出品/子彈財(cái)經(jīng)
作者/吳磊
在國慶假期前的最后一天晚間，停牌數(shù)月之久的新城悅，終于披露了“新城系”內(nèi)部資金往來的調(diào)查結(jié)果。
經(jīng)調(diào)查，在2023年、2024年，新城悅合計(jì)向上海悅崧轉(zhuǎn)賬約70億元，而上海悅崧正是新城控股的附屬公司。新城悅解釋，此舉是為了解決新城控股短期資金需求。
在資本市場，投資者迅速反應(yīng)。國慶節(jié)后開盤第一天，新城控股的股價(jià)大跌5.72%。
在恒大、碧桂園等房企先后“爆雷”之后，新城控股目前是少數(shù)沒有出現(xiàn)債務(wù)逾期的民營房企之一，能夠在房地產(chǎn)下行期堅(jiān)持至今殊為不易。只不過，在樓市連續(xù)幾年的“低溫運(yùn)行”后，新城控股確實(shí)面臨巨大的資金壓力。
截至2025年中期末，公司貨幣資金約92億元、短債合計(jì)約141.7億元。若剔除32億元的受限資金，其短期資金缺口已經(jīng)超過80億元。
這家昔日的千億房企，如今正在以一個極其被動的姿態(tài)，接受外界的審視。
1、70億資金暗流，員工“背鍋”？
時(shí)間倒回至半年前。
今年3月31日，新城悅突然宣布，延遲刊發(fā)2024年全年業(yè)績，原因是發(fā)現(xiàn)了與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來，董事會已啟動調(diào)查程序，并在次日起停牌。
據(jù)悉，香港羅兵咸永道會計(jì)師事務(wù)所（以下簡稱“羅兵咸永道”）在審核新城悅2024年業(yè)績過程中，發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)方資金往來并無記入公司編制的記賬記錄及財(cái)務(wù)報(bào)表，并發(fā)現(xiàn)公司提供的銀行流水存在若干不一致之處。
為完成進(jìn)一步調(diào)查、審計(jì)，羅兵咸永道提交了額外審計(jì)收費(fèi)報(bào)價(jià)，但被新城悅拒絕。于是，在5月27日，新城悅宣布，羅兵咸永道辭任核數(shù)師之職。同一天，新城悅首席財(cái)務(wù)官陳妮娜辭職。
2個月后（7月份），新城悅委任致同成為新任核數(shù)師。但直到9月30日，新城悅才對更多細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)披露——新城悅附屬公司的五個銀行賬戶，曾向上海悅崧轉(zhuǎn)賬。其中，2023年轉(zhuǎn)賬18億元、2024年轉(zhuǎn)賬51.7億元，兩年累計(jì)轉(zhuǎn)賬69.7億元。
圖/新城悅公告
按照新城悅的說法，這些轉(zhuǎn)賬予上海悅崧的資金，主要由新城控股用于償還到期債務(wù)，以及支付建筑合約款項(xiàng)。
如此巨額的資金往來，新城悅卻聲稱控股股東王振華毫不知悉，而是由新城控股一位管理人員，與新城悅時(shí)任執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營官楊博聯(lián)合策劃。
具體而言，楊博執(zhí)行上述新城控股管理人員的資金往來要求，指示新城悅財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理（財(cái)務(wù)總）使用定制紙質(zhì)審批單進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，刻意規(guī)避集團(tuán)以SAP系統(tǒng)實(shí)施的內(nèi)部審批程序。隨后，財(cái)務(wù)總指示財(cái)務(wù)管理中心員工從SAP系統(tǒng)刪除關(guān)聯(lián)方資金往來的銀行轉(zhuǎn)賬記錄。
圖/新城悅公告
為此，新城悅罷免了楊博的所有職務(wù)，并開除大部分參與此事件的員工。
圖/新城悅公告
在新城悅“快刀斬亂麻”地與涉事高管和員工切割之后，新城控股緊接著披露了一則2024年財(cái)報(bào)更正公告，簡單將“關(guān)聯(lián)方資金拆借（不適用）”的事項(xiàng)更正為：2024年從新城悅拆入資金51.7億元并同步償還。
但是，此番操作并沒有回答公眾的諸多疑問。例如，作為新城控股董事長、新城悅非執(zhí)行董事、王振華之子的王曉松是否對此知情？指示楊博的新城控股高管是誰？如何處理涉事的新城控股高管？罷免楊博、開除涉事員工，是否在為新城控股涉事高管“背鍋”？未來是否還會繼續(xù)向新城控股“輸血”？
對此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新城控股、新城悅方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿，仍未獲回復(fù)。
