觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “未經(jīng)反省的人生是不值得過(guò)的”。這是西方哲學(xué)之父蘇格拉底流傳下來(lái)的一句話，也是林峰對(duì)自己的一種提醒。
自省似乎已經(jīng)成為林峰的一種習(xí)慣，身為旭輝控股CEO，他常常會(huì)對(duì)自身、對(duì)行業(yè)進(jìn)行深入思考。
久而久之，一些感悟被林峰付諸筆端。在旭輝官微上，有一個(gè)名為“CEO Talk”的專欄，專欄中的所有文章均出自林峰之手。
而上文蘇格拉底的那句話，也正是林峰筆下一篇名為《一個(gè)地產(chǎn)老兵的反省之路》文章中的核心所在。文藝、專業(yè)、儒雅……坊間流傳著諸多關(guān)于這位總裁的關(guān)鍵詞。
和林峰的對(duì)話約在了位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的旭輝總部。一陣沉穩(wěn)的皮鞋腳步聲過(guò)后，林峰如約而至。修長(zhǎng)的身型，一如既往的西裝革履，折疊有型的口袋巾給人一種紳士感。
2017年到2021年是旭輝的第二個(gè)五年戰(zhàn)略，在此期間，旭輝越過(guò)了一座座“山丘”。在沖破兩千億關(guān)口后，自省的旭輝也在不斷推進(jìn)組織架構(gòu)的優(yōu)化改革。
與此同時(shí)，林峰也給自己加了副擔(dān)子。2019年7月，旭輝商業(yè)地產(chǎn)管理總部成立，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理全集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、招商和持有運(yùn)營(yíng)，由林峰出任旭輝商業(yè)總裁。
從崛起到瘋狂，再到冷靜，風(fēng)雨坎坷20年的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走上了通往存量時(shí)代的道路。順應(yīng)行業(yè)，旭輝站在岔路口毅然選擇了商業(yè)�！靶褫x做了物業(yè)、公寓、教育、商管、金融、養(yǎng)老、代建等等業(yè)務(wù)，但是核心投入重資產(chǎn)的就只有一個(gè)——商業(yè)，這是我們未來(lái)的第二主業(yè)�！�
或許在大多數(shù)人眼中，已經(jīng)成立20年并始終奉行著“穩(wěn)健”“中庸”的旭輝在更多時(shí)候會(huì)喜歡“中規(guī)中矩”的發(fā)展軌跡。事實(shí)上，細(xì)細(xì)品味林峰和其掌舵下的旭輝商業(yè)，在這份穩(wěn)健之下蘊(yùn)含著一絲絲“不安分”。
“均好是對(duì)財(cái)務(wù)紀(jì)律，對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，不代表放棄了創(chuàng)新和探索。我覺(jué)得我們還是始終保持好奇心、滿懷激情去奮斗的�！绷址逍ΨQ，旭輝商業(yè)還是一個(gè)年輕的公司。
做有趣的商業(yè)
鎂光燈下的林峰語(yǔ)調(diào)平和，有著身居高位應(yīng)有的沉穩(wěn)。同時(shí)，他的語(yǔ)速很快，邏輯清晰，又給人一種對(duì)一切事物都保持著熱情和沖勁的感覺(jué)。
簡(jiǎn)單幾句寒暄之后，我們的交談從“后疫情時(shí)期”這一話題拉開(kāi)了序幕。
“關(guān)注疫情接下來(lái)（商業(yè)）的變化，我們認(rèn)為未來(lái)會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是奢侈品消費(fèi)從海外回流，其次是年輕人的潮流消費(fèi)會(huì)成為趨勢(shì)。疫情之后，線上和線下疊加打通的效果也越發(fā)明顯�！�
林峰指出，從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，需求依然存在，只不過(guò)變化已經(jīng)到來(lái)。
據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，在剛剛過(guò)去的“雙節(jié)”小長(zhǎng)假里，全國(guó)共接待國(guó)內(nèi)游客6.37億人次，按可比口徑同比恢復(fù)79.0%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入4665.6億元，按可比口徑同比恢復(fù)69.9%。值得注意的是，今年出游人群中“95后”首次成為主力，占比達(dá)到三成。
