I(yè)的時(shí)候存在一個(gè)定位與消費(fèi)群體對(duì)應(yīng)的問(wèn)題。

這就是所謂的商業(yè)發(fā)展的價(jià)值鏈。但是現(xiàn)在市場(chǎng)大量存在的只是面向公眾的概念和遠(yuǎn)景。甚至，在某些區(qū)域往往各級(jí)政府更加注重形式和定位的高度，這也造成了本文開(kāi)始部分出現(xiàn)的概念漫天飛，項(xiàng)目遍地蓋的現(xiàn)象。

要知道一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目需要的不是策劃大師的藝術(shù)創(chuàng)作，更需要投資人的持有、政府交易機(jī)構(gòu)的理性定價(jià)規(guī)范、公開(kāi)市場(chǎng)的展示售賣和所覆蓋商圈的成型與擴(kuò)展。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要在大戰(zhàn)略與小規(guī)劃上均能形成核心的價(jià)值鏈，這樣才能找到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力模式。