過去三四年時(shí)間里，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，民營房企普遍面臨償債壓力。而“新城系”這場約70億元資金往來事件，直接將新城控股的資金壓力擺到了臺面上。
2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額腰斬，商業(yè)運(yùn)營苦撐大局
新城控股曾有過輝煌時(shí)刻。
回顧2019年，新城控股的合同銷售額超過2700億元，位列行業(yè)TOP10，力壓華潤置地、招商蛇口等一眾央企。這一年，新城控股規(guī)模達(dá)到巔峰，同時(shí)也走到了命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
2019年7月，公司創(chuàng)始人王振華因涉嫌猥褻兒童罪被刑事拘留，消息一出輿論嘩然，新城控股遭遇巨大的口碑、信用沖擊，股價(jià)暴跌。很快，公司暫停了大手筆拿地，至今鮮少在土地市場露面。
在比同行房企更早直面危機(jī)的情況下，新城控股早一步踩了剎車，反而成為目前少數(shù)沒有“爆雷”的民營房企之一。但在口碑受沖擊之下，其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還是快速“塌陷”。
2025年9月13日，新城控股發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年9月，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約14.84億元，同比下滑35%；前三季度，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約150.50億元，同比下滑53%，只比恒大的150.4億元高出約1000萬元。
圖/新城控股公告
不僅如此，新城控股的銷售表現(xiàn)甚至不及部分已債務(wù)違約的房企�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2025年前9個月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額305.5億元、世茂集團(tuán)為192.2億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)為188.7億元，均明顯高于新城控股。
銷售額的暴跌究竟是哪些因素造成的？公司是否會逐步開啟拿地步伐？對銷售額是否設(shè)立了目標(biāo)？存量項(xiàng)目如何加速去化？對此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新城控股方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。
無論如何，銷售層面遇冷已直接反映在財(cái)報(bào)上。
今年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)營收221億元，同比下滑34.82%；歸母凈利潤8.95億元，同比下滑32.11%，幾乎回落至2016年中期的水平（當(dāng)期歸母凈利潤為8.52億元）。
圖/新城控股2025年中期財(cái)報(bào)、2016年中期財(cái)報(bào)
開發(fā)業(yè)務(wù)承壓之下，新城控股更倚重商業(yè)運(yùn)營。
過去，商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)一直為公司提供現(xiàn)金流，為開發(fā)業(yè)務(wù)兜底，以保證債務(wù)不會逾期。但據(jù)媒體報(bào)道，在2024年股東大會上，新城控股董事長王曉松表示，從今年開始，內(nèi)部將對商管業(yè)務(wù)和開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流分開進(jìn)行管理，非緊急情況不進(jìn)行統(tǒng)籌安排。
據(jù)悉，新城控股商業(yè)綜合體運(yùn)營最主要的就是吾悅廣場購物中心。財(cái)報(bào)顯示，截至2025年6月30日，公司在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)174座，開業(yè)面積達(dá)1608.14萬平方米，出租率為97.81%。
吾悅廣場的確帶來了可觀的收入。2025年前三季度，公司商業(yè)運(yùn)營總收入為105.11億元（即含稅租金收入），同比增長11%。
圖/新城控股公告
只是，購物中心市場正快速步入存量競爭階段。贏商大數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，2025年全國新開業(yè)廣場數(shù)量不超過400座，較2021年的657座新開業(yè)數(shù)量縮量近40%，較去年的436座將縮量近10%。