對(duì)于每一個(gè)企業(yè)掌舵者來(lái)說(shuō)，是否能夠貼近消費(fèi)群體往往決定了其做出決策正確與否。因此，盡管日常工作安排得滿滿當(dāng)當(dāng)，林峰依然能對(duì)市場(chǎng)上新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目了熟于心，甚至偶爾抽空到“網(wǎng)紅項(xiàng)目”上逛一逛。
“最近在上�；春Ｂ沸麻_(kāi)了一個(gè)叫‘Tx淮海’的項(xiàng)目，是一個(gè)創(chuàng)新型的業(yè)態(tài)。疫情沒(méi)結(jié)束的時(shí)候我去看過(guò)一次，那時(shí)候業(yè)態(tài)沒(méi)完全開(kāi)放，現(xiàn)在開(kāi)完了，我又去看了，人氣非常旺�！�
內(nèi)行看的自然是門道，在林峰眼中，這個(gè)項(xiàng)目的有趣之處在于業(yè)態(tài)上進(jìn)行了混搭和創(chuàng)新。“它的業(yè)態(tài)組合很有意思，這里不是奢侈品店，而是幾個(gè)潮牌店的組合，同時(shí)里面也設(shè)置了網(wǎng)絡(luò)直播的業(yè)態(tài)。能看到門口排隊(duì)的基本是年輕人，這就是一個(gè)有效的業(yè)態(tài)組合。”
談到感興趣的話題，眼里放光的林峰一下子打開(kāi)了話匣子。
他告訴我們，旭輝正在做上海新天地一個(gè)規(guī)模不大但讓其印象很深的項(xiàng)目�！敖ㄖ饷媸敲咨模锩嬗幸粭l紅色的寬大長(zhǎng)廊，反映的是建筑師對(duì)上海里弄的印象。商場(chǎng)里引入了很多混合業(yè)態(tài)，餐飲、藝術(shù)、特色咖啡廳等，很有意思。
“有趣”，是林峰對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目頗高的評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，中國(guó)的商業(yè)發(fā)展到目前可以分成三個(gè)階段。最開(kāi)始的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)是在做“填空題”，那個(gè)時(shí)候各地商業(yè)項(xiàng)目緊缺，地產(chǎn)商們可以肆意跑馬圈地。
漸漸地，入場(chǎng)的選手越來(lái)越多，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)體的要求不斷提高。華潤(rùn)、大悅城、萬(wàn)達(dá)、寶龍等開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始出現(xiàn)較為明確的分層，在市場(chǎng)占有和項(xiàng)目定位上的差異化開(kāi)始變大，一二三四線城市不盡相同。
在第三階段里，一些被林峰稱之為“有趣的商業(yè)”開(kāi)始出現(xiàn)。在他看來(lái)，最有意思的商業(yè)往往集中在那為數(shù)不多的幾個(gè)核心城市里。因?yàn)槌鞘心芗?jí)越往下，商業(yè)項(xiàng)目的定位越趨向于剛需，雖然復(fù)制快，但這一類項(xiàng)目往往容易“千店一面”。
林峰舉例說(shuō)，自己很喜歡東京和曼谷，因?yàn)檫@兩個(gè)城市的商業(yè)業(yè)態(tài)基本沒(méi)有重復(fù)的。“我覺(jué)得上海、北京等城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展的空間會(huì)非常大，這里有足夠的游客和足夠的本地消費(fèi)人群，但是我們業(yè)態(tài)的豐富程度和創(chuàng)新程度還有很大的提升余地�！�
旭輝也要做有趣的商業(yè)，這也是林峰基于未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)而對(duì)自己和團(tuán)隊(duì)提出的要求。他發(fā)現(xiàn)，疫情推動(dòng)下，業(yè)內(nèi)關(guān)于創(chuàng)新的思路打開(kāi)很多，為了更好的生存，每個(gè)商家都在思考要怎么做創(chuàng)新和突破。
“要給這個(gè)行業(yè)一段時(shí)間，到那時(shí)這些創(chuàng)新和突破一定會(huì)有成功，當(dāng)然也會(huì)有失敗的，但是必然有大量的東西跟上去，我覺(jué)得中國(guó)商業(yè)的下一個(gè)階段會(huì)越來(lái)越有意思�！�
