近年來(lái)隨著愈來(lái)愈多的城市綜合體與大型購(gòu)物中心投入開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)，而一般大型購(gòu)物中心由于體量巨大，往往總經(jīng)營(yíng)面積均在5-10萬(wàn)平米或以上。商業(yè)地產(chǎn)不同于零售百貨，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從前期的土地獲取、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商和后期運(yùn)營(yíng)是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過(guò)程。需要特別指出的是，國(guó)內(nèi)某些不懂商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，由于不清楚商業(yè)地產(chǎn)的成功，其實(shí)，源于從拿地開(kāi)發(fā)到后期的經(jīng)營(yíng)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，即做對(duì)程序，如項(xiàng)目的前期定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理，如果在以上環(huán)節(jié)能遵循科學(xué)的程序，在養(yǎng)商期階段不犯大的錯(cuò)誤，我想也會(huì)形成一種良性的循環(huán)與螺旋式上升的狀態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，在資本市場(chǎng)是投資機(jī)構(gòu)非常看中也非常喜歡的產(chǎn)品類型。因此，如何順利度過(guò)養(yǎng)商期，并通過(guò)科學(xué)、系統(tǒng)的綜合運(yùn)營(yíng)達(dá)成資金收益預(yù)算并保證資本價(jià)值的有效提升，便成為養(yǎng)商期運(yùn)營(yíng)價(jià)值的核心。
商業(yè)地產(chǎn)大型購(gòu)物中心作為一種全新的高度復(fù)合的商業(yè)模式，自進(jìn)入國(guó)內(nèi)迄今已近十個(gè)年頭，但筆者毫不夸張地說(shuō)，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)在國(guó)內(nèi)仍處于摸索的發(fā)展初期。Shopping mall集零售、休閑、娛樂(lè)中心、美食等一體，包括主力百貨店、大賣場(chǎng)、眾多的品牌專賣店、連鎖店、餐飲店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心，其復(fù)雜性不僅表現(xiàn)在前期開(kāi)發(fā)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)組合與商家選擇方面，更重要的對(duì)于以上前期開(kāi)發(fā)、定位、規(guī)劃、招商等環(huán)節(jié)方面是否經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)，這便是購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的養(yǎng)商期的運(yùn)營(yíng)的工作重心。
現(xiàn)筆者在操盤的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中同時(shí)也發(fā)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)一個(gè)嚴(yán)重的弊病，而這些因素又直接左右到商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人在養(yǎng)商期的運(yùn)營(yíng)。其主要原因是商業(yè)地產(chǎn)的合作模式上與收入分配比例上不合理的行業(yè)慣例。例如：在零售行業(yè)某百貨企業(yè)在引進(jìn)品牌專柜的時(shí)候有保底、也有提成，如果營(yíng)業(yè)績(jī)效不好可以只收保底的租金，如果在營(yíng)業(yè)狀況好的情況下收入是上不封頂利益更享。而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)我們基本卻是以租賃為主，尤其是各大主力店、次主力店的租金很低，而這些主力店與次主力店，他們往往以較低的租賃條件承租后，在短短一年或二年后就獲利頗豐，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻無(wú)法分享其經(jīng)營(yíng)成果。因此，造成現(xiàn)在許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不太愿意介入商戶經(jīng)營(yíng)的，因?yàn)�，他缺乏�?dòng)力，更不愿意設(shè)立完善的管理體系來(lái)與商戶共享，只要商家每個(gè)月準(zhǔn)時(shí)足額按照合同收租金就行了。因此，筆者認(rèn)為，未來(lái)咱們國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)或協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)等，應(yīng)思考在合作模式進(jìn)行嘗試與變革，通過(guò)更合理的雙贏合作收入分配方法,提升商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)商期的投入與重視利益共享，唯有如此，才能促使商業(yè)地產(chǎn)大型購(gòu)物中心或城市綜合體在養(yǎng)商期進(jìn)入良性的螺旋式地上升軌道，否則，僅憑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人也是難以改變的。
大型購(gòu)物中心如何順利度過(guò)養(yǎng)商期？在業(yè)內(nèi)可謂仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，眾說(shuō)紛紜，諸如業(yè)內(nèi)有的朋友會(huì)說(shuō)應(yīng)加大投入做旺場(chǎng)活動(dòng)、或快速開(kāi)展二次招商調(diào)整、而有的會(huì)說(shuō)對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的優(yōu)化、有的會(huì)說(shuō)對(duì)品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整、有的朋友會(huì)說(shuō)對(duì)動(dòng)線重新規(guī)劃設(shè)計(jì)等。。。。。。
但筆者需要指出的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，我們國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大型購(gòu)物中心或城市綜合體項(xiàng)目的總經(jīng)理或操盤手，他們由于均非“科班”出身，國(guó)內(nèi)也很難找到真正商業(yè)地產(chǎn)后期養(yǎng)商期的綜合運(yùn)營(yíng)“科班”出身的職業(yè)經(jīng)理人,對(duì)于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),既懂零售商業(yè)又懂商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的已屬不易,換言之已是鳳毛麟角，因此，實(shí)際上在商業(yè)地產(chǎn)后市培育階段大家只能靠各自的天賦悟性、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)能力等來(lái)開(kāi)展工作了，因?yàn)椋壳皝?lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)并無(wú)成熟的、系統(tǒng)的或者說(shuō)規(guī)范的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后養(yǎng)商期的運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，筆者，直言不諱地說(shuō)，就連國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在內(nèi)的養(yǎng)商期的運(yùn)營(yíng)，也僅僅處于摸石頭過(guò)河的試驗(yàn)階段而已。筆者，總結(jié)了一下國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人大多數(shù)均來(lái)自于以下三類：
A類：從百貨、大賣場(chǎng)、綜超店總或高管轉(zhuǎn)型而來(lái)，他們的短板是經(jīng)營(yíng)商品的理念根深蒂固，而缺乏經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等的更深層次的思考。
B類：從酒店、物業(yè)高管轉(zhuǎn)型而來(lái)，其不足是服務(wù)的理念深入骨髓，經(jīng)營(yíng)的理念與操控能力不足。
C類：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中高管轉(zhuǎn)型而來(lái)，其不足是：開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，后期對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種、品類規(guī)劃、品牌結(jié)構(gòu)等經(jīng)營(yíng)欠缺。
未完待續(xù)。。。
2012/03/18