此外，在2025年上半年新開業(yè)項(xiàng)目中，存量改造項(xiàng)目占比超二成，發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。這意味著市場已從“重資源、重規(guī)�！敝苯舆M(jìn)入“重品質(zhì)、重運(yùn)營”時(shí)代，行業(yè)正式進(jìn)入“運(yùn)營為王”的深度調(diào)整期。
這也意味著，考驗(yàn)購物中心真正運(yùn)營實(shí)力的時(shí)候到了。在SKP、萬象匯、天街、萬達(dá)、大悅城等品牌匯聚的“商場”里，競爭自然也會白熱化。
3、短期資金缺口超80億，王氏家族強(qiáng)勢出擊
新城控股有意將商管業(yè)務(wù)隔離在一個安全區(qū)，但公司緊繃的資金鏈已經(jīng)難以忽視。
截至2025年中期末，新城控股的貨幣資金為91.83億元、交易性金融資產(chǎn)1564萬元，其中預(yù)售監(jiān)管資金、按揭貸款保證金等受限資金32億元。若剔除受限資金，流動資金約合60億元。
圖/新城控股2025年中期財(cái)報(bào)
同期，其短期借款3.72億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債137.88億元，短債合計(jì)約141.6億元。若以剔除受限資金的數(shù)額粗略計(jì)算，公司的短期資金缺口超80億元。
圖/新城控股2025年中期財(cái)報(bào)
新城控股的資金壓力，也傳導(dǎo)到了供應(yīng)商身上。截至2025年中期末，新城控股應(yīng)付建筑工程款高達(dá)390億元，其中賬齡超過一年的應(yīng)付賬款就有65億元。
圖/新城控股2025年中期財(cái)報(bào)
那么，新城控股對供應(yīng)商的賬期有多長？是否存在“壓榨”供應(yīng)商，以保存現(xiàn)金流的問題？如果給供應(yīng)商結(jié)賬時(shí)間過于漫長，建筑工人的利益能否保障？對此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新城控股方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。
為了緩解債務(wù)壓力，新城系不惜以高息借款“續(xù)命”。
10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下簡稱“新城環(huán)球”）在境外發(fā)行1.60億美元的無抵押固定利率債券，債券期限2年，票面年息高達(dá)11.88%，每半年支付一次，主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。
今年6月，新城發(fā)展發(fā)行于2028年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率同樣是11.88%。
不僅如此，今年3月，新城控股還宣布，為滿足公司經(jīng)營發(fā)展需求，擬向新城發(fā)展及其關(guān)聯(lián)方申請總額不超過等額人民幣150億元（含截至2025年2月末已使用未到期借款余額等額人民幣60.91億元）的借款額度，借款年利率為不超過8%（不含稅金）。
這一利率水平，已遠(yuǎn)超市場LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）。據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年9月LPR為：1年期LPR為3.0%、5年期以上LPR為3.5%。
由于“高息債”的利息成本極高，會侵蝕利潤、加劇現(xiàn)金流壓力。近幾年，不少房企被“高息債”拖垮，陷入流動性危機(jī)。此時(shí)，新城控股選擇“高息續(xù)命”，或有融資困難之下“不得已而為之”的無奈，但著實(shí)是一步險(xiǎn)棋。
但令外界奇怪的是，在新城控股資金吃緊之際，王振華家族的資本動作卻不斷。
2025年8月，中國新零售供應(yīng)鏈宣布，萬疆資本以2.228億港元收購公司75%股權(quán)，成為控股股東。公開資料顯示，中國新零售供應(yīng)鏈?zhǔn)且患抑饕獜氖绿峁┙ㄖ⻊?wù)及物業(yè)投資業(yè)務(wù)的投資控股公司。以此來看，這沒有完全跳脫出新城系的業(yè)務(wù)范疇。
據(jù)悉，萬疆資本是一家于2025年7月，在英屬處女群島注冊成立的公司，主要從事投資控股，由王凱莉全資持有。而王凱莉今年26歲，正是王振華之女。
這筆交易再次將王振華家族推上輿論中心：一邊是新城控股債務(wù)高企、現(xiàn)金告急；另一邊，是家族資本在市場上強(qiáng)勢出擊。這樣的反差背后，究竟是王振華家族是在為新城系另辟護(hù)城河，還是在經(jīng)歷家族資本博弈后，謀劃“第二戰(zhàn)場”？
經(jīng)常航海的船員都知道，暴風(fēng)雨來臨前，海面往往格外平靜。對新城控股而言，資金違規(guī)往來、高息借貸與緊繃的資金鏈交織在一起，就像風(fēng)起深海，海面依然平靜，但暗流早已涌動。