旭輝的奧卡姆剃刀
從某個(gè)角度來(lái)看，林峰是個(gè)浪漫的人。
雖然他曾表示最初開(kāi)始寫(xiě)“CEO Talk”這個(gè)欄目，是因?yàn)楣ぷ魈](méi)時(shí)間和員工精神交流，才不得不借助文字。但隨著對(duì)林峰的商業(yè)理念了解愈深，也就愈發(fā)理解了他為何能在過(guò)去四年時(shí)間里，“被逼”寫(xiě)出并刊發(fā)近60篇文章。
在林峰的筆下，從蘇格拉底到孔子；從哲學(xué)到經(jīng)濟(jì)，從行業(yè)走向到國(guó)際大勢(shì)；其每每總能在斑駁繁雜的典故中尋找出最能契合自己觀點(diǎn)的案例。
同樣的是，在旭輝的商業(yè)項(xiàng)目中，也總能在其中找出與本地相契合且兼具個(gè)性和文藝的元素�！拔覀兿Ｍ褫x做的每個(gè)商業(yè)都是適合那個(gè)區(qū)域的，所以每個(gè)項(xiàng)目都是個(gè)性化的，并不是要另類，但是只要有機(jī)會(huì)，我就會(huì)把它打造成一個(gè)有趣的、個(gè)性的、創(chuàng)新的商業(yè)�！�
旭輝商業(yè)采取多元化發(fā)展策略、多產(chǎn)品解決方案，為滿足不同市場(chǎng)需求，旭輝商業(yè)旗下共分了旭輝廣場(chǎng)、旭輝里和旭輝市集三條產(chǎn)品線。分別對(duì)應(yīng)8萬(wàn)方以上的城市商業(yè)體驗(yàn)中心、3-5萬(wàn)方的社區(qū)型商業(yè)綜合體、3萬(wàn)方以下的社區(qū)市集商業(yè)。
而這種全覆蓋式的產(chǎn)品線，無(wú)疑也為旭輝打造“有趣的商業(yè)”提供了更多的可操作空間和“試驗(yàn)田”。
不過(guò)，林峰也笑著說(shuō)道：“有個(gè)性的東西總會(huì)慢一點(diǎn)的，所以我們也做得比較慢�！�
截至2020年年中，旭輝已開(kāi)業(yè)投資性物業(yè)總建筑面積約60萬(wàn)平方米，并在一二線城市有超過(guò)100萬(wàn)平方米的商業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，目前已開(kāi)業(yè)和在建及待建的項(xiàng)目達(dá)30個(gè)。目前，旭輝已陸續(xù)完成包括上海、北京、天津、成都、重慶、合肥等一二線城市的初步布局，未來(lái)將從長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海逐步向全國(guó)延伸，不斷締造城市精品。
對(duì)于旭輝商業(yè)的發(fā)展節(jié)奏，林峰心里有著清晰的認(rèn)識(shí)。他坦言，旭輝在商業(yè)上是分期分步推進(jìn)的，自己也從來(lái)沒(méi)想過(guò)商業(yè)能一口吃成胖子。按照計(jì)劃，旭輝每一年在商業(yè)項(xiàng)目上的投入不超過(guò)拿地總投資預(yù)算的10%。
“這意味著商業(yè)板塊的投入并不影響住宅航母現(xiàn)在正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣在住宅開(kāi)發(fā)還有市場(chǎng)的時(shí)候，還是維系這個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力和在主航道上聚焦的力量，但另一方面，商業(yè)也在逐步布局了�！�
盡管從數(shù)據(jù)上看，旭輝仍是住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占據(jù)絕對(duì)比例，但商業(yè)部分的地位已經(jīng)越來(lái)越重。隨之，林峰給出了一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)：關(guān)于自持和開(kāi)發(fā)，20年以后旭輝的自持可能會(huì)超過(guò)50%。
顯然，旭輝商業(yè)還有很漫長(zhǎng)的一段路要走，2019年全年旭輝所實(shí)現(xiàn)的租金收入才5.3億元。
值得一提的是，旭輝的租金水平已經(jīng)連續(xù)兩年同比增幅超過(guò)了100%。而數(shù)字上快速增長(zhǎng)的背后，是旭輝對(duì)于項(xiàng)目管理的“執(zhí)念”。
正如林峰最新一篇文章中提到的：“存量管理的競(jìng)爭(zhēng)，是經(jīng)營(yíng)能力和創(chuàng)新能力的競(jìng)爭(zhēng)�！痹诮徽勚�，林峰也同樣表示，“投融建管退”五個(gè)步驟中，核心在于“管”。
林峰介紹說(shuō)，在投資環(huán)節(jié)，旭輝國(guó)內(nèi)布局了超過(guò)80個(gè)城市，每個(gè)城市都設(shè)有投拓人員；建造則是地產(chǎn)商的老本行；融資對(duì)于旭輝而言也并不難�！叭谫Y的話，哪怕沒(méi)有REITs我還可以發(fā)CMBS，旭輝的融資利率也就相對(duì)較低的�！�
至于“退”，林峰指出，退的核心問(wèn)題是項(xiàng)目回報(bào)率，而回報(bào)率高低取決于“管理”的好壞。那么，具體要如何管理呢？
在林峰此前寫(xiě)過(guò)的文章里，曾不止一次提到過(guò)“奧卡姆剃刀”理論。對(duì)于該理論，林峰曾簡(jiǎn)單總結(jié)為：“最簡(jiǎn)潔的往往是最好的，最直接的往往是最有效的。”
事實(shí)上，這個(gè)理論也被林峰奉為了管理上的“良方”。奧卡姆剃刀原理提出的一個(gè)最核心原則就是：如無(wú)必要，勿增實(shí)體。套用到管理上，林峰提出要“遵循客戶導(dǎo)向和成果導(dǎo)向，如無(wú)必要，勿增管理�！�
也正因?yàn)榇�，旭輝決定將商管板塊拆分到了地產(chǎn)之外。林峰表示，其實(shí)具體項(xiàng)目上自己并不會(huì)親自參與管理�！皩I(yè)的事由專業(yè)的人來(lái)管，商業(yè)的管理邏輯跟地產(chǎn)邏輯不一樣，你要思考怎么把業(yè)態(tài)整合好，從而吸引到更多的消費(fèi)。消費(fèi)多了，租金高了，退出自然也就有了�！�
以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體與旭輝控股集團(tuán)總裁、旭輝商業(yè)總裁林峰先生的采訪實(shí)錄節(jié)選：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：說(shuō)到疫情的變化，您接下來(lái)對(duì)這個(gè)趨勢(shì)怎么判斷？
林峰：疫情只是一個(gè)現(xiàn)象，接下來(lái)變化的趨勢(shì)我們也在關(guān)注，它對(duì)業(yè)態(tài)體驗(yàn)的方式可能會(huì)提出更高的要求。最近在上�；春Ｂ沸麻_(kāi)了一個(gè)Tx淮海，也是一個(gè)創(chuàng)新型的業(yè)態(tài)，門口也是年輕人排隊(duì)，這不是奢侈品店，是幾個(gè)潮牌店的組合，它的業(yè)態(tài)組合很有意思。
疫情沒(méi)結(jié)束的時(shí)候我去看過(guò)一次，那時(shí)候業(yè)態(tài)沒(méi)完全開(kāi)，現(xiàn)在開(kāi)完，我看人氣非常旺。我觀察了一下，一是潮牌的店比較多，二是它做了一個(gè)有效的業(yè)態(tài)的組合，甚至單業(yè)態(tài)里面還有不同的組合。
在這個(gè)背后看到的是，需求仍然有，但是未來(lái)有幾個(gè)趨勢(shì)，一是海外回流的奢侈品的消費(fèi)，還有一種就是年輕人的消費(fèi)，潮流的趨勢(shì)。還有就是線上和線下疊加打通的趨勢(shì)，另外就是不同的新興的體驗(yàn)設(shè)計(jì)。
最近我們?cè)谛绿斓匾舱谧鲆粋�(gè)很精品的商辦項(xiàng)目，請(qǐng)了法國(guó)的建筑大師努維爾做了一個(gè)非常有意思的建筑，外面是米色加上各種立體的綠化，里面是一條紅色的大長(zhǎng)廊，那個(gè)建筑是一個(gè)海外的頂級(jí)建筑師眼中租界的印象。
我發(fā)現(xiàn)這一輪疫情下來(lái)，每種業(yè)態(tài)創(chuàng)新的東西思路打開(kāi)很多。沒(méi)有一個(gè)簡(jiǎn)單的重復(fù)，它都變成是一個(gè)自我的不斷創(chuàng)新中的發(fā)展，或者是業(yè)態(tài)融合碰撞，或者是自己遞延，有的開(kāi)首店，有的往定制方向，每個(gè)商家都在想，我怎么做創(chuàng)新和突破。
我覺(jué)得過(guò)一段時(shí)間，這些創(chuàng)新和突破一定有成功，也有失敗的，但是必然有大量的東西跟上去，就像文和友這些東西一樣。我覺(jué)得中國(guó)商業(yè)的下一個(gè)階段會(huì)越來(lái)越有意思。
中國(guó)的商業(yè)發(fā)展分成幾個(gè)階段，在我的思考當(dāng)中，第一個(gè)階段是填空，這是跑馬圈地的黃金時(shí)期。第二個(gè)階段是有幾家參與進(jìn)來(lái)，但是開(kāi)始對(duì)品質(zhì)上有一些要求，包括華潤(rùn)、大悅城等。
我一直認(rèn)為核心城市的商業(yè)最有意思，往底層是剛需，基本上都是千店一面。往上走就比較有意思了，一種方向就是像恒隆、新鴻基這種，它是頂級(jí)的，做奢侈品的，只能在有限的城市做極為少量的頂端商業(yè)。
另外一種就是創(chuàng)意的，有個(gè)性的東西，它不是做傳統(tǒng)商業(yè)，而是一個(gè)藝術(shù)商業(yè)，未來(lái)在一線城市會(huì)有一些有趣的商業(yè)。
為什么我覺(jué)得上海、北京這種城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展的空間會(huì)非常大，我蠻喜歡東京和曼谷這兩個(gè)城市，它的商業(yè)的業(yè)態(tài)基本沒(méi)有重復(fù)的，而且既符合當(dāng)?shù)厝耍嫌慰偷南M(fèi)。北京和上海有足夠的游客和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)人群，我覺(jué)得如果要做到這種程度，上海還有很大的空間。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：是不是旭輝也在準(zhǔn)備做這個(gè)方向？
林峰：我們一直在思考，所以做得比較慢。我們希望旭輝做的每個(gè)商業(yè)都是適合這個(gè)區(qū)域，每個(gè)項(xiàng)目都是個(gè)性化的。并不是每個(gè)都要做成非常另類的，但是只要有機(jī)會(huì)，我就打造一個(gè)大師作品，打造一個(gè)有趣的、個(gè)性的、創(chuàng)新的商業(yè)。
我一直在想攝入城市的符號(hào)，攝入這個(gè)區(qū)域客戶的符號(hào)，可能客戶的個(gè)性和需求變化會(huì)更多的主導(dǎo)。
創(chuàng)新的東西要有長(zhǎng)久的生命力，本身它自己要能夠盈利，我為什么講創(chuàng)新有一部分會(huì)失敗，有一部分創(chuàng)新會(huì)很好看、很網(wǎng)紅，但是沒(méi)有消費(fèi)，過(guò)一段時(shí)間就支撐不了，它要么轉(zhuǎn)型，要么就再做一些升級(jí)，或者是關(guān)閉。我覺(jué)得這些都是商業(yè)未來(lái)比較有意思的，而且我希望商業(yè)越來(lái)越有生命力。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：旭輝的城市更新是放在住宅這邊管，還是在商業(yè)這邊管，還是合在一起做？
林峰：一旦做城市更新，不是一個(gè)業(yè)務(wù)板塊的事，它是一個(gè)混合板塊。我們最近還在規(guī)劃一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，做了很多寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園。城市更新，往往跟住宅板塊沒(méi)什么關(guān)系，跟商開(kāi)板塊會(huì)有關(guān)系，它要改造，跟商管、公寓、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)園相關(guān)，它會(huì)變成是復(fù)合的業(yè)態(tài)。復(fù)合業(yè)態(tài)里面既可以做商業(yè)，也可能做長(zhǎng)租公寓，還可能有酒店，有可能還有其他的東西。我們?cè)诖笾黧w上有的模塊，它是可以穿插進(jìn)去的，穿插完會(huì)有一個(gè)屬地化的公司來(lái)做，各專業(yè)的模塊、產(chǎn)業(yè)給它做賦能、整合，所以這一塊的東西就沒(méi)有絕對(duì)的說(shuō)哪個(gè)專業(yè)負(fù)責(zé)，而是區(qū)域負(fù)責(zé)。
我們的區(qū)域是一個(gè)平臺(tái)，上面可以各個(gè)公司給予賦能，這個(gè)項(xiàng)目你可能是這三種，那個(gè)項(xiàng)目是那兩種，城市更新它往往是沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一模式的。比如我們?cè)趯毶降囊粋�(gè)項(xiàng)目，它可能是以產(chǎn)業(yè)園為主，再配一些商業(yè)。有些地方還能做公寓或者是寫(xiě)字樓，它不一樣。
如果要做城市更新，一定會(huì)以輕資產(chǎn)為主，除非那個(gè)資產(chǎn)本身很便宜，我能夠改造完資產(chǎn)，未來(lái)到香港發(fā)REITs，國(guó)內(nèi)的REITs未來(lái)也會(huì)放開(kāi)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得未來(lái)REITs還是會(huì)放開(kāi)嗎？
林峰：一定會(huì)放開(kāi)的。已經(jīng)走出了一步，是很不容易的，那一步雖然說(shuō)是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但是它在打通。在我看來(lái)，政策是陸陸續(xù)續(xù)在出的，這一類已經(jīng)把REITs正式的公募產(chǎn)品出來(lái)了，這部分產(chǎn)品出來(lái)，到下一輪商業(yè)物業(yè)的推出，我覺(jué)得是一個(gè)必然的趨勢(shì)，因?yàn)閲?guó)際上這是一個(gè)慣例。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個(gè)方面旭輝有沒(méi)有一個(gè)對(duì)標(biāo)的對(duì)象，比如說(shuō)凱德？
林峰：我們可以跟它合作。如果未來(lái)要退的那部分，最近也在跟他們溝通，因?yàn)樗麄冊(cè)诋?dāng)?shù)厝毙碌馁Y產(chǎn)，它也要生存和發(fā)展，我們這邊有資產(chǎn)，他們那邊有資本市場(chǎng)，可以對(duì)接。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)開(kāi)放的東西也是很快，但是投融建管退，我們覺(jué)得最核心的是在管。
投資對(duì)我們來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)布局了80多個(gè)城市，每個(gè)城市都有投拓的人員，投資的判斷比普通的公司應(yīng)該機(jī)會(huì)、能力要強(qiáng)。建造是我們的老本行，信用融資也不難，融資利率也就4%左右。真正的退的核心邏輯是你管不管得好，你管得好，退根本就不是問(wèn)題。
退的核心問(wèn)題是回報(bào)率，回報(bào)率就在于“管”。為什么我單獨(dú)要搭建一個(gè)體系，不能在地產(chǎn)里面，就是因?yàn)樗械膶I(yè)人員做專業(yè)的事，“管”的邏輯跟地產(chǎn)邏輯不一樣，它是這種一點(diǎn)一滴的去做經(jīng)營(yíng)上的東西，它是根據(jù)商戶消費(fèi)者怎么權(quán)衡的。
所以怎么把一個(gè)商業(yè)管好，能把商業(yè)整合得更好，帶來(lái)更多的消費(fèi)，同時(shí)也可以獲得更多的租金。租金有了，“退出”就有了。國(guó)際資本市場(chǎng)在看，特別是上海這種地區(qū)，投資回報(bào)率6%肯定能賣得掉。所以我們認(rèn)為管理是核心，未來(lái)一定是能力的競(jìng)爭(zhēng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以現(xiàn)在是您親自在管？
林峰：我還不是親自管，我們也不是萬(wàn)能的，商業(yè)這一塊的經(jīng)驗(yàn)也不夠，但是我們要把思路想清楚，管這一塊很重要，所以找專業(yè)人士來(lái)管，希望找各種各樣不同的人。
未來(lái)商業(yè)一直會(huì)作為我們的第二主業(yè)去看待，旭輝做了物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、教育、商管、金融、養(yǎng)老、代建、EPC等等，但是核心投入重資產(chǎn)的就只有一個(gè)——商業(yè)，其它全是輕資產(chǎn)的。商業(yè)不僅是重資產(chǎn)，它是重資產(chǎn)+能力。這幾個(gè)領(lǐng)域全部都要有能力，只有商業(yè)是能力+重資產(chǎn)。
現(xiàn)在住宅開(kāi)發(fā)是航母，現(xiàn)在要打造第二艘航母。商業(yè)其實(shí)是為第二艘航母做準(zhǔn)備的，所以我們?cè)诎焉虡I(yè)的戰(zhàn)略地位還是看得比較重的。
第二個(gè)，商業(yè)在總投入上我們分期分步，從來(lái)沒(méi)想過(guò)商業(yè)一口吃個(gè)胖子，也沒(méi)想過(guò)商業(yè)能快速上規(guī)模，我希望每一年在商業(yè)上的投入不超過(guò)拿地總投資的10%
這個(gè)投入水平意味著并不影響住宅航母現(xiàn)在正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。在住宅開(kāi)發(fā)還有市場(chǎng)的時(shí)候，需要維系這個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力和在主航道上聚焦的力量，但另一方面，商業(yè)也在逐步布局。
也就是每一年的利潤(rùn)全部變成商業(yè)，不影響住宅航母現(xiàn)在正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣在住宅開(kāi)發(fā)還有市場(chǎng)的時(shí)候，還是維系這個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力和在主航道上聚焦的力量，但是已經(jīng)開(kāi)始要準(zhǔn)備逐步布局。20年以后，可能自持和開(kāi)發(fā)的比例，自持會(huì)超過(guò)50%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立四十周年，旭輝有沒(méi)有計(jì)劃準(zhǔn)備在深圳發(fā)力？
林峰：深圳我們一直在看機(jī)會(huì)，大政策也已經(jīng)比較明確了，地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)要有接受好長(zhǎng)周期的心態(tài)，這個(gè)周期已經(jīng)不會(huì)有大漲了，能夠平穩(wěn)地維持著GDP同比增長(zhǎng)已經(jīng)很好了，因?yàn)镚DP增長(zhǎng)的速度會(huì)回落到個(gè)位數(shù)，可能以前是7%、8%，未來(lái)可能到5%也是正常的，你也要接受地產(chǎn)的漲幅回落到這個(gè)范圍之內(nèi)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：旭輝還是比較穩(wěn)健的。
林峰：我們更多的是以國(guó)際評(píng)級(jí)的指標(biāo)來(lái)要求自己，比如標(biāo)普、穆迪，他們的要求比中央現(xiàn)在提的要求要高。我們給自己的要求是，目標(biāo)每?jī)赡暝u(píng)級(jí)要上一個(gè)臺(tái)階。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)中小房企再做商業(yè)地產(chǎn)，還有希望做起來(lái)嗎？
林峰：看它要不要轉(zhuǎn)型。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)要沉淀不少資金，而且做商業(yè)地產(chǎn)最核心的，不僅僅是沉淀資金，還有資金成本的問(wèn)題。香港公司為什么能做，它2%的融資成本。為什么龍湖和我們能做，一個(gè)商場(chǎng)的租金收入能夠做到6%到6.5%已經(jīng)在國(guó)內(nèi)算挺不錯(cuò)的，如果你的利息比這高，你就不用做了。比如我們現(xiàn)在商業(yè)的融資能做到4%的利息，我就還有百分之二左右的差額，香港的能做到2%，等我們以后信用逐步提升，做到3%、2%的融資成本，商業(yè)的價(jià)值就在放大。
但是對(duì)很多小公司來(lái)講，它的融資成本在8%，做一點(diǎn)就虧死了，所以不是說(shuō)它能不能做，而是它不會(huì)做，每個(gè)公司的資源不一樣，所處的東西會(huì)不一樣。
第二，資金總量沉淀下去，會(huì)影響它的周轉(zhuǎn)，比如說(shuō)我拿10%出來(lái)一年能做十幾個(gè)商場(chǎng)，它一年做一個(gè)商場(chǎng)，可能占20%，周轉(zhuǎn)起來(lái)會(huì)挺吃力的。以前為什么我們商業(yè)沒(méi)有發(fā)力，也是在總現(xiàn)金流不夠的時(shí)候，你如果做過(guò)多的沉淀，會(huì)影響發(fā)展。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：要兼顧商業(yè)和地產(chǎn)，您工作上覺(jué)得累嗎。
林峰：但是好玩，你只要有興趣、有好奇心，你都不會(huì)覺(jué)得它是一個(gè)累的工作。我覺(jué)得商業(yè)這一塊，我們還是不斷地在探索，旭輝是一個(gè)年輕的公司。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：市場(chǎng)上說(shuō)旭輝是“均好”。
林峰：均好是對(duì)財(cái)務(wù)紀(jì)律，對(duì)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，不代表我們放棄了創(chuàng)新和探索。我覺(jué)得我們還是始終保持好奇心、滿懷激情去奮斗的。
